Nieuwbouw in Spanje: 77.584 miljoen tot 2031 en 70% vóór 2028

Voor Spanje staat tot 2031 nieuwbouw gepland ter waarde van 77.584 miljoen euro, en 70% van die investering wordt vóór 2028 uitgevoerd. Wie aan de Costa del Sol naar nieuwbouw kijkt, heeft meer aan die planning dan aan het totaalbedrag: wat nu is ontworpen en gefinancierd, wordt de komende drie jaar opgeleverd, en daarna hangt het aanbod af van beslissingen die nog niet zijn genomen.

Hoeveel gaat Spanje bouwen tot 2031?

Het cijfer komt uit het laatste rapport van het Real Estate-team van EY-Parthenon, dat de al geïdentificeerde bouwprojecten in het hele land volgt. Het resultaat: 53,2 miljoen vierkante meter bebouwbaar oppervlak en 77.584 miljoen euro aan bijbehorende investering tussen 2026 en 2031.

Interessant is hoe dat over de tijd is verdeeld. Het is geen vloeiende curve, maar een berg met de top in 2027 en een zeer steile daling vanaf 2028.

Waarom is bijna alles geconcentreerd in 2026 en 2027?

Lees deze tabel eerlijk, want ze nodigt uit tot een alarmerende kop die niet juist zou zijn. Dat er in 2030 maar 1.656 miljoen verschijnt, betekent niet dat Spanje stopt met bouwen: het betekent dat de projecten van 2030 op papier nog niet bestaan. Het rapport telt wat al is geïdentificeerd, en een gebouw doet jaren over de stap van grond naar vergunning en van vergunning naar bouwkraan. De verre horizon lijkt altijd leeg omdat hij nog niet is gevuld.

Toch blijft de praktische conclusie overeind, en die is voor een koper het meest relevant. Alles wat tot 2028 wordt opgeleverd, is al besloten: de projecten bestaan, de bouwgronden zijn gekocht en de financiering is rond. Wat daarna wordt opgeleverd, hangt af van de stedenbouwkundige procedures, de beschikbare grond en het regelgevend kader van de komende jaren, drie variabelen waarvan niemand nu zeker kan zijn. Het rapport zelf noemt de politieke en regelgevende onzekerheid, inclusief de vertragingen bij de woningdecreten, als de belangrijkste rem op de institutionele pipeline.

Waarin wordt gebouwd? Woningen en hotels zijn goed voor 84%

De verdeling per segment verklaart goed waarom dit nieuws een lokale dimensie heeft en niet alleen een nationale statistiek is:

• Klassieke woningbouw: 36.096 miljoen euro, 46,5% van het totaal. Dit is veruit het grootste blok.
• Betaalbare woningen: 17.639 miljoen, 22,7%. Bijna een kwart van de pipeline is beschermde woningbouw of woningbouw met een beperkte prijs.
• Hotels: 11.300 miljoen, 14,6%. Een zeer hoog aandeel voor één enkele tertiaire functie.
• Overig (kantoren, retail en logistiek): ongeveer 12.549 miljoen, de resterende 16,2%.

Woningbouw en hotels samen komen uit op 83,8% van de totale geplande investering. En dat zijn precies de twee motoren van de Costa del Sol: woningen voor inwoners en buitenlandse investeerders, en hotelcapaciteit voor een van de meest gevestigde toeristische bestemmingen van Europa. Als de Spaanse bouwsector zich op woningen en hotels concentreert, zitten Málaga en de kust midden in de roos.

Wat betekent dit voor nieuwbouw aan de Costa del Sol?

De Costa del Sol kampt al jaren met een structureel probleem dat geen enkel landelijk cijfer oplost: er is heel weinig goed gelegen bouwrijpe grond (suelo finalista). In Marbella, Estepona of Benahavís concurreert nieuwbouw niet zozeer op vraag als wel op beschikbare vierkante meters, en dat houdt het prijsverschil met de rest van de provincie in stand.

Dit zijn de mediane verkoopprijzen die we nu zien in ons marktrapport, berekend op basis van 8.789 actieve advertenties en maandelijks bijgewerkt:

Let op een detail dat vaak over het hoofd wordt gezien: Marbella heeft een hogere prijs per vierkante meter dan Benahavís, maar een lagere mediaan voor de totale prijs. Dat is geen tegenstrijdigheid, maar een kwestie van productmix. Benahavís verkoopt grote villa’s; Marbella verkoopt van alles, inclusief appartementen met twee slaapkamers die de mediaan omlaag halen zonder de prijs per eenheid te verlagen. Kijk daarom altijd naar beide kolommen samen en vertrouw niet op een kop met slechts één cijfer.

De kosten stijgen met 7,2% zonder dat er een meter bij wordt gebouwd

Dit is waarschijnlijk het meest veelzeggende gegeven uit het hele rapport. Het geplande bebouwbare oppervlak blijft vrijwel gelijk aan dat van de vorige editie (slechts 0,1% minder), maar de investering die nodig is om het te realiseren stijgt met 7,2%. Er wordt hetzelfde gebouwd en het kost meer: energie, materialen, transport en toeleveringsketen.

Voor een koper vertaalt dit zich in iets heel concreets: de bouwkosten zijn een ondergrens die omhoogduwt, geen plafond. Wie je zegt te wachten tot nieuwbouw goedkoper wordt, vraagt staal en cement om goedkoper te worden. De sector weet dat, en daarom hamert het rapport op industrialisatie, off-site bouwen, BIM en digitalisering: het zijn geen modes, maar de enige echte hefboom die overblijft om de eindprijs te beheersen.

De factor emissies en waarom die de herverkoop beïnvloedt

Het rapport berekent dat de uitvoering van deze hele pipeline 23,9 miljoen ton CO₂ zal veroorzaken, en dat met koolstofarme oplossingen 7,2 miljoen ton kan worden vermeden, ongeveer 30%. Los van de milieukop heeft dit ook een vermogensaspect: de Europese regelgeving wordt elk jaar strenger en energie-efficiëntie is een factor in de herverkoopwaarde geworden, geen extraatje. Een project dat nu wordt opgeleverd met een goed energielabel veroudert veel beter dan een project dat is gebouwd volgens de wettelijke minimumeisen van tien jaar geleden.

Wat te doen als je overweegt op plan te kopen

• Vraag naar de werkelijke opleverdatum, niet naar de commerciële. Projecten met oplevering in 2027 en 2028 zitten in de bevestigde pipeline; projecten die 2030 beloven, hangen af van vergunningen die nog niet bestaan.
• Controleer de stedenbouwkundige status voordat je tekent: verleende bouwvergunning (licencia de obra), bankgarantie (aval bancario) voor de vooruitbetaalde bedragen en seguro decenal (tienjarige verzekering voor bouwgebreken). Zonder vergunning in handen is de opleverdatum een voornemen, geen verbintenis.
• Vergelijk met bestaande bouw in dezelfde zone. Nu de bouwkosten met 7,2% stijgen, is in sommige gemeenten een goed gelegen gerenoveerde woning voordeliger dan drie jaar wachten op nieuwbouw.
• Kijk naar het verwachte energielabel en eis het schriftelijk. Het is de factor die bij de volgende herverkoop het meeste onderscheid maakt tussen een goed en een matig product.

Conclusie

De les van deze 77.584 miljoen is niet dat er een lawine aan nieuwbouw aankomt, en ook niet dat die ten einde loopt. Het is dat het grootste deel van wat nu gegarandeerd is vóór 2028 wordt opgeleverd, dat bijna 70% van die investering woningbouw is, dat hotels 14,6% meer wegen dan ze in welk land zonder ons toerisme ook zouden doen, en dat dit alles 7,2% meer kost dan een jaar geleden zonder dat er één vierkante meter is bijgekomen.

Aan de Costa del Sol, waar goed gelegen grond de echte flessenhals is, is die planning eerder voelbaar dan in de rest van Spanje. Overweeg je nieuwbouw in Marbella, Estepona, Mijas of Málaga en wil je weten wat er echt op de markt is, met vergunning en met datum, stuur ons dan een bericht en we bekijken het vrijblijvend samen met je.

Veelgestelde vragen