Obra nueva en España: 77.584 millones hasta 2031 y el 70% antes de 2028

España tiene proyectada obra nueva por valor de 77.584 millones de euros hasta 2031, y el 70% de esa inversión se ejecuta antes de 2028. Para quien está mirando obra nueva en la Costa del Sol, ese calendario importa más que la cifra total: lo que hoy está diseñado y financiado se entrega en los próximos tres años, y a partir de ahí la oferta depende de decisiones que todavía no se han tomado.

¿Cuánto va a construir España hasta 2031?

La cifra procede del último informe del equipo de Real Estate de EY-Parthenon, que rastrea los proyectos de edificación ya identificados en todo el país. El resultado: 53,2 millones de metros cuadrados edificables y 77.584 millones de euros de inversión asociada entre 2026 y 2031.

El detalle interesante es cómo se reparte en el tiempo. No es una curva suave: es una montaña con la cima en 2027 y una bajada muy pronunciada a partir de 2028.

¿Por qué casi todo se concentra en 2026 y 2027?

Conviene leer esa tabla con honestidad, porque se presta a un titular alarmista que no sería exacto. Que en 2030 aparezcan solo 1.656 millones no significa que España vaya a dejar de construir: significa que los proyectos de 2030 todavía no existen sobre el papel. El informe cuenta lo que ya está identificado, y un edificio tarda años en pasar de suelo a licencia y de licencia a grúa. El horizonte lejano siempre se ve vacío porque aún no se ha llenado.

Dicho eso, la conclusión práctica sigue en pie y es la que debería interesar a un comprador. Todo lo que se entregue hasta 2028 ya está decidido: los proyectos existen, los solares están comprados y la financiación está cerrada. Lo que se entregue después depende de la tramitación urbanística, del suelo disponible y del marco regulatorio de los próximos años, tres variables que hoy nadie puede dar por seguras. El propio informe apunta a la incertidumbre política y regulatoria —incluidos los retrasos en los decretos de vivienda— como el freno principal del pipeline institucional.

¿En qué se construye? Vivienda y hoteles son el 84%

El reparto por segmentos explica bastante bien por qué esto es una noticia local y no solo una estadística nacional:

• Residencial clásico: 36.096 millones de euros, el 46,5% del total. Es el bloque dominante con diferencia.
• Vivienda asequible: 17.639 millones, el 22,7%. Casi una cuarta parte del pipeline es vivienda protegida o de precio limitado.
• Hotelero: 11.300 millones, el 14,6%. Una proporción muy alta para un solo uso terciario.
• Resto —oficinas, retail y logística—: unos 12.549 millones, el 16,2% restante.

Sumando residencial y hotelero se llega al 83,8% de toda la inversión prevista. Y esos son, exactamente, los dos motores de la Costa del Sol: vivienda para residentes e inversores extranjeros, y planta hotelera para uno de los destinos turísticos más consolidados de Europa. Cuando el ladrillo español se concentra en vivienda y hoteles, Málaga y su litoral están en el centro de la diana.

¿Qué significa esto para la obra nueva en la Costa del Sol?

La Costa del Sol lleva años con un problema estructural que ninguna cifra nacional resuelve: hay muy poco suelo finalista bien situado. En Marbella, Estepona o Benahavís la obra nueva no compite tanto por demanda como por metros disponibles, y eso es lo que sostiene el diferencial de precio frente al resto de la provincia.

Estas son las medianas de precio de venta que estamos viendo ahora mismo en nuestro informe de mercado, calculadas sobre 8.789 anuncios activos y actualizadas cada mes:

Fíjate en un detalle que suele pasar desapercibido: Marbella tiene un precio por metro más alto que Benahavís, pero una mediana total más baja. No es una contradicción, es composición de producto. Benahavís vende villas grandes; Marbella vende de todo, incluyendo apartamentos de dos dormitorios que bajan la mediana sin bajar el precio unitario. Por eso conviene mirar siempre las dos columnas juntas y no fiarse de un titular con una sola cifra.

Los costes suben un 7,2% sin construir un metro más

Este es probablemente el dato más revelador de todo el informe. La superficie edificable prevista se mantiene prácticamente igual que en la edición anterior —apenas un 0,1% menos—, pero la inversión necesaria para levantarla sube un 7,2%. Se va a construir lo mismo y va a costar más: energía, materiales, transporte y cadena de suministro.

Para un comprador esto se traduce en algo muy concreto: el coste de construcción es un suelo que empuja hacia arriba, no un techo. Cuando alguien te dice que espere a que baje la obra nueva, le está pidiendo al acero y al cemento que se abaraten. El sector lo sabe y por eso el informe insiste en industrialización, construcción off-site, BIM y digitalización: no son modas, son la única palanca real que queda para contener el precio final.

El factor emisiones y por qué afecta a la reventa

El informe calcula que ejecutar todo este pipeline generará 23,9 millones de toneladas de CO₂, y que con soluciones bajas en carbono podrían evitarse 7,2 millones, alrededor de un 30%. Más allá del titular ambiental, esto tiene lectura patrimonial: la normativa europea aprieta cada año y la eficiencia energética se ha convertido en un factor de valor de reventa, no en un extra. Una promoción entregada hoy con buena calificación energética envejecerá mucho mejor que una construida con los mínimos legales de hace una década.

Qué hacer si estás pensando en comprar sobre plano

• Pregunta por la fecha de entrega real, no por la comercial. Las promociones con entrega en 2027 y 2028 son las que están dentro del pipeline confirmado; las que prometen 2030 dependen de licencias que aún no existen.
• Verifica el estado urbanístico antes de firmar: licencia de obra concedida, aval bancario de las cantidades entregadas a cuenta y seguro decenal. Sin licencia en mano, la fecha de entrega es una intención, no un compromiso.
• Compara con la segunda mano de la misma zona. Con los costes de construcción subiendo un 7,2%, en algunos municipios una vivienda reformada bien situada sale más a cuenta que esperar tres años a una obra nueva.
• Mira la calificación energética prevista y exígela por escrito. Es el factor que más va a separar el producto bueno del mediocre en la próxima reventa.

Conclusión

La lectura de estos 77.584 millones no es que venga una avalancha de obra nueva, ni tampoco que se vaya a acabar. Es que el grueso de lo que hoy está garantizado se entrega antes de 2028, que casi el 70% de esa inversión es vivienda, que el hotelero pesa un 14,6% más de lo que pesaría en cualquier país sin nuestro turismo, y que todo ello cuesta un 7,2% más que hace un año sin haber añadido un solo metro cuadrado.

En la Costa del Sol, donde el suelo bien situado es el verdadero cuello de botella, ese calendario se nota antes que en el resto de España. Si estás valorando obra nueva en Marbella, Estepona, Mijas o Málaga y quieres saber qué hay realmente en el mercado, con licencia y con fecha, escríbenos y lo revisamos contigo sin compromiso.

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