Uudisrakentaminen Espanjassa: 77 584 miljoonaa vuoteen 2031 mennessä ja 70 % ennen vuotta 2028

Espanjassa on suunniteltu uudisrakentamista 77 584 miljoonan euron arvosta vuoteen 2031 asti, ja 70 % tästä investoinnista toteutetaan ennen vuotta 2028. Jos katsot uudiskohteita Costa del Solilla, tämä aikataulu on tärkeämpi kuin kokonaissumma: se, mikä on nyt suunniteltu ja rahoitettu, valmistuu seuraavien kolmen vuoden aikana, ja sen jälkeen tarjonta riippuu päätöksistä, joita ei ole vielä tehty.

Kuinka paljon Espanja aikoo rakentaa vuoteen 2031 mennessä?

Luku on peräisin EY-Parthenonin Real Estate -tiimin tuoreimmasta raportista, joka seuraa jo tunnistettuja rakennushankkeita koko maassa. Tulos: 53,2 miljoonaa rakennettavaa neliömetriä ja niihin liittyvää investointia 77 584 miljoonaa euroa vuosina 2026–2031.

Mielenkiintoista on se, miten investoinnit jakautuvat ajalle. Kyse ei ole tasaisesta käyrästä vaan vuoresta, jonka huippu on vuonna 2027 ja jonka rinne laskee jyrkästi vuodesta 2028 alkaen.

Miksi lähes kaikki keskittyy vuosiin 2026 ja 2027?

Taulukkoa kannattaa lukea rehellisesti, sillä se houkuttelee virheelliseen hälyttävään otsikkoon. Se, että vuodelle 2030 näkyy vain 1 656 miljoonaa, ei tarkoita, että Espanja lopettaisi rakentamisen: se tarkoittaa, että vuoden 2030 hankkeita ei vielä ole olemassa paperilla. Raportti laskee vain sen, mikä on jo tunnistettu, ja rakennuksella kestää vuosia edetä tontista luvaksi ja luvasta nosturiksi. Kaukainen horisontti näyttää aina tyhjältä, koska sitä ei ole vielä täytetty.

Tästä huolimatta käytännön johtopäätös pysyy voimassa, ja sen pitäisi kiinnostaa ostajaa. Kaikki, mikä valmistuu vuoteen 2028 mennessä, on jo päätetty: hankkeet ovat olemassa, tontit on ostettu ja rahoitus on kunnossa. Se, mikä valmistuu sen jälkeen, riippuu kaavoituskäsittelystä, saatavilla olevasta maasta ja tulevien vuosien sääntelykehyksestä – kolmesta muuttujasta, joita kukaan ei voi nykyisin pitää varmoina. Raportti itse osoittaa poliittisen ja sääntelyyn liittyvän epävarmuuden – asuntoasetusten viivästykset mukaan lukien – institutionaalisen hankekannan tärkeimmäksi jarruksi.

Mitä rakennetaan? Asunnot ja hotellit muodostavat 84 %

Jakauma segmenteittäin selittää varsin hyvin, miksi tämä on paikallinen uutinen eikä pelkkä kansallinen tilasto:

• Perinteinen asuntorakentaminen: 36 096 miljoonaa euroa, 46,5 % kokonaismäärästä. Se on selvästi hallitsevin lohko.
• Kohtuuhintainen asuminen: 17 639 miljoonaa, 22,7 %. Lähes neljännes hankekannasta on tuettua tai hintasäänneltyä asuntoa.
• Hotellit: 11 300 miljoonaa, 14,6 %. Erittäin suuri osuus yhdelle palvelualan käyttötarkoitukselle.
• Loput – toimistot, vähittäiskauppa ja logistiikka: noin 12 549 miljoonaa, jäljelle jäävät 16,2 %.

Kun asuminen ja hotellit lasketaan yhteen, päädytään 83,8 %:iin koko suunnitellusta investoinnista. Ja juuri nämä ovat Costa del Solin kaksi moottoria: asunnot paikallisille asukkaille ja ulkomaisille sijoittajille sekä hotellikapasiteetti yhdelle Euroopan vakiintuneimmista matkailukohteista. Kun espanjalainen rakennusala keskittyy asuntoihin ja hotelleihin, Málaga ja sen rannikko ovat maalitaulun keskellä.

Mitä tämä tarkoittaa uudiskohteille Costa del Solilla?

Costa del Solilla on jo vuosia ollut rakenteellinen ongelma, jota mikään kansallinen luku ei ratkaise: hyvin sijaitsevaa rakennusvalmista maata (suelo finalista) on hyvin vähän. Marbellassa, Esteponassa tai Benahavísissa uudiskohteet eivät kilpaile niinkään kysynnästä kuin käytettävissä olevista neliömetreistä, ja juuri se ylläpitää hintaeroa muuhun provinssiin verrattuna.

Nämä ovat myyntihintojen mediaanit, jotka näemme parhaillaan markkinaraportissamme. Ne on laskettu 8 789 aktiivisesta ilmoituksesta ja päivitetään kuukausittain:

Huomaa yksityiskohta, joka usein jää huomaamatta: Marbellan neliöhinta on korkeampi kuin Benahavísin, mutta sen kokonaishinnan mediaani on matalampi. Se ei ole ristiriita vaan tuotejakauman vaikutus. Benahavís myy suuria huvilia; Marbella myy kaikenlaista, myös kahden makuuhuoneen asuntoja, jotka laskevat mediaania laskematta yksikköhintaa. Siksi molempia sarakkeita kannattaa aina katsoa yhdessä eikä luottaa otsikkoon, jossa on vain yksi luku.

Kustannukset nousevat 7,2 % ilman että rakennetaan metriäkään lisää

Tämä on luultavasti koko raportin paljastavin tieto. Suunniteltu rakennettava pinta-ala pysyy käytännössä samana kuin edellisessä painoksessa – vain 0,1 % pienempänä – mutta sen rakentamiseen tarvittava investointi nousee 7,2 %. Rakennetaan sama määrä, ja se maksaa enemmän: energia, materiaalit, kuljetus ja toimitusketju.

Ostajalle tämä tarkoittaa jotain hyvin konkreettista: rakennuskustannus on hintaa ylöspäin työntävä lattia, ei katto. Kun joku neuvoo odottamaan, että uudiskohteet halpenevat, hän pyytää teräksen ja sementin halpenemista. Ala tietää tämän, ja siksi raportti painottaa teollistamista, off-site-rakentamista, BIM:iä ja digitalisaatiota: ne eivät ole muoti-ilmiöitä vaan ainoa todellinen vipu, joka on jäljellä loppuhinnan hillitsemiseksi.

Päästötekijä ja miksi se vaikuttaa jälleenmyyntiin

Raportin laskelman mukaan koko tämän hankekannan toteuttaminen tuottaa 23,9 miljoonaa tonnia CO₂:ta, ja vähähiilisillä ratkaisuilla voitaisiin välttää 7,2 miljoonaa tonnia, noin 30 %. Ympäristöotsikkoa pidemmälle tällä on myös varallisuuteen liittyvä tulkinta: EU-sääntely kiristyy vuosi vuodelta, ja energiatehokkuudesta on tullut jälleenmyyntiarvoon vaikuttava tekijä, ei lisäominaisuus. Tänään luovutettu hanke, jolla on hyvä energialuokitus, vanhenee paljon paremmin kuin vuosikymmen sitten lain minimivaatimuksilla rakennettu.

Mitä tehdä, jos harkitset ostamista rakennusvaiheessa

• Kysy todellista luovutuspäivää, ei markkinointipäivää. Hankkeet, joiden luovutus on vuonna 2027 ja 2028, kuuluvat vahvistettuun hankekantaan; ne, jotka lupaavat vuotta 2030, riippuvat lupista, joita ei vielä ole olemassa.
• Tarkista kaavoitustilanne ennen allekirjoitusta: myönnetty rakennuslupa, pankin takaus ennakkoon maksetuille summille ja kymmenvuotinen rakennusvakuutus (seguro decenal). Ilman lupaa luovutuspäivä on aikomus, ei sitoumus.
• Vertaa saman alueen käytettyihin asuntoihin. Kun rakennuskustannukset nousevat 7,2 %, joissakin kunnissa hyvin sijaitseva kunnostettu asunto tulee edullisemmaksi kuin kolme vuotta uudiskohdetta odottaen.
• Katso suunniteltu energialuokitus ja vaadi se kirjallisesti. Se on tekijä, joka erottaa hyvän tuotteen keskinkertaisesta seuraavassa jälleenmyynnissä.

Johtopäätös

Näiden 77 584 miljoonan tulkinta ei ole, että uudiskohteiden tulva olisi tulossa, eikä myöskään se, että rakentaminen loppuisi. Se on, että suurin osa siitä, mikä on nyt varmaa, luovutetaan ennen vuotta 2028, että lähes 70 % tästä investoinnista on asuntoja, että hotellien osuus on 14,6 %, enemmän kuin se olisi missään maassa ilman meikäläistä matkailua, ja että kaikki tämä maksaa 7,2 % enemmän kuin vuosi sitten ilman, että neliömetriäkään on lisätty.

Costa del Solilla, jossa hyvin sijaitseva maa on todellinen pullonkaula, tämä aikataulu tuntuu aiemmin kuin muualla Espanjassa. Jos harkitset uudiskohdetta Marbellasta, Esteponasta, Mijasista tai Málagasta ja haluat tietää, mitä markkinoilla todella on, luvalla ja päivämäärällä, ota meihin yhteyttä, niin käymme asian läpi kanssasi sitoumuksetta.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon rakentamiseen investoidaan Espanjassa vuoteen 2031 mennessä?

77 584 miljoonaa euroa 53,2 miljoonan rakennettavan neliömetrin osalta EY-Parthenonin raportin mukaan. 70 % tästä investoinnista toteutetaan vuosina 2026–2027.

Tuleeko Costa del Solille lisää uudiskohteita?

Seuraavien kolmen vuoden aikana kyllä, koska ne ovat jo käynnissä olevia hankkeita. Vuodesta 2028 alkaen se riippuu saatavilla olevasta maasta ja kaavoituskäsittelystä, ja Marbellan tai Benahavísin kaltaisissa kunnissa hyvin sijaitseva rakennusvalmis maa on niukkaa.

Laskevatko uudiskohteiden hinnat?

Kustannukset eivät viittaa siihen. Tarvittava investointi on noussut 7,2 % käytännössä saman pinta-alan rakentamiseksi energian, materiaalien ja kuljetuksen kallistumisen vuoksi. Rakennuskustannus toimii loppuhinnan lattiana.

Mitä minun pitää tarkistaa ennen kuin ostan rakennusvaiheessa?

Myönnetty rakennuslupa, pankin takaus ennakkoon maksetuille summille, kymmenvuotinen rakennusvakuutus (seguro decenal), sopimuksen mukainen luovutuspäivä viivästyssakkoineen sekä suunniteltu energialuokitus kirjallisesti.

Kuinka suuri osa hankekannasta on kohtuuhintaista asumista?

17 639 miljoonaa euroa, 22,7 % kokonaismäärästä. Se on merkittävä osuus, vaikka sen alueellinen jakautuminen riippuu autonomisten alueiden ja kuntien suunnitelmista, ei vapaista markkinoista.