No. Il Tribunal Supremo ha confermato che il coniuge che ha dovuto lasciare la casa familiare a causa di una separazione, di un divorzio o di un annullamento del matrimonio può continuare ad applicare l’esenzione per reinvestimento nell’abitazione principale quando vende la sua quota, anche se sono passati più di due anni dal suo trasferimento, purché l’ex coniuge continui a vivere in quella casa.
Che cosa ha stabilito esattamente il Tribunal Supremo?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, con la sentenza 646/2026 del 27 maggio, ribadisce una dottrina già fissata nel 2023: il requisito dell’occupazione effettiva dell’abitazione principale, richiesto per non pagare le imposte sulla plusvalenza quando si reinveste in una nuova casa, si considera soddisfatto se, dopo la rottura, l’altro coniuge continua a risiedervi. L’Alto Tribunal argomenta che l’articolo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF (il regolamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche) non può essere letto in modo isolato, ma insieme alle regole che la stessa norma stabilisce per i casi di separazione, divorzio o annullamento.
Il tribunale aggiunge un argomento di uguaglianza, fondato sull’articolo 14 della Costituzione: negare l’esenzione a chi è stato costretto a lasciare la casa a causa della rottura gli riserverebbe un trattamento fiscale peggiore rispetto a chi è rimasto a viverci, benché nessuno dei due abbia scelto liberamente quella situazione.
Il caso all’origine della sentenza: tre anni fuori casa
La coppia aveva acquistato l’abitazione nel 2002. A maggio 2012 la sentenza di divorzio ne ha assegnato l’uso alla moglie e ai tre figli comuni per un massimo di tre anni, e il marito se n’è andato il 18 giugno di quell’anno. Lo scioglimento della comproprietà è arrivato il 9 giugno 2015: la casa è stata valutata 210.000 euro e lui ha ricevuto 105.000 euro per la sua metà. Venti giorni dopo ha reinvestito l’intero importo nella sua nuova abitazione principale.
| Data | Fatto |
|---|---|
| 2002 | Acquisto dell’abitazione |
| Maggio 2012 | Sentenza di divorzio: uso dell’abitazione assegnato alla moglie e ai figli |
| 18 giugno 2012 | Il marito lascia l’abitazione |
| 9 giugno 2015 | Scioglimento della comproprietà: riceve 105.000 € per il suo 50% |
| 25 luglio 2015 | Reinveste l’intero importo nella sua nuova abitazione principale |
Che cosa richiede la legge per non pagare imposte sulla plusvalenza reinvestendo?
L’articolo 38.1 della Ley del IRPF esclude dalla tassazione il guadagno ottenuto dalla vendita dell’abitazione principale quando l’importo viene reinvestito in un’altra abitazione principale. Se il reinvestimento è parziale, l’esenzione si applica in modo proporzionale. Il Reglamento, all’articolo 41 bis.3, richiede inoltre che l’abitazione venduta fosse quella principale al momento della vendita o lo fosse stata in qualche momento dei due anni precedenti.
Il caso risolto dal Supremo rientrava a fatica in questa regola: il marito era fuori casa da quasi tre anni quando ha venduto. L’Alto Tribunal ha stabilito che, nei casi di separazione, divorzio o annullamento, quel termine di due anni non opera allo stesso modo se l’altro coniuge ha continuato a vivere nella casa senza interruzioni. Di fatto, il Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre ha già modificato il testo dell’articolo 41 bis.3 per recepire espressamente questo criterio.
Che cosa significa se vendi un’abitazione sulla Costa del Sol dopo un divorzio
Tra i proprietari stranieri che acquistano a Marbella, Málaga, Mijas o Fuengirola, non è raro che una separazione o un divorzio obblighi uno dei coniugi a trasferirsi mentre l’altro continua a vivere nella casa familiare per mesi o anche per anni, a volte in forza di una sentenza, a volte per un accordo informale. Questa sentenza è una buona notizia per chi se n’è andato: non perde automaticamente il diritto a non pagare imposte sulla plusvalenza quando finalmente venderà la sua quota e reinvestirà in una nuova abitazione principale.
In pratica, conviene conservare le prove del fatto che l’ex coniuge ha continuato a risiedere nell’abitazione (padrón, cioè l’iscrizione anagrafica comunale, utenze, la stessa sentenza di divorzio) e che il reinvestimento è avvenuto entro il termine di legge. Se hai intenzione di vendere dopo una rottura, la cosa più sicura è far esaminare il caso da un consulente fiscale prima di firmare, perché l’applicazione di questa dottrina dipende dal rispetto di tutte le circostanze concrete del caso.
In sintesi
Se hai dovuto lasciare la tua abitazione principale a causa di una separazione o di un divorzio e il tuo ex coniuge ha continuato a viverci, il Tribunal Supremo ti consente di mantenere l’esenzione per reinvestimento quando vendi la tua quota, anche se sono trascorsi diversi anni. Se stai valutando di vendere una proprietà sulla Costa del Sol dopo una rottura, in EVS PROPERTY GROUP possiamo aiutarti a capire il valore attuale della tua abitazione e a preparare la vendita con le adeguate garanzie fiscali.
Domande frequenti
Che cos’è l’esenzione per reinvestimento nell’abitazione principale?
È l’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 38.1 della Ley del IRPF che esclude dalla tassazione il guadagno ottenuto dalla vendita della tua abitazione principale, a condizione che tu reinvesta l’importo nell’acquisto di un’altra abitazione principale.
Di quanto tempo dispongo per reinvestire il denaro della vendita?
La normativa generale richiede di reinvestire entro due anni, prima o dopo la vendita. Nei casi di separazione o divorzio con sentenza giudiziale, questo termine può essere computato in modo diverso dal solito, per cui conviene verificarlo con un consulente.
Che cosa succede se reinvesto solo una parte del denaro?
L’esenzione si applica in modo proporzionale alla parte reinvestita. Il resto del guadagno viene tassato normalmente come incremento patrimoniale.
E se anche il mio ex coniuge ha lasciato l’abitazione?
La dottrina del Supremo si fonda sul fatto che uno dei due abbia continuato a vivere nella casa. Se nessuno dei due ha continuato a risiedervi, si applicherebbe il criterio generale dei due anni senza questa eccezione, salvo che ricorrano altre circostanze che lo giustifichino.
Posso applicare questa esenzione se non risiedo più in Spagna?
L’esenzione per reinvestimento è pensata per i contribuenti dell’IRPF. Se diventi non residente, la tassazione sulla vendita cambia regime, e conviene valutare il caso insieme alla convenzione contro le doppie imposizioni del tuo paese di residenza.
