Nowe budownictwo w Hiszpanii: 77 584 mln euro do 2031 roku i 70% przed 2028

W Hiszpanii zaplanowano nowe inwestycje budowlane o wartości 77 584 mln euro do 2031 roku, a 70% tej kwoty zostanie zrealizowane przed 2028. Dla osób rozglądających się za nowym budownictwem na Costa del Sol ten harmonogram jest ważniejszy niż łączna kwota: to, co dziś jest zaprojektowane i sfinansowane, zostanie oddane w ciągu najbliższych trzech lat, a później podaż zależy od decyzji, które jeszcze nie zapadły.

Ile Hiszpania zbuduje do 2031 roku?

Ta kwota pochodzi z najnowszego raportu zespołu Real Estate firmy EY-Parthenon, który śledzi zidentyfikowane już projekty budowlane w całym kraju. Wynik: 53,2 mln metrów kwadratowych powierzchni do zabudowy i 77 584 mln euro powiązanych inwestycji w latach 2026-2031.

Ciekawe jest to, jak rozkłada się to w czasie. Nie jest to łagodna krzywa, lecz góra ze szczytem w 2027 roku i bardzo stromym spadkiem od 2028.

Dlaczego niemal wszystko koncentruje się w 2026 i 2027 roku?

Tę tabelę warto czytać uczciwie, bo łatwo o alarmistyczny nagłówek, który nie byłby trafny. To, że w 2030 roku widnieje tylko 1 656 mln, nie oznacza, że Hiszpania przestanie budować, lecz że projekty z 2030 roku jeszcze nie istnieją na papierze. Raport uwzględnia to, co już zidentyfikowano, a budynek potrzebuje lat, by przejść od działki do pozwolenia i od pozwolenia do żurawia. Odległy horyzont zawsze wydaje się pusty, bo jeszcze go nie wypełniono.

Mimo to wniosek praktyczny pozostaje w mocy i to on powinien interesować kupującego. Wszystko, co zostanie oddane do 2028 roku, jest już przesądzone: projekty istnieją, działki są kupione, a finansowanie jest zamknięte. To, co zostanie oddane później, zależy od procedur urbanistycznych, dostępności gruntów i ram regulacyjnych najbliższych lat, czyli trzech zmiennych, których dziś nikt nie może uznać za pewne. Sam raport wskazuje niepewność polityczną i regulacyjną — w tym opóźnienia w dekretach mieszkaniowych — jako główny hamulec instytucjonalnego portfela projektów.

Co się buduje? Mieszkania i hotele to 84%

Podział na segmenty dość dobrze wyjaśnia, dlaczego jest to wiadomość lokalna, a nie tylko statystyka krajowa:

• Klasyczne budownictwo mieszkaniowe: 36 096 mln euro, czyli 46,5% całości. To zdecydowanie dominujący segment.
• Mieszkania dostępne cenowo: 17 639 mln, czyli 22,7%. Prawie jedna czwarta portfela projektów to mieszkania chronione lub o ograniczonej cenie.
• Hotele: 11 300 mln, czyli 14,6%. To bardzo wysoki udział jak na pojedyncze przeznaczenie usługowe.
• Pozostałe segmenty — biura, handel i logistyka: około 12 549 mln, czyli pozostałe 16,2%.

Po zsumowaniu budownictwa mieszkaniowego i hotelowego otrzymujemy 83,8% całej planowanej inwestycji. A to dokładnie dwa silniki Costa del Sol: mieszkania dla rezydentów i inwestorów zagranicznych oraz baza hotelowa w jednym z najbardziej ugruntowanych kierunków turystycznych Europy. Gdy hiszpańskie budownictwo koncentruje się na mieszkaniach i hotelach, Málaga i jej wybrzeże znajdują się w samym środku tarczy.

Co to oznacza dla nowego budownictwa na Costa del Sol?

Costa del Sol od lat zmaga się z problemem strukturalnym, którego nie rozwiąże żadna kwota krajowa: jest bardzo mało dobrze położonych gruntów gotowych pod zabudowę (suelo finalista). W Marbelli, Esteponie czy Benahavís nowe budownictwo konkuruje nie tyle popytem, ile dostępnymi metrami, i to właśnie podtrzymuje różnicę cenową względem reszty prowincji.

Oto mediany cen sprzedaży, które obecnie obserwujemy w naszym raporcie rynkowym, obliczone na podstawie 8 789 aktywnych ogłoszeń i aktualizowane co miesiąc:

Zwróć uwagę na szczegół, który często umyka: Marbella ma wyższą cenę za metr niż Benahavís, ale niższą medianę ceny całkowitej. To nie sprzeczność, lecz kwestia struktury oferty. Benahavís sprzedaje duże wille; Marbella sprzedaje wszystko, także dwupokojowe apartamenty, które obniżają medianę, nie obniżając ceny jednostkowej. Dlatego zawsze warto patrzeć na obie kolumny łącznie i nie ufać nagłówkowi z jedną liczbą.

Koszty rosną o 7,2%, choć nie powstaje ani metr więcej

To prawdopodobnie najbardziej wymowna dana w całym raporcie. Planowana powierzchnia do zabudowy pozostaje praktycznie taka sama jak w poprzedniej edycji — zaledwie 0,1% mniej — ale inwestycja potrzebna do jej wzniesienia rośnie o 7,2%. Zbuduje się tyle samo, a będzie to kosztować więcej: energia, materiały, transport i łańcuch dostaw.

Dla kupującego przekłada się to na coś bardzo konkretnego: koszt budowy jest dolną granicą, która pcha ceny w górę, a nie sufitem. Gdy ktoś radzi ci poczekać, aż nowe budownictwo stanieje, prosi w istocie, by potaniały stal i cement. Sektor o tym wie, dlatego raport podkreśla uprzemysłowienie, budownictwo off-site, BIM i cyfryzację: to nie mody, lecz jedyna realna dźwignia, jaka pozostała, by powstrzymać cenę końcową.

Czynnik emisji i dlaczego wpływa na odsprzedaż

Raport szacuje, że realizacja całego tego portfela projektów wygeneruje 23,9 mln ton CO₂, a dzięki rozwiązaniom niskoemisyjnym można by uniknąć 7,2 mln, czyli około 30%. Poza ekologicznym nagłówkiem ma to znaczenie dla wartości majątku: przepisy europejskie zaostrzają się z każdym rokiem, a efektywność energetyczna stała się czynnikiem wartości przy odsprzedaży, a nie dodatkiem. Inwestycja oddana dziś z dobrą klasą energetyczną zestarzeje się znacznie lepiej niż ta zbudowana według minimów prawnych sprzed dekady.

Co zrobić, jeśli myślisz o zakupie na planie

• Pytaj o rzeczywisty termin oddania, a nie o handlowy. Inwestycje z terminem oddania w 2027 i 2028 roku to te, które mieszczą się w potwierdzonym portfelu projektów; te, które obiecują 2030 rok, zależą od pozwoleń, które jeszcze nie istnieją.
• Zweryfikuj status urbanistyczny przed podpisaniem: wydane pozwolenie na budowę, gwarancja bankowa (aval bancario) dla kwot wpłaconych na poczet zakupu i ubezpieczenie dziesięcioletnie (seguro decenal) od wad budowlanych. Bez pozwolenia w ręku termin oddania jest zamiarem, a nie zobowiązaniem.
• Porównaj z rynkiem wtórnym w tej samej okolicy. Przy kosztach budowy rosnących o 7,2% w niektórych gminach dobrze położone, wyremontowane mieszkanie bardziej się opłaca niż trzyletnie oczekiwanie na nowe budownictwo.
• Sprawdź przewidywaną klasę energetyczną i żądaj jej na piśmie. To czynnik, który najbardziej odróżni dobry produkt od przeciętnego przy kolejnej odsprzedaży.

Podsumowanie

Wniosek z tych 77 584 mln nie brzmi, że nadejdzie lawina nowego budownictwa, ani że wszystko się skończy. Chodzi o to, że trzon tego, co dziś jest zagwarantowane, zostanie oddany przed 2028 rokiem, że prawie 70% tej inwestycji to mieszkania, że segment hotelowy waży 14,6% więcej, niż ważyłby w jakimkolwiek kraju bez naszej turystyki, i że wszystko to kosztuje o 7,2% więcej niż rok temu, choć nie dodano ani jednego metra kwadratowego.

Na Costa del Sol, gdzie dobrze położone grunty są prawdziwym wąskim gardłem, ten harmonogram odczuwa się wcześniej niż w reszcie Hiszpanii. Jeśli rozważasz zakup nowego mieszkania w Marbelli, Esteponie, Mijas lub Maladze i chcesz wiedzieć, co naprawdę jest na rynku, z pozwoleniem i terminem, napisz do nas, a przejrzymy to razem z tobą bez zobowiązań.

Najczęściej zadawane pytania