Non. Le Tribunal Supremo (Cour suprême espagnole) a confirmé que le conjoint qui a dû quitter le domicile familial à la suite d’une séparation, d’un divorce ou d’une nullité du mariage peut continuer à appliquer l’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale lors de la vente de sa part, même si plus de deux ans se sont écoulés depuis son départ, à condition que son ex-conjoint continue d’habiter dans ce logement.
Que a exactement dit le Tribunal Supremo ?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo du Tribunal Supremo, dans son arrêt 646/2026 du 27 mai, réaffirme une doctrine qu’elle avait déjà fixée en 2023 : l’exigence d’occupation effective de la résidence principale, requise pour ne pas être imposé sur la plus-value lorsque l’on réinvestit dans un nouveau logement, est considérée comme remplie si, après la rupture, l’autre conjoint continue d’y résider. La haute juridiction estime que l’article 41 bis.3 du Reglamento del IRPF (règlement de l’impôt sur le revenu) ne peut pas être lu isolément, mais conjointement avec les règles que la norme elle-même prévoit pour les cas de séparation, de divorce ou de nullité.
Le tribunal ajoute un argument d’égalité, fondé sur l’article 14 de la Constitution : refuser l’exonération à celui qui a été contraint de quitter le domicile à cause de la rupture reviendrait à lui réserver un traitement fiscal moins favorable qu’à celui qui est resté y vivre, alors qu’aucun des deux n’a choisi librement cette situation.
Le cas à l’origine de l’arrêt : trois ans hors du domicile
Le couple a acheté le logement en 2002. En mai 2012, le jugement de divorce en a attribué l’usage à l’épouse et aux trois enfants communs pour une durée maximale de trois ans, et le mari est parti le 18 juin de la même année. La fin de l’indivision (condominio) est intervenue le 9 juin 2015 : la maison a été évaluée à 210 000 euros et il a reçu 105 000 euros pour sa moitié. Vingt jours plus tard, il a réinvesti la totalité de ce montant dans sa nouvelle résidence principale.
| Date | Fait |
|---|---|
| 2002 | Achat du logement |
| Mai 2012 | Jugement de divorce : usage du logement attribué à l’épouse et aux enfants |
| 18 juin 2012 | Le mari quitte le logement |
| 9 juin 2015 | Fin de l’indivision : il perçoit 105 000 € pour ses 50 % |
| 25 juillet 2015 | Il réinvestit l’intégralité du montant dans sa nouvelle résidence principale |
Que exige la loi pour ne pas être imposé sur la plus-value en cas de réinvestissement ?
L’article 38.1 de la Ley del IRPF exclut de l’imposition la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale lorsque le montant est réinvesti dans une autre résidence principale. Si le réinvestissement est partiel, l’exonération s’applique de manière proportionnelle. Le règlement, en son article 41 bis.3, exige en outre que le logement vendu ait été la résidence principale au moment de la vente ou l’ait été à un moment quelconque au cours des deux années précédentes.
Le cas tranché par le Supremo cadrait mal avec cette règle : le mari était parti depuis presque trois ans lorsqu’il a vendu. La haute juridiction a jugé que, dans les cas de séparation, de divorce ou de nullité, ce délai de deux ans ne joue pas de la même manière si l’autre conjoint a continué à vivre dans la maison de façon ininterrompue. De fait, le Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre a déjà modifié la lettre de l’article 41 bis.3 afin d’intégrer expressément ce critère.
Ce que cela signifie si vous vendez un bien sur la Costa del Sol après un divorce
Parmi les propriétaires étrangers qui achètent à Marbella, Málaga, Mijas ou Fuengirola, il n’est pas rare qu’une séparation ou un divorce oblige l’un des conjoints à déménager tandis que l’autre continue de vivre dans le logement familial pendant des mois, voire des années, tantôt en vertu d’un jugement, tantôt par un accord informel. Cet arrêt est une bonne nouvelle pour celui qui est parti : il ne perd pas automatiquement le droit de ne pas être imposé sur la plus-value lorsqu’il vendra finalement sa part et réinvestira dans une nouvelle résidence principale.
En pratique, il convient de conserver la preuve que l’ex-conjoint a continué à résider dans le logement (padrón, c’est-à-dire l’inscription au registre municipal des habitants, factures de fournitures, jugement de divorce lui-même) et que le réinvestissement a été effectué dans le délai légal. Si vous comptez vendre après une rupture, le plus sûr est de faire examiner votre cas par un conseiller fiscal avant de signer, car l’application de cette doctrine dépend de la réunion de toutes les circonstances concrètes de l’affaire.
En résumé
Si vous avez dû quitter votre résidence principale à la suite d’une séparation ou d’un divorce et que votre ex-conjoint a continué d’y vivre, le Tribunal Supremo soutient que vous conserviez l’exonération pour réinvestissement lors de la vente de votre part, même si plusieurs années se sont écoulées. Si vous envisagez de vendre un bien sur la Costa del Sol après une rupture, chez EVS PROPERTY GROUP nous pouvons vous aider à comprendre la valeur actuelle de votre logement et à préparer la vente avec les garanties fiscales adéquates.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale ?
C’est l’avantage fiscal prévu à l’article 38.1 de la Ley del IRPF, qui exclut de l’imposition la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale, à condition de réinvestir le montant dans l’achat d’une autre résidence principale.
De combien de temps est-ce que je dispose pour réinvestir l’argent de la vente ?
La réglementation générale exige de réinvestir dans un délai de deux ans, avant ou après la vente. Dans les cas de séparation ou de divorce prononcé par jugement, ce délai peut être décompté différemment de la règle habituelle ; il convient donc de le vérifier avec un conseiller.
Que se passe-t-il si je ne réinvestis qu’une partie de l’argent ?
L’exonération s’applique de manière proportionnelle à la partie réinvestie. Le reste de la plus-value est imposé normalement en tant que gain patrimonial (incremento de patrimonio).
Et si mon ex-conjoint a lui aussi quitté le logement ?
La doctrine du Supremo repose sur le fait que l’un des deux a continué à vivre dans la maison. Si aucun des deux n’y a continué à résider, le critère général des deux ans s’appliquerait sans cette exception, sauf si d’autres circonstances le justifient.
Puis-je appliquer cette exonération si je ne réside plus en Espagne ?
L’exonération pour réinvestissement est conçue pour les contribuables soumis à l’IRPF. Si vous devenez non-résident, votre imposition sur la vente change de régime, et il convient d’étudier votre cas en tenant compte de la convention de double imposition de votre pays de résidence.
