Nie. Trybunał Najwyższy (Tribunal Supremo) potwierdził, że małżonek, który musiał opuścić dom rodzinny z powodu separacji, rozwodu lub unieważnienia małżeństwa, może nadal stosować zwolnienie z tytułu reinwestycji w mieszkanie stanowiące miejsce zamieszkania przy sprzedaży swojej części, nawet jeśli od wyprowadzki minęły ponad dwa lata, o ile jego były małżonek nadal mieszka w tym domu.
Co dokładnie powiedział Trybunał Najwyższy?
Izba Sporów Administracyjnych (Sala de lo Contencioso-Administrativo) Trybunału Najwyższego w wyroku 646/2026 z 27 maja potwierdza doktrynę, którą ustalił już w 2023 roku: wymóg faktycznego zamieszkiwania w nieruchomości stanowiącej miejsce zamieszkania, konieczny do tego, by nie płacić podatku od zysku kapitałowego w razie reinwestycji w nowy dom, uznaje się za spełniony, jeśli po rozpadzie związku mieszka w niej nadal drugi małżonek. Trybunał wywodzi, że artykułu 41 bis.3 rozporządzenia do ustawy o IRPF (podatku dochodowym od osób fizycznych) nie można interpretować w oderwaniu od reguł, które ta sama regulacja przewiduje dla przypadków separacji, rozwodu lub unieważnienia małżeństwa.
Trybunał dodaje argument oparty na równości, powołując się na artykuł 14 Konstytucji: odmowa zwolnienia osobie, która z powodu rozpadu związku była zmuszona opuścić dom, oznaczałaby gorsze traktowanie podatkowe niż osoby, która pozostała w nim mieszkać, mimo że żadne z nich nie wybrało tej sytuacji dobrowolnie.
Sprawa, od której się zaczęło: trzy lata poza domem
Para kupiła mieszkanie w 2002 roku. W maju 2012 roku wyrok rozwodowy przyznał prawo korzystania z niego żonie i trojgu wspólnych dzieci na okres maksymalnie trzech lat, a mąż wyprowadził się 18 czerwca tego roku. Zniesienie współwłasności (condominio) nastąpiło 9 czerwca 2015 roku: dom wyceniono na 210 000 euro, a on otrzymał 105 000 euro za swoją połowę. Dwadzieścia dni później całą tę kwotę zainwestował w nowe mieszkanie stanowiące jego miejsce zamieszkania.
| Data | Zdarzenie |
|---|---|
| 2002 | Zakup mieszkania |
| Maj 2012 | Wyrok rozwodowy: prawo korzystania z mieszkania przyznane żonie i dzieciom |
| 18 czerwca 2012 | Mąż opuszcza mieszkanie |
| 9 czerwca 2015 | Zniesienie współwłasności: otrzymuje 105 000 € za swoje 50 % |
| 25 lipca 2015 | Reinwestuje całą kwotę w nowe mieszkanie stanowiące jego miejsce zamieszkania |
Czego wymaga prawo, by nie płacić podatku od zysku przy reinwestycji?
Artykuł 38.1 ustawy o IRPF wyłącza z opodatkowania zysk uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowiącego miejsce zamieszkania, jeśli uzyskana kwota zostanie zainwestowana w inne mieszkanie, w którym podatnik będzie mieszkał. Jeżeli reinwestycja jest częściowa, zwolnienie stosuje się proporcjonalnie. Rozporządzenie w artykule 41 bis.3 wymaga ponadto, by sprzedawana nieruchomość była miejscem zamieszkania w chwili sprzedaży lub by była nim w którymkolwiek momencie w ciągu poprzednich dwóch lat.
Sprawa rozstrzygana przez Supremo słabo pasowała do tej reguły: mąż w chwili sprzedaży mieszkał poza domem od prawie trzech lat. Trybunał orzekł, że w przypadkach separacji, rozwodu lub unieważnienia małżeństwa ten dwuletni termin nie liczy się tak samo, jeśli drugi małżonek mieszkał w domu nieprzerwanie. W rzeczywistości dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley) 29/2026 z 6 października zmienił już treść artykułu 41 bis.3, aby wyraźnie uwzględnić to kryterium.
Co to oznacza, jeśli sprzedajesz nieruchomość na Costa del Sol po rozwodzie
Wśród zagranicznych właścicieli kupujących w Marbelli, Maladze, Mijas czy Fuengiroli nierzadko zdarza się, że separacja lub rozwód zmusza jednego z małżonków do wyprowadzki, podczas gdy drugi mieszka w domu rodzinnym przez miesiące, a nawet lata – czasem na mocy wyroku, czasem na podstawie nieformalnej umowy. Ten wyrok to dobra wiadomość dla osoby, która się wyprowadziła: nie traci automatycznie prawa do niepłacenia podatku od zysku, gdy w końcu sprzeda swoją część i zainwestuje w nowe mieszkanie stanowiące jej miejsce zamieszkania.
W praktyce warto zachować dowody, że były małżonek nadal mieszkał w nieruchomości (zameldowanie w ewidencji gminnej – padrón, rachunki za media, sam wyrok rozwodowy) oraz że reinwestycja została dokonana w terminie ustawowym. Jeśli zamierzasz sprzedać nieruchomość po rozpadzie związku, najbezpieczniej jest omówić sprawę z doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy, ponieważ zastosowanie tej doktryny zależy od spełnienia wszystkich konkretnych okoliczności danej sprawy.
Podsumowanie
Jeśli musiałeś opuścić mieszkanie stanowiące twoje miejsce zamieszkania z powodu separacji lub rozwodu, a twój były małżonek nadal w nim mieszkał, Trybunał Najwyższy popiera zachowanie przez ciebie zwolnienia z tytułu reinwestycji przy sprzedaży twojej części, nawet jeśli minęło kilka lat. Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości na Costa del Sol po rozpadzie związku, w EVS PROPERTY GROUP pomożemy ci zrozumieć aktualną wartość twojego mieszkania i przygotować sprzedaż z odpowiednimi zabezpieczeniami podatkowymi.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest zwolnienie z tytułu reinwestycji w mieszkanie stanowiące miejsce zamieszkania?
To ulga podatkowa z artykułu 38.1 ustawy o IRPF, która wyłącza z opodatkowania zysk uzyskany ze sprzedaży twojego mieszkania stanowiącego miejsce zamieszkania, pod warunkiem że uzyskaną kwotę przeznaczysz na zakup innego mieszkania, w którym będziesz mieszkać.
Ile mam czasu na reinwestowanie pieniędzy ze sprzedaży?
Przepisy ogólne wymagają reinwestycji w ciągu dwóch lat, przed sprzedażą lub po niej. W przypadkach separacji lub rozwodu orzeczonych wyrokiem sądu termin ten może być liczony inaczej niż zwykle, dlatego warto skonsultować go z doradcą.
Co się stanie, jeśli zainwestuję tylko część pieniędzy?
Zwolnienie stosuje się proporcjonalnie do reinwestowanej części. Pozostała część zysku jest opodatkowana normalnie jako przyrost majątku (incremento de patrimonio).
A jeśli mój były małżonek również wyprowadził się z mieszkania?
Doktryna Supremo opiera się na tym, że jedno z małżonków nadal mieszkało w domu. Jeśli żadne z nich nie mieszkało tam dalej, zastosowanie miałoby ogólne kryterium dwóch lat, bez tego wyjątku, chyba że istnieją inne okoliczności, które to uzasadniają.
Czy mogę skorzystać z tego zwolnienia, jeśli nie jestem już rezydentem w Hiszpanii?
Zwolnienie z tytułu reinwestycji jest przewidziane dla podatników IRPF. Jeśli staniesz się nierezydentem, opodatkowanie sprzedaży zmienia reżim, dlatego warto ocenić sprawę również w świetle umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z krajem twojego zamieszkania.
