Immobilier neuf en Espagne : 77 584 millions d'euros jusqu'en 2031, dont 70 % avant 2028

L’Espagne a programmé de la construction neuve pour un montant de 77 584 millions d’euros jusqu’en 2031, et 70 % de cet investissement sera réalisé avant 2028. Pour qui s’intéresse à l’immobilier neuf sur la Costa del Sol, ce calendrier compte davantage que le chiffre total : ce qui est aujourd’hui conçu et financé sera livré au cours des trois prochaines années, et au-delà, l’offre dépendra de décisions qui n’ont pas encore été prises.

Combien l’Espagne va-t-elle construire d’ici 2031 ?

Ce chiffre provient du dernier rapport de l’équipe Real Estate d’EY-Parthenon, qui recense les projets de construction déjà identifiés dans l’ensemble du pays. Le résultat : 53,2 millions de mètres carrés constructibles et 77 584 millions d’euros d’investissement associé entre 2026 et 2031.

Le plus intéressant est la répartition dans le temps. Ce n’est pas une courbe régulière : c’est une montagne dont le sommet se situe en 2027, suivie d’une chute très prononcée à partir de 2028.

Pourquoi presque tout se concentre-t-il en 2026 et 2027 ?

Il faut lire ce tableau avec honnêteté, car il se prête à un titre alarmiste qui ne serait pas exact. Que seulement 1 656 millions apparaissent en 2030 ne signifie pas que l’Espagne va cesser de construire : cela signifie que les projets de 2030 n’existent pas encore sur le papier. Le rapport comptabilise ce qui est déjà identifié, et un immeuble met des années à passer du terrain au permis, puis du permis à la grue. L’horizon lointain paraît toujours vide parce qu’il n’a pas encore été rempli.

Cela dit, la conclusion pratique reste valable, et c’est celle qui devrait intéresser un acheteur. Tout ce qui sera livré jusqu’en 2028 est déjà décidé : les projets existent, les terrains sont achetés et le financement est bouclé. Ce qui sera livré ensuite dépendra des procédures d’urbanisme, du foncier disponible et du cadre réglementaire des prochaines années, trois variables que personne ne peut aujourd’hui tenir pour acquises. Le rapport lui-même désigne l’incertitude politique et réglementaire — y compris les retards dans les décrets sur le logement — comme le principal frein du pipeline institutionnel.

Que construit-on ? Logement et hôtels représentent 84 %

La répartition par segment explique assez bien pourquoi il s’agit d’une nouvelle locale et pas seulement d’une statistique nationale :

• Résidentiel classique : 36 096 millions d’euros, soit 46,5 % du total. C’est de loin le bloc dominant.
• Logement abordable : 17 639 millions, soit 22,7 %. Près d’un quart du pipeline correspond à du logement protégé ou à prix plafonné.
• Hôtellerie : 11 300 millions, soit 14,6 %. Une proportion très élevée pour un seul usage tertiaire.
• Le reste — bureaux, commerce et logistique — : environ 12 549 millions, soit les 16,2 % restants.

En additionnant résidentiel et hôtellerie, on atteint 83,8 % de l’ensemble de l’investissement prévu. Et ce sont précisément les deux moteurs de la Costa del Sol : le logement pour les résidents et les investisseurs étrangers, et le parc hôtelier pour l’une des destinations touristiques les plus établies d’Europe. Quand la brique espagnole se concentre sur le logement et les hôtels, Málaga et son littoral sont en plein dans la cible.

Que signifie cela pour l’immobilier neuf sur la Costa del Sol ?

Depuis des années, la Costa del Sol souffre d’un problème structurel qu’aucun chiffre national ne résout : il y a très peu de terrains constructibles bien situés. À Marbella, Estepona ou Benahavís, l’immobilier neuf ne rivalise pas tant par la demande que par les mètres disponibles, et c’est ce qui soutient l’écart de prix avec le reste de la province.

Voici les prix de vente médians que nous observons actuellement dans notre rapport de marché, calculés sur 8 789 annonces actives et mis à jour chaque mois :

Remarquez un détail qui passe souvent inaperçu : Marbella affiche un prix au mètre carré plus élevé que Benahavís, mais une médiane totale plus basse. Ce n’est pas une contradiction, c’est un effet de composition de l’offre. Benahavís vend de grandes villas ; Marbella vend de tout, y compris des appartements de deux chambres qui font baisser la médiane sans faire baisser le prix unitaire. C’est pourquoi il convient de toujours regarder les deux colonnes ensemble et de ne pas se fier à un titre qui n’avance qu’un seul chiffre.

Les coûts augmentent de 7,2 % sans un mètre construit de plus

C’est probablement la donnée la plus révélatrice de tout le rapport. La surface constructible prévue reste pratiquement identique à celle de l’édition précédente — à peine 0,1 % de moins —, mais l’investissement nécessaire pour la bâtir augmente de 7,2 %. On va construire la même chose et cela va coûter plus cher : énergie, matériaux, transport et chaîne d’approvisionnement.

Pour un acheteur, cela se traduit de façon très concrète : le coût de construction est un plancher qui pousse vers le haut, pas un plafond. Quand on vous dit d’attendre que le neuf baisse, on demande à l’acier et au ciment de devenir moins chers. Le secteur le sait, et c’est pourquoi le rapport insiste sur l’industrialisation, la construction hors site (off-site), le BIM et la digitalisation : ce ne sont pas des modes, c’est le seul véritable levier qui reste pour contenir le prix final.

Le facteur émissions et son effet sur la revente

Le rapport calcule que la réalisation de l’ensemble de ce pipeline générera 23,9 millions de tonnes de CO₂, et que des solutions bas carbone permettraient d’en éviter 7,2 millions, soit environ 30 %. Au-delà du titre environnemental, cela a une portée patrimoniale : la réglementation européenne se durcit chaque année et l’efficacité énergétique est devenue un facteur de valeur à la revente, et non un supplément. Un programme livré aujourd’hui avec une bonne certification énergétique vieillira bien mieux qu’un programme construit avec les minimums légaux d’il y a dix ans.

Que faire si vous envisagez d’acheter sur plan

• Demandez la date de livraison réelle, pas la date commerciale. Les programmes livrables en 2027 et 2028 sont ceux qui font partie du pipeline confirmé ; ceux qui promettent 2030 dépendent de permis qui n’existent pas encore.
• Vérifiez la situation urbanistique avant de signer : permis de construire (licencia de obra) accordé, garantie bancaire (aval bancario) couvrant les sommes versées à titre d’acompte et assurance décennale. Sans permis en main, la date de livraison est une intention, pas un engagement.
• Comparez avec l’ancien de la même zone. Avec des coûts de construction en hausse de 7,2 %, dans certaines communes un logement rénové et bien situé revient moins cher que d’attendre trois ans un logement neuf.
• Regardez la certification énergétique prévue et exigez-la par écrit. C’est le facteur qui séparera le plus le bon produit du produit médiocre lors de la prochaine revente.

Conclusion

La lecture de ces 77 584 millions n’est pas qu’une avalanche de logements neufs va arriver, ni qu’elle va s’arrêter. C’est que l’essentiel de ce qui est aujourd’hui garanti sera livré avant 2028, que près de 70 % de cet investissement est du logement, que l’hôtellerie pèse 14,6 % de plus qu’elle ne le ferait dans n’importe quel pays sans notre tourisme, et que tout cela coûte 7,2 % de plus qu’il y a un an sans avoir ajouté un seul mètre carré.

Sur la Costa del Sol, où le foncier bien situé est le véritable goulet d’étranglement, ce calendrier se fait sentir plus tôt que dans le reste de l’Espagne. Si vous envisagez un achat dans le neuf à Marbella, Estepona, Mijas ou Málaga et souhaitez savoir ce qui existe réellement sur le marché, avec permis et avec date, écrivez-nous et nous l’examinerons avec vous, sans engagement.

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