Nei. Tribunal Supremo har bekreftet at den ektefellen som måtte forlate familieboligen på grunn av separasjon, skilsmisse eller annullering, fortsatt kan benytte fritaket for reinvestering i fast bolig (vivienda habitual) når vedkommende selger sin andel, selv om det har gått mer enn to år siden vedkommende flyttet ut, forutsatt at den tidligere ektefellen fortsetter å bo i boligen.
Hva har Tribunal Supremo egentlig sagt?
Sala de lo Contencioso-Administrativo ved Tribunal Supremo (høyesterettens forvaltningsrettslige avdeling) bekrefter i dom 646/2026 av 27. mai en rettspraksis som allerede ble fastlagt i 2023: Kravet om faktisk bruk av den faste boligen, som stilles for å slippe skatt på gevinsten når man reinvesterer i en ny bolig, anses oppfylt dersom den andre ektefellen fortsatt bor der etter bruddet. Høyesterett begrunner dette med at artikkel 41 bis.3 i Reglamento del IRPF (forskriften til den spanske personskatteloven) ikke kan leses isolert, men må sees i sammenheng med reglene som forskriften selv fastsetter for tilfeller av separasjon, skilsmisse eller annullering.
Retten tilføyer et likhetsargument, støttet på artikkel 14 i den spanske grunnloven: Å nekte fritaket for den som ble tvunget til å forlate boligen på grunn av bruddet, ville gi vedkommende en dårligere skattemessig behandling enn den som ble boende, selv om ingen av dem fritt valgte denne situasjonen.
Saken som startet det hele: tre år utenfor hjemmet
Paret kjøpte boligen i 2002. I mai 2012 tildelte skilsmissedommen bruksretten til hustruen og de tre felles barna i inntil tre år, og ektemannen flyttet ut 18. juni samme år. Opphevelsen av sameiet (condominio) fant sted 9. juni 2015: boligen ble verdsatt til 210 000 euro, og han mottok 105 000 euro for sin halvdel. Tjue dager senere reinvesterte han hele dette beløpet i sin nye faste bolig.
| Dato | Hendelse |
|---|---|
| 2002 | Kjøp av boligen |
| Mai 2012 | Skilsmissedom: bruksrett til boligen for hustruen og barna |
| 18. juni 2012 | Ektemannen forlater boligen |
| 9. juni 2015 | Opphevelse av sameiet: han mottar 105 000 € for sin andel på 50 % |
| 25. juli 2015 | Reinvesterer hele beløpet i sin nye faste bolig |
Hva krever loven for at du slipper skatt på gevinsten ved reinvestering?
Artikkel 38.1 i Ley del IRPF (den spanske personskatteloven) unntar fra beskatning gevinsten ved salg av fast bolig når beløpet reinvesteres i en annen fast bolig. Dersom reinvesteringen er delvis, gis fritaket forholdsmessig. Forskriften krever i artikkel 41 bis.3 i tillegg at boligen som selges, var den faste boligen på salgstidspunktet, eller hadde vært det på et tidspunkt i løpet av de to foregående årene.
Saken som Tribunal Supremo avgjorde, passet dårlig med denne regelen: Ektemannen hadde vært ute av boligen i nesten tre år da han solgte. Høyesterett kom til at toårsfristen i tilfeller av separasjon, skilsmisse eller annullering ikke teller på samme måte dersom den andre ektefellen har bodd i boligen uavbrutt. Real Decreto-ley 29/2026 av 6. oktober har faktisk allerede endret ordlyden i artikkel 41 bis.3 for uttrykkelig å ta inn dette kriteriet.
Hva dette betyr hvis du selger en bolig på Costa del Sol etter en skilsmisse
Blant utenlandske eiere som kjøper i Marbella, Málaga, Mijas eller Fuengirola er det ikke uvanlig at en separasjon eller skilsmisse tvinger den ene ektefellen til å flytte ut, mens den andre blir boende i familieboligen i måneder eller til og med år, noen ganger etter en dom, andre ganger etter en uformell avtale. Denne dommen er gode nyheter for den som flyttet ut: Vedkommende mister ikke automatisk retten til å slippe skatt på gevinsten når andelen til slutt selges og pengene reinvesteres i en ny fast bolig.
I praksis bør du ta vare på dokumentasjon på at den tidligere ektefellen fortsatte å bo i boligen (padrón, det kommunale folkeregisteret, regninger for strøm og vann mv., selve skilsmissedommen) og på at reinvesteringen skjedde innenfor lovens frist. Hvis du skal selge etter et samlivsbrudd, er det tryggest å la en skatterådgiver gjennomgå saken før du signerer, fordi anvendelsen av denne rettspraksisen avhenger av at alle de konkrete omstendighetene i saken er oppfylt.
Oppsummert
Hvis du måtte forlate din faste bolig på grunn av en separasjon eller skilsmisse, og din tidligere ektefelle fortsatte å bo der, støtter Tribunal Supremo at du beholder fritaket for reinvestering når du selger din andel, selv om det har gått flere år. Hvis du vurderer å selge en eiendom på Costa del Sol etter et samlivsbrudd, kan EVS PROPERTY GROUP hjelpe deg med å forstå den aktuelle verdien av boligen din og forberede salget med de riktige skattemessige sikkerhetene.
Vanlige spørsmål
Hva er fritaket for reinvestering i fast bolig?
Det er skattefordelen i artikkel 38.1 i Ley del IRPF som unntar fra beskatning gevinsten ved salg av din faste bolig, forutsatt at du reinvesterer beløpet i kjøp av en annen fast bolig.
Hvor lang tid har jeg på å reinvestere pengene fra salget?
Det generelle regelverket krever at reinvesteringen skjer innen to år, før eller etter salget. I tilfeller av separasjon eller skilsmisse med rettskraftig dom kan fristen regnes annerledes enn vanlig, så det er lurt å gå gjennom det med en rådgiver.
Hva skjer hvis jeg bare reinvesterer en del av pengene?
Fritaket gis forholdsmessig for den delen som er reinvestert. Resten av gevinsten beskattes som normalt som en formuesøkning (incremento de patrimonio).
Hva om min tidligere ektefelle også flyttet ut av boligen?
Tribunal Supremos rettspraksis bygger på at en av de to fortsatte å bo i boligen. Hvis ingen av dem ble boende, gjelder den generelle toårsregelen uten dette unntaket, med mindre andre omstendigheter tilsier noe annet.
Kan jeg benytte dette fritaket hvis jeg ikke lenger bor i Spania?
Fritaket for reinvestering er laget for skattytere i IRPF. Hvis du blir ikke-resident, endres beskatningen av salget til et annet regime, og det er lurt å vurdere saken sammen med dobbeltbeskatningsavtalen med det landet du er bosatt i.
