No. El Tribunal Supremo ha confirmado que el cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda familiar por una separación, un divorcio o una nulidad puede seguir aplicando la exención por reinversión en vivienda habitual al vender su parte, aunque hayan pasado más de dos años desde que se marchó, siempre que su excónyuge continúe viviendo en esa casa.
¿Qué ha dicho exactamente el Tribunal Supremo?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en su sentencia 646/2026, de 27 de mayo, reafirma una doctrina que ya había fijado en 2023: el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual, exigido para no tributar por la plusvalía cuando se reinvierte en una nueva casa, se entiende cumplido si, tras la ruptura, el otro cónyuge sigue residiendo en ella. El Alto Tribunal razona que el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF no puede leerse de forma aislada, sino junto con las reglas que la propia norma fija para los casos de separación, divorcio o nulidad.
El tribunal añade un argumento de igualdad, apoyado en el artículo 14 de la Constitución: negar la exención a quien se vio obligado a salir de casa por la ruptura le daría un trato fiscal peor que a quien se quedó viviendo en ella, pese a que ninguno de los dos eligió libremente esa situación.
El caso que lo originó: tres años fuera de casa
La pareja compró la vivienda en 2002. En mayo de 2012, la sentencia de divorcio atribuyó su uso a la esposa y a los tres hijos comunes durante un máximo de tres años, y el marido se marchó el 18 de junio de ese año. La extinción del condominio llegó el 9 de junio de 2015: la casa se valoró en 210.000 euros y él recibió 105.000 euros por su mitad. Veinte días después reinvirtió todo ese importe en su nueva vivienda habitual.
| Fecha | Hecho |
|---|---|
| 2002 | Compra de la vivienda |
| Mayo 2012 | Sentencia de divorcio: uso de la vivienda para la esposa y los hijos |
| 18 junio 2012 | El marido abandona la vivienda |
| 9 junio 2015 | Extinción del condominio: recibe 105.000 € por su 50 % |
| 25 julio 2015 | Reinvierte el importe íntegro en su nueva vivienda habitual |
¿Qué exige la ley para no tributar por la plusvalía al reinvertir?
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF excluye de tributación la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual cuando el importe se reinvierte en otra vivienda habitual. Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional. El Reglamento, en su artículo 41 bis.3, exige además que la vivienda vendida fuera la habitual en el momento de la venta o lo hubiera sido en algún momento de los dos años anteriores.
El caso resuelto por el Supremo encajaba mal en esa regla: el marido llevaba casi tres años fuera cuando vendió. El Alto Tribunal resolvió que, en los supuestos de separación, divorcio o nulidad, ese plazo de dos años no cuenta igual si el otro cónyuge ha seguido viviendo en la casa de forma ininterrumpida. De hecho, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ya ha modificado la letra del artículo 41 bis.3 para recoger expresamente este criterio.
Qué significa esto si vendes una vivienda en la Costa del Sol tras un divorcio
Entre los propietarios extranjeros que compran en Marbella, Málaga, Mijas o Fuengirola, no es raro que una separación o un divorcio obligue a uno de los cónyuges a mudarse mientras el otro sigue viviendo en la vivienda familiar durante meses o incluso años, a veces por una sentencia, a veces por un acuerdo informal. Esta sentencia es una buena noticia para quien se fue: no pierde automáticamente el derecho a no tributar por la plusvalía cuando finalmente venda su parte y reinvierta en una nueva vivienda habitual.
En la práctica, conviene guardar prueba de que el excónyuge siguió residiendo en la vivienda (padrón, suministros, la propia sentencia de divorcio) y de que la reinversión se hizo dentro del plazo legal. Si vas a vender tras una ruptura, lo más seguro es revisar el caso con un asesor fiscal antes de firmar, porque la aplicación de esta doctrina depende de que se cumplan todas las circunstancias concretas del caso.
En resumen
Si tuviste que dejar tu vivienda habitual por una separación o un divorcio y tu excónyuge siguió viviendo en ella, el Tribunal Supremo respalda que mantengas la exención por reinversión al vender tu parte, aunque hayan pasado varios años. Si estás valorando vender una propiedad en la Costa del Sol tras una ruptura, en EVS Property podemos ayudarte a entender el valor actual de tu vivienda y a preparar la venta con las garantías fiscales adecuadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Es el beneficio fiscal del artículo 38.1 de la Ley del IRPF que excluye de tributación la ganancia obtenida al vender tu vivienda habitual, siempre que reinviertas el importe en comprar otra vivienda habitual.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir el dinero de la venta?
La normativa general exige reinvertir en un plazo de dos años, antes o después de la venta. En los casos de separación o divorcio con sentencia judicial, ese plazo puede contarse de forma distinta a la habitual, por lo que conviene revisarlo con un asesor.
¿Qué pasa si solo reinvierto parte del dinero?
La exención se aplica de forma proporcional a la parte reinvertida. El resto de la ganancia tributa con normalidad como incremento de patrimonio.
¿Y si mi excónyuge también se fue de la vivienda?
La doctrina del Supremo se apoya en que uno de los dos siguiera viviendo en la casa. Si ninguno de los dos continuó residiendo allí, el criterio general de los dos años se aplicaría sin esta excepción, salvo que existan otras circunstancias que lo justifiquen.
¿Puedo aplicar esta exención si ya no resido en España?
La exención por reinversión está pensada para contribuyentes del IRPF. Si pasas a ser no residente, tu tributación por la venta cambia de régimen, y conviene valorar el caso junto con el convenio de doble imposición de tu país de residencia.
