Nybyggen i Spanien: 77 584 miljoner fram till 2031 och 70 % före 2028

Spanien har nybyggen planerade till ett värde av 77 584 miljoner euro fram till 2031, och 70 % av den investeringen genomförs före 2028. För dig som tittar på nybyggen på Costa del Sol är den tidplanen viktigare än totalsumman: det som i dag är ritat och finansierat levereras inom de närmaste tre åren, och därefter beror utbudet på beslut som ännu inte har fattats.

Hur mycket kommer Spanien att bygga fram till 2031?

Siffran kommer från den senaste rapporten från EY-Parthenons Real Estate-team, som kartlägger de byggprojekt som redan identifierats i hela landet. Resultatet: 53,2 miljoner kvadratmeter byggbar yta och 77 584 miljoner euro i tillhörande investeringar mellan 2026 och 2031.

Det intressanta är hur summan fördelas över tid. Det är ingen jämn kurva: det är ett berg med toppen 2027 och en mycket brant nedförsbacke från och med 2028.

Varför är nästan allt koncentrerat till 2026 och 2027?

Tabellen bör läsas ärligt, eftersom den lätt ger upphov till en alarmistisk rubrik som inte vore korrekt. Att det för 2030 bara står 1 656 miljoner betyder inte att Spanien slutar bygga: det betyder att projekten för 2030 ännu inte finns på pappret. Rapporten räknar det som redan är identifierat, och en byggnad tar år på sig att gå från mark till licens och från licens till byggkran. Den avlägsna horisonten ser alltid tom ut eftersom den ännu inte har fyllts.

Med det sagt står den praktiska slutsatsen sig, och det är den som borde intressera en köpare. Allt som levereras fram till 2028 är redan beslutat: projekten finns, tomterna är köpta och finansieringen är klar. Det som levereras därefter beror på den urbanistiska handläggningen, på tillgänglig mark och på regelverket under de kommande åren – tre variabler som ingen i dag kan ta för givna. Rapporten själv pekar på politisk och regulatorisk osäkerhet – bland annat förseningar i bostadsdekreten – som den främsta bromsen för den institutionella pipelinen.

Vad byggs? Bostäder och hotell står för 84 %

Fördelningen per segment förklarar ganska väl varför detta är en lokal nyhet och inte bara en nationell statistik:

• Klassiska bostäder: 36 096 miljoner euro, 46,5 % av totalen. Det är det klart dominerande blocket.
• Prisvärda bostäder: 17 639 miljoner, 22,7 %. Nästan en fjärdedel av pipelinen är subventionerade bostäder eller bostäder med begränsat pris.
• Hotell: 11 300 miljoner, 14,6 %. En mycket hög andel för en enda kommersiell användning.
• Resten – kontor, handel och logistik: cirka 12 549 miljoner, återstående 16,2 %.

Lägger man ihop bostäder och hotell kommer man upp i 83,8 % av hela den planerade investeringen. Och det är exakt de två motorerna på Costa del Sol: bostäder för bofasta och utländska investerare, och hotellbestånd för en av Europas mest etablerade turistdestinationer. När den spanska byggbranschen koncentreras på bostäder och hotell hamnar Málaga och dess kust mitt i centrum.

Vad betyder detta för nybyggen på Costa del Sol?

Costa del Sol har i många år ddragits med ett strukturellt problem som ingen nationell siffra löser: det finns mycket lite byggklar mark i bra lägen. I Marbella, Estepona eller Benahavís konkurrerar nybyggen inte så mycket om efterfrågan som om tillgängliga kvadratmeter, och det är detta som upprätthåller prisskillnaden mot resten av provinsen.

Det här är de medianförsäljningspriser vi ser just nu i vår marknadsrapport, beräknade på 8 789 aktiva annonser och uppdaterade varje månad:

Lägg märke till en detalj som ofta går obemärkt förbi: Marbella har ett högre pris per kvadratmeter än Benahavís, men en lägre totalmedian. Det är ingen motsägelse, utan en fråga om produktsammansättning. Benahavís säljer stora villor; Marbella säljer allt möjligt, inklusive tvårumslägenheter som sänker medianen utan att sänka priset per enhet. Därför bör du alltid titta på båda kolumnerna tillsammans och inte lita på en rubrik med bara en siffra.

Kostnaderna stiger med 7,2 % utan att en enda kvadratmeter byggs till

Detta är sannolikt den mest avslöjande uppgiften i hela rapporten. Den planerade byggbara ytan är i stort sett oförändrad jämfört med föregående utgåva – bara 0,1 % lägre – men investeringen som krävs för att bygga den ökar med 7,2 %. Man kommer att bygga lika mycket och det kommer att kosta mer: energi, material, transport och leveranskedja.

För en köpare innebär det något mycket konkret: byggkostnaden är ett golv som pressar uppåt, inte ett tak. När någon säger åt dig att vänta tills nybyggen blir billigare ber den personen i praktiken stål och cement att bli billigare. Branschen vet det, och därför betonar rapporten industrialisering, off-site-byggande, BIM och digitalisering: det är inga modenycker, utan det enda verkliga redskap som återstår för att hålla nere slutpriset.

Utsläppsfaktorn och varför den påverkar återförsäljningen

Rapporten beräknar att genomförandet av hela pipelinen kommer att generera 23,9 miljoner ton CO₂, och att 7,2 miljoner skulle kunna undvikas med lösningar med låga koldioxidutsläpp, ungefär 30 %. Utöver den miljömässiga rubriken har detta en betydelse för förmögenheten: EU:s regelverk skärps för varje år och energieffektivitet har blivit en faktor för andrahandsvärdet, inte ett extra. Ett projekt som levereras i dag med bra energicertifiering kommer att åldras mycket bättre än ett som byggts efter de lagliga minimikraven för ett decennium sedan.

Vad du bör göra om du funderar på att köpa på ritning

• Fråga efter det verkliga leveransdatumet, inte det kommersiella. Projekt med leverans 2027 och 2028 är de som ingår i den bekräftade pipelinen; de som lovar 2030 beror på licenser som ännu inte finns.
• Kontrollera den urbanistiska statusen innan du skriver under: beviljad byggnadslicens (licencia de obra), bankgaranti (aval bancario) för belopp som betalats i förskott och tioårig byggförsäkring (seguro decenal). Utan licens i handen är leveransdatumet en avsikt, inte ett åtagande.
• Jämför med andrahandsbostäder i samma område. Med byggkostnader som stiger med 7,2 % är det i vissa kommuner mer lönsamt med en renoverad bostad i bra läge än att vänta tre år på ett nybygge.
• Titta på den planerade energicertifieringen och kräv den skriftligen. Det är den faktor som mest kommer att skilja den bra produkten från den medelmåttiga vid nästa återförsäljning.

Slutsats

Slutsatsen av dessa 77 584 miljoner är varken att en lavin av nybyggen är på väg eller att det kommer att ta slut. Det är att huvuddelen av det som i dag är säkrat levereras före 2028, att nästan 70 % av den investeringen är bostäder, att hotellsektorn väger 14,6 % mer än den skulle göra i något land utan vår turism, och att allt detta kostar 7,2 % mer än för ett år sedan utan att en enda kvadratmeter har lagts till.

På Costa del Sol, där bra belägen mark är den verkliga flaskhalsen, märks den tidplanen tidigare än i resten av Spanien. Om du överväger nybyggen i Marbella, Estepona, Mijas eller Málaga och vill veta vad som egentligen finns på marknaden, med licens och med datum, skriv till oss så går vi igenom det tillsammans med dig, utan förpliktelser.

Vanliga frågor