Nuove costruzioni in Spagna: 77.584 milioni fino al 2031 e il 70% prima del 2028

La Spagna ha in programma nuove costruzioni per un valore di 77.584 milioni di euro fino al 2031, e il 70% di questo investimento viene realizzato prima del 2028. Per chi guarda alle nuove costruzioni sulla Costa del Sol, questo calendario conta più della cifra totale: ciò che oggi è progettato e finanziato verrà consegnato nei prossimi tre anni, e da lì in avanti l’offerta dipende da decisioni che non sono ancora state prese.

Quanto costruirà la Spagna fino al 2031?

La cifra proviene dall’ultimo rapporto del team Real Estate di EY-Parthenon, che monitora i progetti di edificazione già individuati in tutto il Paese. Il risultato: 53,2 milioni di metri quadrati edificabili e 77.584 milioni di euro di investimento associato tra il 2026 e il 2031.

Il dettaglio interessante è come si distribuisce nel tempo. Non è una curva dolce: è una montagna con la cima nel 2027 e una discesa molto ripida a partire dal 2028.

Perché quasi tutto si concentra nel 2026 e nel 2027?

Conviene leggere questa tabella con onestà, perché si presta a un titolo allarmistico che non sarebbe esatto. Il fatto che nel 2030 compaiano solo 1.656 milioni non significa che la Spagna smetterà di costruire: significa che i progetti del 2030 non esistono ancora sulla carta. Il rapporto conta ciò che è già stato individuato, e un edificio impiega anni per passare dal terreno alla licenza e dalla licenza alla gru. L’orizzonte lontano appare sempre vuoto perché non è ancora stato riempito.

Detto questo, la conclusione pratica resta valida ed è quella che dovrebbe interessare a un acquirente. Tutto ciò che verrà consegnato fino al 2028 è già deciso: i progetti esistono, i terreni sono stati acquistati e il finanziamento è chiuso. Ciò che verrà consegnato dopo dipende dall’iter urbanistico, dal suolo disponibile e dal quadro normativo dei prossimi anni, tre variabili che oggi nessuno può dare per certe. Lo stesso rapporto indica l’incertezza politica e normativa — compresi i ritardi nei decreti sulla casa — come il principale freno della pipeline istituzionale.

Cosa si costruisce? Abitazioni e hotel sono l’84%

La ripartizione per segmenti spiega abbastanza bene perché questa sia una notizia locale e non solo una statistica nazionale:

• Residenziale classico: 36.096 milioni di euro, il 46,5% del totale. È il blocco dominante con largo margine.
• Abitazioni a prezzo accessibile: 17.639 milioni, il 22,7%. Quasi un quarto della pipeline è edilizia protetta o a prezzo limitato.
• Alberghiero: 11.300 milioni, il 14,6%. Una percentuale molto alta per un solo uso terziario.
• Resto — uffici, retail e logistica —: circa 12.549 milioni, il restante 16,2%.

Sommando residenziale e alberghiero si arriva all’83,8% di tutto l’investimento previsto. E questi sono, esattamente, i due motori della Costa del Sol: abitazioni per residenti e investitori stranieri, e strutture alberghiere per una delle destinazioni turistiche più consolidate d’Europa. Quando il mattone spagnolo si concentra su abitazioni e hotel, Málaga e il suo litorale sono al centro del bersaglio.

Cosa significa questo per le nuove costruzioni sulla Costa del Sol?

La Costa del Sol convive da anni con un problema strutturale che nessuna cifra nazionale risolve: c’è pochissimo suolo edificabile (finalista) ben posizionato. A Marbella, Estepona o Benahavís le nuove costruzioni non competono tanto per la domanda quanto per i metri disponibili, ed è questo che sostiene il differenziale di prezzo rispetto al resto della provincia.

Queste sono le mediane dei prezzi di vendita che stiamo osservando in questo momento nel nostro rapporto di mercato, calcolate su 8.789 annunci attivi e aggiornate ogni mese:

Nota un dettaglio che spesso passa inosservato: Marbella ha un prezzo al metro quadro più alto di Benahavís, ma una mediana totale più bassa. Non è una contraddizione, è composizione del prodotto. Benahavís vende grandi ville; Marbella vende di tutto, compresi appartamenti con due camere da letto che abbassano la mediana senza abbassare il prezzo unitario. Per questo conviene guardare sempre insieme le due colonne e non fidarsi di un titolo con una sola cifra.

I costi salgono del 7,2% senza costruire un metro in più

Questo è probabilmente il dato più rivelatore di tutto il rapporto. La superficie edificabile prevista resta praticamente identica a quella dell’edizione precedente — appena lo 0,1% in meno —, ma l’investimento necessario per realizzarla sale del 7,2%. Si costruirà lo stesso e costerà di più: energia, materiali, trasporti e catena di approvvigionamento.

Per un acquirente questo si traduce in qualcosa di molto concreto: il costo di costruzione è un pavimento che spinge verso l’alto, non un tetto. Quando qualcuno ti dice di aspettare che le nuove costruzioni calino di prezzo, ti sta chiedendo di aspettare che acciaio e cemento diventino più economici. Il settore lo sa, ed è per questo che il rapporto insiste su industrializzazione, costruzione off-site, BIM e digitalizzazione: non sono mode, sono l’unica vera leva rimasta per contenere il prezzo finale.

Il fattore emissioni e perché incide sulla rivendita

Il rapporto calcola che l’esecuzione di tutta questa pipeline genererà 23,9 milioni di tonnellate di CO₂, e che con soluzioni a basse emissioni di carbonio se ne potrebbero evitare 7,2 milioni, circa il 30%. Al di là del titolo ambientale, questo ha una lettura patrimoniale: la normativa europea si inasprisce ogni anno e l’efficienza energetica è diventata un fattore di valore di rivendita, non un extra. Una promozione consegnata oggi con una buona classe energetica invecchierà molto meglio di una costruita con i minimi di legge di dieci anni fa.

Cosa fare se stai pensando di acquistare sulla carta

• Chiedi la data di consegna reale, non quella commerciale. Le promozioni con consegna nel 2027 e nel 2028 sono quelle che rientrano nella pipeline confermata; quelle che promettono il 2030 dipendono da licenze che ancora non esistono.
• Verifica lo stato urbanistico prima di firmare: licenza edilizia concessa, garanzia bancaria (aval bancario) sulle somme versate in acconto e assicurazione decennale (seguro decenal). Senza la licenza in mano, la data di consegna è un’intenzione, non un impegno.
• Confronta con l’usato della stessa zona. Con i costi di costruzione in aumento del 7,2%, in alcuni comuni un’abitazione ristrutturata e ben posizionata conviene più che aspettare tre anni per una nuova costruzione.
• Guarda la classe energetica prevista ed esigila per iscritto. È il fattore che più separerà il prodotto buono da quello mediocre alla prossima rivendita.

Conclusione

La lettura di questi 77.584 milioni non è che stia arrivando una valanga di nuove costruzioni, né che si stiano per esaurire. È che la maggior parte di ciò che oggi è garantito viene consegnata prima del 2028, che quasi il 70% di questo investimento è residenziale, che l’alberghiero pesa un 14,6% in più di quanto peserebbe in qualsiasi Paese senza il nostro turismo, e che tutto ciò costa un 7,2% in più rispetto a un anno fa senza aver aggiunto un solo metro quadrato.

Sulla Costa del Sol, dove il suolo ben posizionato è il vero collo di bottiglia, questo calendario si fa sentire prima che nel resto della Spagna. Se stai valutando nuove costruzioni a Marbella, Estepona, Mijas o Málaga e vuoi sapere cosa c’è davvero sul mercato, con licenza e con data, scrivici e lo verificheremo insieme a te senza impegno.

Domande frequenti

Quanto verrà investito in costruzioni in Spagna fino al 2031?

77.584 milioni di euro su 53,2 milioni di metri quadrati edificabili, secondo il rapporto di EY-Parthenon. Il 70% di questo investimento viene realizzato tra il 2026 e il 2027.

Ci saranno più nuove costruzioni sulla Costa del Sol?

Nei prossimi tre anni sì, perché si tratta di promozioni già avviate. Dal 2028 in poi dipenderà dal suolo disponibile e dall’iter urbanistico, e in comuni come Marbella o Benahavís il suolo edificabile (finalista) ben posizionato è scarso.

I prezzi delle nuove costruzioni scenderanno?

Non è ciò che indicano i costi. L’investimento necessario è aumentato del 7,2% per costruire praticamente la stessa superficie, a causa del rincaro di energia, materiali e trasporti. Il costo di costruzione agisce da pavimento del prezzo finale.

Cosa devo controllare prima di acquistare sulla carta?

Licenza edilizia concessa, garanzia bancaria (aval bancario) sulle somme versate in acconto, assicurazione decennale (seguro decenal), data di consegna contrattuale con penale per il ritardo e classe energetica prevista indicata per iscritto.

Quale parte della pipeline è edilizia a prezzo accessibile?

17.639 milioni di euro, il 22,7% del totale. È un peso notevole, anche se la sua distribuzione territoriale dipende dai piani regionali e comunali, non dal libero mercato.