Menetätkö asunnon uudelleensijoitusvapautuksen, jos eroat ja muutat pois kodista?

Ei. Tribunal Supremo (Espanjan korkein oikeus) on vahvistanut, että puoliso, jonka oli pakko jättää perheen koti asumuseron, avioeron tai avioliiton mitätöinnin vuoksi, voi edelleen soveltaa vakituisen asunnon uudelleensijoitusvapautusta myydessään osuutensa, vaikka poismuutosta olisi kulunut yli kaksi vuotta, kunhan entinen puoliso asuu edelleen kyseisessä kodissa.

Mitä Tribunal Supremo tarkalleen ottaen sanoi?

Tribunal Supremon hallinto-oikeudellinen jaosto (Sala de lo Contencioso-Administrativo) vahvistaa 27. toukokuuta antamassaan tuomiossa 646/2026 vuonna 2023 vahvistamansa oikeuskäytännön: vakituisen asunnon tosiasiallista asumista koskevan vaatimuksen, joka edellytetään, jotta myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroa, kun varat sijoitetaan uudelleen uuteen kotiin, katsotaan täyttyneen, jos toinen puoliso asuu asunnossa edelleen eron jälkeen. Korkein oikeus perustelee, että IRPF:n (henkilöiden tuloveron) asetuksen 41 bis artiklan 3 kohtaa ei voi tulkita erillisenä, vaan sitä on luettava yhdessä niiden sääntöjen kanssa, jotka itse säännöstö asettaa asumuseron, avioeron tai mitätöinnin tapauksille.

Tuomioistuin lisää tasa-arvoon perustuvan perustelun, joka nojaa perustuslain 14 artiklaan: vapautuksen epääminen siltä, jonka oli erosta johtuen pakko lähteä kodista, johtaisi huonompaan verokohteluun kuin sillä, joka jäi asumaan kotiin, vaikka kumpikaan ei valinnut tilannetta vapaasti.

Tapaus, josta kaikki alkoi: kolme vuotta poissa kotoa

Pari osti asunnon vuonna 2002. Toukokuussa 2012 avioerotuomio määräsi asunnon käyttöoikeuden vaimolle ja kolmelle yhteiselle lapselle enintään kolmeksi vuodeksi, ja mies muutti pois samana vuonna 18. kesäkuuta. Yhteisomistus purettiin 9. kesäkuuta 2015: asunnon arvoksi määritettiin 210 000 euroa, ja hän sai puolikkaastaan 105 000 euroa. Kaksikymmentä päivää myöhemmin hän sijoitti koko summan uuteen vakituiseen asuntoonsa.

Mitä laki edellyttää, jotta myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroa uudelleensijoituksen yhteydessä?

IRPF-lain 38 artiklan 1 kohta jättää verotuksen ulkopuolelle vakituisen asunnon myynnistä saadun voiton, kun myyntihinta sijoitetaan uudelleen toiseen vakituiseen asuntoon. Jos uudelleensijoitus on osittainen, vapautusta sovelletaan suhteellisesti. Asetuksen 41 bis artiklan 3 kohta edellyttää lisäksi, että myyty asunto oli vakituinen asunto myyntihetkellä tai oli ollut sitä jossakin vaiheessa myyntiä edeltäneiden kahden vuoden aikana.

Supremon ratkaisema tapaus sopi huonosti tähän sääntöön: mies oli ollut poissa kodista lähes kolme vuotta myydessään. Korkein oikeus katsoi, että asumuseron, avioeron tai mitätöinnin tapauksissa kahden vuoden määräaikaa ei lasketa samalla tavalla, jos toinen puoliso on asunut kodissa keskeytyksettä. Itse asiassa kuninkaallinen asetuslaki (Real Decreto-ley) 29/2026, 6. lokakuuta, on jo muuttanut 41 bis artiklan 3 kohdan sanamuotoa sisältämään tämän kriteerin nimenomaisesti.

Mitä tämä tarkoittaa, jos myyt asunnon Costa del Solilla eron jälkeen

Marbellasta, Málagasta, Mijasista tai Fuengirolasta ostaneiden ulkomaalaisten omistajien joukossa ei ole harvinaista, että asumusero tai avioero pakottaa toisen puolisoista muuttamaan pois, kun toinen jää asumaan perheen kotiin kuukausiksi tai jopa vuosiksi, joskus tuomion perusteella, joskus epävirallisella sopimuksella. Tämä tuomio on hyvä uutinen sille, joka lähti: hän ei automaattisesti menetä oikeuttaan jättää myyntivoitto verottamatta, kun hän lopulta myy osuutensa ja sijoittaa varat uudelleen uuteen vakituiseen asuntoon.

Käytännössä kannattaa säilyttää todisteet siitä, että entinen puoliso jatkoi asumista asunnossa (padrón eli asukasrekisteriin merkintä, sähkö- ja muut käyttöpalvelusopimukset, avioerotuomio itse) sekä siitä, että uudelleensijoitus tehtiin lain asettamassa määräajassa. Jos aiot myydä eron jälkeen, varminta on käydä tapaus läpi veroneuvojan kanssa ennen allekirjoitusta, koska tämän oikeuskäytännön soveltaminen riippuu siitä, että kaikki tapauksen yksittäiset olosuhteet täyttyvät.

Yhteenveto

Jos jouduit jättämään vakituisen asuntosi asumuseron tai avioeron vuoksi ja entinen puolisosi jäi asumaan siihen, Tribunal Supremo tukee sitä, että säilytät uudelleensijoitusvapautuksen myydessäsi osuutesi, vaikka useita vuosia olisi kulunut. Jos harkitset kiinteistön myyntiä Costa del Solilla eron jälkeen, EVS PROPERTY GROUP voi auttaa sinua ymmärtämään asuntosi nykyisen arvon ja valmistelemaan myynnin asianmukaisin verotuksellisin takuin.

Usein kysyttyä

Mikä on vakituisen asunnon uudelleensijoitusvapautus?

Se on IRPF-lain 38 artiklan 1 kohdan mukainen veroetu, joka jättää verotuksen ulkopuolelle vakituisen asuntosi myynnistä saadun voiton, kunhan sijoitat myyntihinnan uudelleen toisen vakituisen asunnon ostoon.

Kuinka paljon aikaa minulla on sijoittaa myyntitulot uudelleen?

Yleinen säännös edellyttää uudelleensijoitusta kahden vuoden kuluessa, joko ennen myyntiä tai sen jälkeen. Asumuseron tai avioeron tapauksissa, joissa on tuomioistuimen päätös, tämä määräaika voidaan laskea tavanomaisesta poikkeavalla tavalla, joten asia kannattaa tarkistaa neuvojan kanssa.

Mitä tapahtuu, jos sijoitan uudelleen vain osan rahoista?

Vapautusta sovelletaan suhteellisesti uudelleen sijoitettuun osaan. Loppuosa voitosta verotetaan normaalisti varallisuuden lisäyksenä (incremento de patrimonio).

Entä jos entinen puolisoni myös muutti pois asunnosta?

Supremon oikeuskäytäntö nojaa siihen, että toinen heistä jatkoi asumista kodissa. Jos kumpikaan ei jatkanut asumista siellä, sovellettaisiin yleistä kahden vuoden kriteeriä ilman tätä poikkeusta, ellei muita sen oikeuttavia olosuhteita ole.

Voinko soveltaa tätä vapautusta, jos en enää asu Espanjassa?

Uudelleensijoitusvapautus on tarkoitettu IRPF:n veronmaksajille. Jos sinusta tulee ei-asukas, myynnistä maksettavan veron järjestelmä muuttuu, ja tapaus kannattaa arvioida yhdessä asuinmaasi kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevan sopimuksen kanssa.