Neubau in Spanien: 77.584 Mio. € bis 2031 und 70 % vor 2028

In Spanien sind Neubauprojekte im Wert von 77.584 Millionen Euro bis 2031 geplant, und 70 % dieser Investitionen werden vor 2028 umgesetzt. Wer sich für einen Neubau an der Costa del Sol interessiert, für den ist dieser Zeitplan wichtiger als die Gesamtsumme: Was heute geplant und finanziert ist, wird in den nächsten drei Jahren fertiggestellt, und danach hängt das Angebot von Entscheidungen ab, die noch nicht getroffen wurden.

Wie viel wird Spanien bis 2031 bauen?

Die Zahl stammt aus dem jüngsten Bericht des Real-Estate-Teams von EY-Parthenon, das die bereits identifizierten Bauprojekte im ganzen Land erfasst. Das Ergebnis: 53,2 Millionen Quadratmeter Baufläche und ein damit verbundenes Investitionsvolumen von 77.584 Millionen Euro zwischen 2026 und 2031.

Interessant ist die zeitliche Verteilung. Es ist keine gleichmäßige Kurve, sondern ein Berg mit dem Gipfel im Jahr 2027 und einem sehr steilen Abfall ab 2028.

Warum konzentriert sich fast alles auf 2026 und 2027?

Man sollte diese Tabelle ehrlich lesen, denn sie verleitet zu einer alarmistischen Schlagzeile, die nicht zutreffend wäre. Dass für 2030 nur 1.656 Millionen ausgewiesen werden, bedeutet nicht, dass Spanien aufhören wird zu bauen: Es bedeutet, dass die Projekte für 2030 auf dem Papier noch nicht existieren. Der Bericht zählt, was bereits identifiziert ist, und ein Gebäude braucht Jahre, bis aus Grundstück eine Genehmigung und aus der Genehmigung ein Baukran wird. Der ferne Horizont wirkt immer leer, weil er sich noch nicht gefüllt hat.

Dennoch bleibt die praktische Schlussfolgerung bestehen, und sie sollte einen Käufer interessieren. Alles, was bis 2028 fertiggestellt wird, ist bereits beschlossen: Die Projekte existieren, die Grundstücke sind gekauft und die Finanzierung steht. Was danach kommt, hängt von den städtebaulichen Genehmigungsverfahren, dem verfügbaren Bauland und dem regulatorischen Rahmen der kommenden Jahre ab – drei Variablen, die heute niemand als sicher voraussetzen kann. Der Bericht selbst nennt die politische und regulatorische Unsicherheit – einschließlich der Verzögerungen bei den Wohnungsbaudekreten – als größte Bremse der institutionellen Pipeline.

Was wird gebaut? Wohnungen und Hotels machen 84 % aus

Die Aufteilung nach Segmenten erklärt recht gut, warum dies eine lokale Nachricht und nicht nur eine nationale Statistik ist:

• Klassischer Wohnungsbau: 36.096 Millionen Euro, 46,5 % des Gesamtvolumens. Dies ist mit Abstand der dominierende Block.
• Bezahlbarer Wohnraum: 17.639 Millionen, 22,7 %. Fast ein Viertel der Pipeline ist geförderter Wohnraum oder Wohnraum mit Preisbegrenzung.
• Hotels: 11.300 Millionen, 14,6 %. Ein sehr hoher Anteil für eine einzelne gewerbliche Nutzung.
• Übrige Segmente – Büros, Einzelhandel und Logistik: rund 12.549 Millionen, die verbleibenden 16,2 %.

Zusammengenommen machen Wohnungsbau und Hotels 83,8 % aller geplanten Investitionen aus. Und das sind genau die beiden Motoren der Costa del Sol: Wohnraum für Einwohner und ausländische Investoren sowie Hotelkapazitäten für eines der etabliertesten Urlaubsziele Europas. Wenn sich die spanische Baubranche auf Wohnungen und Hotels konzentriert, liegen Málaga und seine Küste mitten im Zentrum der Zielscheibe.

Was bedeutet das für den Neubau an der Costa del Sol?

Die Costa del Sol hat seit Jahren ein strukturelles Problem, das keine nationale Zahl löst: Es gibt sehr wenig gut gelegenes, baureifes Land. In Marbella, Estepona oder Benahavís konkurriert der Neubau weniger um Nachfrage als um verfügbare Quadratmeter, und genau das stützt den Preisaufschlag gegenüber dem Rest der Provinz.

Dies sind die Median-Verkaufspreise, die wir derzeit in unserem Marktbericht sehen, berechnet auf Basis von 8.789 aktiven Anzeigen und monatlich aktualisiert:

Beachten Sie ein Detail, das oft übersehen wird: Marbella hat einen höheren Quadratmeterpreis als Benahavís, aber einen niedrigeren Gesamtmedian. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage der Produktzusammensetzung. Benahavís verkauft große Villen; Marbella verkauft alles, auch Zweizimmerwohnungen, die den Median senken, ohne den Preis pro Quadratmeter zu senken. Deshalb sollte man immer beide Spalten zusammen betrachten und sich nicht auf eine Schlagzeile mit nur einer Zahl verlassen.

Die Kosten steigen um 7,2 %, ohne dass ein Quadratmeter mehr gebaut wird

Dies ist wahrscheinlich die aufschlussreichste Angabe des gesamten Berichts. Die geplante Baufläche bleibt praktisch gleich wie in der vorherigen Ausgabe – nur 0,1 % weniger –, doch die für ihre Errichtung nötige Investition steigt um 7,2 %. Es wird dasselbe gebaut, und es wird mehr kosten: Energie, Materialien, Transport und Lieferkette.

Für einen Käufer bedeutet das etwas sehr Konkretes: Die Baukosten sind eine Untergrenze, die nach oben drückt, keine Obergrenze. Wer Ihnen rät, zu warten, bis der Neubau günstiger wird, verlangt im Grunde von Stahl und Zement, billiger zu werden. Die Branche weiß das, und deshalb betont der Bericht Industrialisierung, Off-Site-Bauweise, BIM und Digitalisierung: Das sind keine Moden, sondern der einzige wirkliche Hebel, der noch bleibt, um den Endpreis in Grenzen zu halten.

Der Emissionsfaktor und warum er den Wiederverkauf betrifft

Der Bericht berechnet, dass die Umsetzung dieser gesamten Pipeline 23,9 Millionen Tonnen CO₂ verursachen wird und dass sich mit kohlenstoffarmen Lösungen 7,2 Millionen Tonnen vermeiden ließen, rund 30 %. Über die Umweltschlagzeile hinaus hat dies auch eine vermögensbezogene Dimension: Die europäischen Vorschriften werden jedes Jahr strenger, und Energieeffizienz ist zu einem Faktor für den Wiederverkaufswert geworden, nicht zu einem Extra. Eine heute übergebene Wohnanlage mit guter Energieeffizienzklasse wird deutlich besser altern als eine, die nach den gesetzlichen Mindestanforderungen von vor einem Jahrzehnt gebaut wurde.

Was Sie tun sollten, wenn Sie einen Kauf vom Plan erwägen

• Fragen Sie nach dem realen Übergabetermin, nicht nach dem Vertriebstermin. Projekte mit Übergabe 2027 und 2028 gehören zur bestätigten Pipeline; solche, die 2030 versprechen, hängen von Genehmigungen ab, die es noch nicht gibt.
• Prüfen Sie den städtebaulichen Status, bevor Sie unterschreiben: erteilte Baugenehmigung, Bankbürgschaft für die geleisteten Anzahlungen und Bauwerksversicherung (seguro decenal, zehnjährige Gewährleistungsversicherung). Ohne vorliegende Baugenehmigung ist der Übergabetermin eine Absicht, keine Verpflichtung.
• Vergleichen Sie mit Bestandsimmobilien in derselben Gegend. Bei um 7,2 % steigenden Baukosten ist in manchen Gemeinden eine gut gelegene, renovierte Wohnung günstiger, als drei Jahre auf einen Neubau zu warten.
• Achten Sie auf die vorgesehene Energieeffizienzklasse und verlangen Sie sie schriftlich. Sie ist der Faktor, der beim nächsten Wiederverkauf das gute vom mittelmäßigen Produkt am stärksten trennen wird.

Fazit

Die Lehre aus diesen 77.584 Millionen ist weder, dass eine Neubauwelle auf uns zurollt, noch dass der Neubau zu Ende geht. Sie lautet: Der Großteil dessen, was heute gesichert ist, wird vor 2028 übergeben; fast 70 % dieser Investitionen sind Wohnungsbau; der Hotelsektor wiegt 14,6 % mehr, als er in einem Land ohne unseren Tourismus wiegen würde; und all das kostet 7,2 % mehr als vor einem Jahr, ohne dass auch nur ein Quadratmeter hinzugekommen wäre.

An der Costa del Sol, wo gut gelegenes Bauland der eigentliche Engpass ist, macht sich dieser Zeitplan früher bemerkbar als im Rest Spaniens. Wenn Sie einen Neubau in Marbella, Estepona, Mijas oder Málaga prüfen und wissen möchten, was es tatsächlich auf dem Markt gibt – mit Genehmigung und mit Termin –, schreiben Sie uns, und wir gehen das unverbindlich gemeinsam mit Ihnen durch.

Häufig gestellte Fragen