Nybygg i Spania: 77 584 millioner frem til 2031, og 70 % før 2028

Spania har planlagt nybygg til en verdi av 77 584 millioner euro frem til 2031, og 70 % av denne investeringen gjennomføres før 2028. For deg som vurderer nybygg på Costa del Sol, er denne tidslinjen viktigere enn totalsummen: det som i dag er prosjektert og finansiert, leveres i løpet av de neste tre årene, og etter det avhenger tilbudet av beslutninger som ennå ikke er tatt.

Hvor mye skal Spania bygge frem til 2031?

Tallet kommer fra den siste rapporten fra Real Estate-teamet i EY-Parthenon, som kartlegger byggeprosjekter som allerede er identifisert i hele landet. Resultatet: 53,2 millioner kvadratmeter byggbart areal og 77 584 millioner euro i tilknyttet investering mellom 2026 og 2031.

Det interessante er hvordan investeringen fordeler seg over tid. Det er ingen jevn kurve: det er et fjell med toppunkt i 2027 og et svært bratt fall fra 2028.

Hvorfor er nesten alt konsentrert i 2026 og 2027?

Tabellen bør leses ærlig, for den innbyr til en alarmistisk overskrift som ikke ville vært korrekt. At det i 2030 bare står 1 656 millioner, betyr ikke at Spania slutter å bygge: det betyr at prosjektene for 2030 ennå ikke finnes på papiret. Rapporten teller det som allerede er identifisert, og en bygning bruker år på å gå fra tomt til tillatelse og fra tillatelse til byggekran. Den fjerne horisonten ser alltid tom ut fordi den ennå ikke er fylt opp.

Når det er sagt, står den praktiske konklusjonen fast, og det er den som bør interessere en kjøper. Alt som leveres frem til 2028, er allerede avgjort: prosjektene finnes, tomtene er kjøpt og finansieringen er på plass. Det som leveres etter det, avhenger av urbanistisk saksbehandling, tilgjengelige tomter og regelverket de kommende årene, tre variabler ingen i dag kan regne som sikre. Selve rapporten peker på politisk og regulatorisk usikkerhet – blant annet forsinkelser i boligdekretene – som den viktigste bremsen for den institusjonelle pipelinen.

Hva bygges? Bolig og hoteller utgjør 84 %

Fordelingen etter segment forklarer ganske godt hvorfor dette er en lokal nyhet og ikke bare en nasjonal statistikk:

• Ordinær bolig: 36 096 millioner euro, 46,5 % av totalen. Dette er den klart dominerende blokken.
• Rimelig bolig: 17 639 millioner, 22,7 %. Nesten en fjerdedel av pipelinen er vernet bolig eller bolig med begrenset pris.
• Hotell: 11 300 millioner, 14,6 %. En svært høy andel for én enkelt næringsbruk.
• Resten – kontor, detaljhandel og logistikk: rundt 12 549 millioner, de resterende 16,2 %.

Legger man sammen bolig og hotell, kommer man til 83,8 % av all forventet investering. Og det er akkurat de to motorene på Costa del Sol: bolig for fastboende og utenlandske investorer, og hotellkapasitet for en av Europas mest etablerte turistdestinasjoner. Når den spanske byggebransjen konsentrerer seg om bolig og hoteller, ligger Málaga og kysten midt i blinken.

Hva betyr dette for nybygg på Costa del Sol?

Costa del Sol har i årevis hatt et strukturelt problem som ingen nasjonale tall løser: det er svært lite byggeklar tomt på gode steder. I Marbella, Estepona og Benahavís konkurrerer nybygg ikke så mye om etterspørsel som om tilgjengelige kvadratmeter, og det er dette som opprettholder prisforskjellen til resten av provinsen.

Dette er medianprisene for salg som vi ser akkurat nå i vår markedsrapport, beregnet på grunnlag av 8 789 aktive annonser og oppdatert hver måned:

Legg merke til en detalj som ofte overses: Marbella har en høyere kvadratmeterpris enn Benahavís, men en lavere total median. Det er ingen motsigelse, det handler om produktsammensetning. Benahavís selger store villaer; Marbella selger alt mulig, også leiligheter med to soverom som trekker medianen ned uten å senke enhetsprisen. Derfor bør du alltid se på begge kolonnene samlet og ikke stole på en overskrift med bare ett tall.

Kostnadene stiger med 7,2 % uten at det bygges én kvadratmeter mer

Dette er trolig det mest avslørende funnet i hele rapporten. Det forventede byggbare arealet er praktisk talt uendret fra forrige utgave – bare 0,1 % lavere – men investeringen som kreves for å bygge det, øker med 7,2 %. Det skal bygges like mye, og det koster mer: energi, materialer, transport og forsyningskjede.

For en kjøper betyr dette noe helt konkret: byggekostnadene er et gulv som presser oppover, ikke et tak. Når noen sier at du bør vente til nybygg blir billigere, ber vedkommende i praksis stål og sement om å bli billigere. Bransjen vet det, og derfor insisterer rapporten på industrialisering, off-site-bygging, BIM og digitalisering: dette er ikke moteluner, men den eneste reelle spaken som er igjen for å holde sluttprisen nede.

Utslippsfaktoren og hvorfor den påvirker videresalget

Rapporten beregner at gjennomføringen av hele denne pipelinen vil gi 23,9 millioner tonn CO₂, og at 7,2 millioner, rundt 30 %, kunne vært unngått med lavkarbonløsninger. Utover miljøoverskriften har dette en verdimessig side: EU-regelverket strammes inn hvert år, og energieffektivitet har blitt en faktor for videresalgsverdien, ikke en ekstra. Et prosjekt som leveres i dag med god energimerking, vil eldes langt bedre enn ett bygget etter de lovpålagte minimumskravene fra for ti år siden.

Hva bør du gjøre hvis du vurderer å kjøpe på tegning

• Spør om den faktiske leveringsdatoen, ikke den kommersielle. Prosjektene med levering i 2027 og 2028 er de som ligger innenfor den bekreftede pipelinen; de som lover 2030, avhenger av tillatelser som ennå ikke finnes.
• Kontroller den urbanistiske statusen før du signerer: innvilget byggetillatelse, bankgaranti for beløp innbetalt på forskudd og seguro decenal (tiårig forsikring mot byggefeil). Uten byggetillatelse i hånden er leveringsdatoen en intensjon, ikke en forpliktelse.
• Sammenlign med bruktmarkedet i samme område. Med byggekostnader som stiger 7,2 %, lønner det seg i noen kommuner mer å kjøpe en renovert bolig på et godt sted enn å vente tre år på et nybygg.
• Se på den forventede energimerkingen og krev den skriftlig. Det er faktoren som i størst grad vil skille det gode produktet fra det middelmådige ved neste videresalg.

Konklusjon

Poenget med disse 77 584 millionene er ikke at det kommer en lavine av nybygg, og heller ikke at det er i ferd med å ta slutt. Poenget er at hovedtyngden av det som i dag er sikret, leveres før 2028, at nesten 70 % av denne investeringen er bolig, at hotell veier 14,6 % mer enn det ville gjort i et hvilket som helst land uten vår turisme, og at alt dette koster 7,2 % mer enn for ett år siden uten at det er lagt til en eneste kvadratmeter.

På Costa del Sol, der byggeklar tomt på gode steder er den egentlige flaskehalsen, merkes denne tidslinjen tidligere enn i resten av Spania. Vurderer du nybygg i Marbella, Estepona, Mijas eller Málaga og vil vite hva som faktisk finnes på markedet, med tillatelse og med dato, kan du skrive til oss, så går vi gjennom det sammen med deg uten forpliktelser.

Ofte stilte spørsmål