Nein. Der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof Spaniens) hat bestätigt, dass der Ehegatte, der die Familienwohnung wegen einer Trennung, einer Scheidung oder einer Nichtigerklärung der Ehe verlassen musste, beim Verkauf seines Anteils weiterhin die Reinvestitionsbefreiung für die Hauptwohnung anwenden kann, auch wenn seit seinem Auszug mehr als zwei Jahre vergangen sind – vorausgesetzt, sein Ex-Ehepartner wohnt weiterhin in diesem Haus.
Was hat der Tribunal Supremo genau entschieden?
Die Sala de lo Contencioso-Administrativo (Verwaltungskammer) des Tribunal Supremo bekräftigt in ihrem Urteil 646/2026 vom 27. Mai eine Rechtsprechung, die sie bereits 2023 festgelegt hatte: Das Erfordernis der tatsächlichen Nutzung als Hauptwohnung, das erfüllt sein muss, damit der Gewinn nicht versteuert wird, wenn in ein neues Haus reinvestiert wird, gilt als erfüllt, wenn nach der Trennung der andere Ehegatte weiterhin dort wohnt. Der Alto Tribunal begründet, dass Artikel 41 bis.3 des Reglamento del IRPF (Durchführungsverordnung zur spanischen Einkommensteuer) nicht isoliert ausgelegt werden darf, sondern gemeinsam mit den Regeln, die die Verordnung selbst für Fälle von Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung vorsieht.
Das Gericht führt ein weiteres Argument der Gleichbehandlung an, gestützt auf Artikel 14 der Verfassung: Wer wegen der Trennung aus dem Haus ausziehen musste, würde steuerlich schlechter gestellt als derjenige, der dort wohnen blieb, obwohl keiner von beiden diese Situation frei gewählt hat.
Der Ausgangsfall: drei Jahre außerhalb des Hauses
Das Paar hatte die Wohnung 2002 gekauft. Im Mai 2012 sprach das Scheidungsurteil die Nutzung der Ehefrau und den drei gemeinsamen Kindern für höchstens drei Jahre zu, und der Ehemann zog am 18. Juni jenes Jahres aus. Die Aufhebung des Miteigentums (condominio) erfolgte am 9. Juni 2015: Das Haus wurde mit 210.000 Euro bewertet, und er erhielt für seine Hälfte 105.000 Euro. Zwanzig Tage später reinvestierte er den gesamten Betrag in seine neue Hauptwohnung.
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 2002 | Kauf der Wohnung |
| Mai 2012 | Scheidungsurteil: Nutzung der Wohnung durch die Ehefrau und die Kinder |
| 18. Juni 2012 | Der Ehemann verlässt die Wohnung |
| 9. Juni 2015 | Aufhebung des Miteigentums: Er erhält 105.000 € für seine 50 % |
| 25. Juli 2015 | Er reinvestiert den vollen Betrag in seine neue Hauptwohnung |
Was verlangt das Gesetz, damit bei einer Reinvestition keine Steuer auf den Gewinn anfällt?
Artikel 38.1 des Ley del IRPF (spanisches Einkommensteuergesetz) nimmt den Gewinn aus dem Verkauf der Hauptwohnung von der Besteuerung aus, wenn der Erlös in eine andere Hauptwohnung reinvestiert wird. Erfolgt die Reinvestition nur teilweise, wird die Befreiung anteilig angewendet. Das Reglamento verlangt in Artikel 41 bis.3 zusätzlich, dass die verkaufte Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs die Hauptwohnung war oder es zu irgendeinem Zeitpunkt in den zwei Jahren davor gewesen ist.
Der vom Supremo entschiedene Fall passte schlecht zu dieser Regel: Der Ehemann war beim Verkauf seit fast drei Jahren ausgezogen. Der Alto Tribunal entschied, dass in Fällen von Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung diese Zweijahresfrist nicht in gleicher Weise zählt, wenn der andere Ehegatte ununterbrochen im Haus wohnen geblieben ist. Tatsächlich hat das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober den Wortlaut von Artikel 41 bis.3 bereits geändert, um dieses Kriterium ausdrücklich aufzunehmen.
Was das bedeutet, wenn Sie nach einer Scheidung eine Immobilie an der Costa del Sol verkaufen
Unter den ausländischen Eigentümern, die in Marbella, Málaga, Mijas oder Fuengirola kaufen, ist es nicht ungewöhnlich, dass eine Trennung oder Scheidung einen der Ehepartner zum Auszug zwingt, während der andere monate- oder sogar jahrelang in der Familienwohnung bleibt – mal aufgrund eines Urteils, mal aufgrund einer informellen Vereinbarung. Dieses Urteil ist eine gute Nachricht für denjenigen, der ausgezogen ist: Er verliert nicht automatisch das Recht, den Gewinn nicht zu versteuern, wenn er schließlich seinen Anteil verkauft und in eine neue Hauptwohnung reinvestiert.
In der Praxis empfiehlt es sich, Nachweise aufzubewahren, dass der Ex-Ehepartner weiterhin in der Wohnung gewohnt hat (padrón, also die Meldebescheinigung der Gemeinde, Versorgerverträge, das Scheidungsurteil selbst) und dass die Reinvestition innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgt ist. Wenn Sie nach einer Trennung verkaufen wollen, ist es am sichersten, den Fall vor der Unterzeichnung mit einem Steuerberater zu prüfen, denn die Anwendung dieser Rechtsprechung hängt davon ab, dass alle konkreten Umstände des Einzelfalls erfüllt sind.
Zusammenfassung
Wenn Sie Ihre Hauptwohnung wegen einer Trennung oder Scheidung verlassen mussten und Ihr Ex-Ehepartner weiterhin dort gewohnt hat, stützt der Tribunal Supremo, dass Sie beim Verkauf Ihres Anteils die Reinvestitionsbefreiung behalten, auch wenn mehrere Jahre vergangen sind. Wenn Sie erwägen, nach einer Trennung eine Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen, können wir von EVS PROPERTY GROUP Ihnen helfen, den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu verstehen und den Verkauf mit den passenden steuerlichen Sicherheiten vorzubereiten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Reinvestitionsbefreiung für die Hauptwohnung?
Es ist die Steuervergünstigung nach Artikel 38.1 des Ley del IRPF, die den Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Hauptwohnung von der Besteuerung ausnimmt, sofern Sie den Erlös in den Kauf einer anderen Hauptwohnung reinvestieren.
Wie viel Zeit habe ich, um den Verkaufserlös zu reinvestieren?
Die allgemeine Regelung verlangt eine Reinvestition innerhalb von zwei Jahren, vor oder nach dem Verkauf. In Fällen von Trennung oder Scheidung mit Gerichtsurteil kann diese Frist anders berechnet werden als üblich; daher sollten Sie sie mit einem Berater prüfen.
Was passiert, wenn ich nur einen Teil des Geldes reinvestiere?
Die Befreiung wird anteilig auf den reinvestierten Teil angewendet. Der Rest des Gewinns wird ganz normal als Vermögenszuwachs (incremento de patrimonio) besteuert.
Und wenn mein Ex-Ehepartner die Wohnung ebenfalls verlassen hat?
Die Rechtsprechung des Supremo stützt sich darauf, dass einer der beiden weiterhin im Haus gewohnt hat. Wenn keiner von beiden dort wohnen geblieben ist, würde das allgemeine Zweijahreskriterium ohne diese Ausnahme gelten, es sei denn, es liegen andere Umstände vor, die dies rechtfertigen.
Kann ich diese Befreiung anwenden, wenn ich nicht mehr in Spanien wohne?
Die Reinvestitionsbefreiung ist für IRPF-Steuerpflichtige (in Spanien Steueransässige) gedacht. Wenn Sie nicht mehr in Spanien ansässig sind, ändert sich die Besteuerung des Verkaufs, und der Fall sollte zusammen mit dem Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Wohnsitzlandes geprüft werden.
