Нет. Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) подтвердил, что супруг, которому пришлось покинуть семейное жильё из-за раздельного проживания, развода или признания брака недействительным, может и далее применять освобождение при реинвестировании в основное жильё при продаже своей доли, даже если с момента ухода прошло более двух лет, при условии что бывший супруг продолжает жить в этом доме.
Что именно сказал Верховный суд?
Административная коллегия Верховного суда (Sala de lo Contencioso-Administrativo) в постановлении № 646/2026 от 27 мая подтвердила доктрину, которую уже сформулировала в 2023 году: требование фактического проживания в основном жилье, необходимое для того, чтобы не платить налог с прироста стоимости при реинвестировании средств в новый дом, считается выполненным, если после разрыва отношений в нём продолжает проживать другой супруг. Высшая судебная инстанция указывает, что статью 41 bis.3 Регламента о подоходном налоге с физических лиц (IRPF) нельзя толковать изолированно, её следует читать вместе с правилами, которые сам нормативный акт устанавливает для случаев раздельного проживания, развода или признания брака недействительным.
Суд приводит и аргумент равенства, опираясь на статью 14 Конституции: отказ в освобождении тому, кто был вынужден уйти из дома из-за разрыва, ставил бы его в худшее налоговое положение по сравнению с тем, кто остался там жить, хотя ни один из них не выбирал эту ситуацию свободно.
Дело, с которого всё началось: три года вне дома
Пара купила жильё в 2002 году. В мае 2012 года решение о разводе передало право пользования жильём жене и троим общим детям на срок не более трёх лет, а муж съехал 18 июня того же года. Прекращение общей долевой собственности (condominio) произошло 9 июня 2015 года: дом оценили в 210 000 евро, и он получил 105 000 евро за свою половину. Спустя двадцать дней он реинвестировал всю эту сумму в своё новое основное жильё.
| Дата | Событие |
|---|---|
| 2002 | Покупка жилья |
| Май 2012 | Решение о разводе: право пользования жильём передано жене и детям |
| 18 июня 2012 | Муж покидает жильё |
| 9 июня 2015 | Прекращение общей долевой собственности: он получает 105 000 € за свои 50 % |
| 25 июля 2015 | Реинвестирует всю сумму в новое основное жильё |
Что требует закон, чтобы не платить налог с прироста стоимости при реинвестировании?
Статья 38.1 Закона об IRPF исключает из налогообложения доход, полученный от продажи основного жилья, если вырученная сумма реинвестируется в другое основное жильё. Если реинвестирование частичное, освобождение применяется пропорционально. Регламент в статье 41 bis.3 дополнительно требует, чтобы проданное жильё являлось основным на момент продажи либо было таковым в какой-то момент в течение предшествующих двух лет.
Дело, рассмотренное Верховным судом, плохо вписывалось в это правило: к моменту продажи муж жил отдельно почти три года. Высшая инстанция постановила, что при раздельном проживании, разводе или признании брака недействительным этот двухлетний срок учитывается иначе, если другой супруг непрерывно продолжал жить в доме. Более того, Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября уже изменил текст статьи 41 bis.3, прямо закрепив этот критерий.
Что это значит, если вы продаёте жильё на Коста-дель-Соль после развода
Среди иностранных собственников, покупающих недвижимость в Марбелье, Малаге, Михасе или Фуэнхироле, нередко бывает так, что раздельное проживание или развод вынуждает одного из супругов переехать, а другой остаётся жить в семейном жилье на несколько месяцев или даже лет — иногда по решению суда, иногда по неформальной договорённости. Это постановление — хорошая новость для того, кто ушёл: он автоматически не теряет право не платить налог с прироста стоимости, когда в итоге продаст свою долю и реинвестирует средства в новое основное жильё.
На практике стоит сохранить подтверждения того, что бывший супруг продолжал проживать в жилье (padrón — регистрация по месту жительства, счета за коммунальные услуги, само решение о разводе), а также того, что реинвестирование было произведено в установленный законом срок. Если вы собираетесь продавать жильё после разрыва, надёжнее всего разобрать ситуацию с налоговым консультантом до подписания документов, поскольку применение этой доктрины зависит от соблюдения всех конкретных обстоятельств дела.
Итог
Если вам пришлось покинуть своё основное жильё из-за раздельного проживания или развода, а бывший супруг продолжал в нём жить, Верховный суд поддерживает сохранение за вами освобождения при реинвестировании при продаже вашей доли, даже если прошло несколько лет. Если вы рассматриваете продажу недвижимости на Коста-дель-Соль после разрыва отношений, EVS PROPERTY GROUP поможет вам понять текущую стоимость вашего жилья и подготовить продажу с необходимыми налоговыми гарантиями.
Часто задаваемые вопросы
Что такое освобождение при реинвестировании в основное жильё?
Это налоговая льгота по статье 38.1 Закона об IRPF, исключающая из налогообложения доход от продажи вашего основного жилья при условии, что вы реинвестируете вырученную сумму в покупку другого основного жилья.
Сколько времени у меня есть, чтобы реинвестировать деньги от продажи?
Общие правила требуют реинвестировать средства в течение двух лет — до или после продажи. В случаях раздельного проживания или развода с судебным решением этот срок может исчисляться иначе, чем обычно, поэтому его стоит проверить с консультантом.
Что будет, если я реинвестирую только часть денег?
Освобождение применяется пропорционально реинвестированной части. Остальной доход облагается налогом в обычном порядке как прирост имущественной базы (incremento de patrimonio).
А если мой бывший супруг тоже съехал из жилья?
Доктрина Верховного суда основана на том, что один из супругов продолжал жить в доме. Если никто из двоих там не остался, будет применяться общий двухлетний критерий без этого исключения, если только нет иных обстоятельств, которые это оправдывают.
Могу ли я применить это освобождение, если больше не проживаю в Испании?
Освобождение при реинвестировании предназначено для налогоплательщиков IRPF. Если вы становитесь нерезидентом, налогообложение продажи переходит в другой режим, и ситуацию стоит оценивать с учётом соглашения об избежании двойного налогообложения со страной вашего проживания.
