Gjennomsnittlig bruttoavkastning på bolig i Spania ligger på 6,2 % i tredje kvartal 2026, ifølge indeksen fra idealista/data. Det er 0,7 prosentpoeng lavere enn i slutten av sommeren 2025. For deg som kjøper for å leie ut er tallet fortsatt positivt, men marginen i forhold til statsgjelden har blitt smalere.
Hva 6,2 % faktisk måler
Dette er en bruttoavkastning: den deler den annonserte salgsprisen på årsleien som markedet ber om. Tallet trekker ikke fra IBI (den årlige kommunale eiendomsskatten i Spania), comunidad (felleskostnadene til sameiet, comunidad de propietarios), forsikring, skatter, tomme måneder eller forvaltning. Det egner seg til å sammenligne områder og typer eiendom, men det er ikke det som blir igjen i lommeboken.
Bolig sammenlignet med andre aktiva
I rapporten gir bolig litt høyere avkastning enn garasjer, men lavere enn kontorer og forretningslokaler. Sammenlignet med statsgjelden er forskjellen fortsatt på mer enn to prosentpoeng, selv om den har krympet mye det siste året.
| Produkt | Bruttoavkastning 3. kv. 2026 | For ett år siden |
|---|---|---|
| Kontorer | 11,2 % | 11,5 % |
| Forretningslokaler | 10,0 % | 9,9 % |
| Boliger | 6,2 % | 6,9 % |
| Garasjer | 6,0 % | 6,2 % |
| Statsobligasjon med 10 års løpetid | 4,1 % | 3,3 % |
Hvorfor den faller: obligasjonsrenten stiger, leieprisene faller ikke
Endringen skyldes først og fremst at renten på 10-årsobligasjonen har økt fra 3,3 % til 4,1 %. Når statsgjelden gir høyere avkastning, blir avstanden mellom det en utleid leilighet gir og et aktivum uten risiko mindre. Rapporten tilskriver ikke fallet en nedgang i leieprisene, og den inneholder ingen prognoser.
Et varselsignal for den lille investoren: i 14 provinshovedsteder gir garasjer allerede lavere avkastning enn statsobligasjonen.
Forskjeller mellom byer: tallet som veier tyngst
Provinshovedstedene med høyest bruttoavkastning på bolig er Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) og Zamora (7,0 %). I den andre enden finner vi San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) og Palma (4,3 %). San Sebastián er den eneste hovedstaden som ligger under obligasjonsrenten.
Rapporten publiserer ikke tall for bolig i provinsen Málaga eller på Costa del Sol. Det er bare hovedstaden som er med, for kontorer, med 6,7 %. Derfor er det i vårt område tallet som beregnes ut fra reelle priser og leienivåer i hvert enkelt nabolag, som er nyttig.
Slik beregner du nettoavkastningen før du kjøper
Et enkelt eksempel: en leilighet til 300 000 euro med kjøpskostnader på rundt 10 % gir en samlet investering på omtrent 330 000 euro. Hvis den leies ut for 18 000 euro i året, er bruttoavkastningen på prisen 6 %. Men trekker vi fra IBI, comunidad, forsikring, forvaltning og én måned uten leietaker, synker nettoleieinntekten til rundt 12 600 euro, altså omtrent 3,8 % av den samlede investeringen.
Med slike tall krever det at du ser på nettoleieinntekten, likviditeten i utleien og kostnaden ved å finansiere kjøpet, ikke bare prosenten i en annonse, når du skal sammenligne en leilighet i Marbella med en i Fuengirola eller Estepona.
Ofte stilte spørsmål
Hva er bruttoavkastningen på en utleiebolig?
Det er årsleien delt på kjøpesummen. Den inkluderer ikke utgifter, skatter eller tomme måneder, og er derfor alltid høyere enn nettoavkastningen.
Faller avkastningen like mye i hele Spania?
Nei. Forskjellene mellom hovedstedene er store: fra Huelva med 7,4 % til San Sebastián med 3,3 %.
Kan utlendinger som ikke er bosatt i Spania kjøpe bolig for å leie ut?
Ja, det finnes ingen generelle restriksjoner. Det er lurt å se nærmere på skattereglene for ikke-residenter og de kommunale reglene for turistutleie før du bestemmer deg.
Lønner det seg fortsatt å kjøpe for å leie ut når obligasjonsrenten er 4,1 %?
Det avhenger av prisen, området og om du ser etter leieinntekter eller verdistigning. Med høyere obligasjonsrente er marginen over statsgjelden mindre, så det lønner seg å sammenligne nettoavkastningen, ikke bruttoavkastningen.
Konklusjon
6,2 % er fortsatt en attraktiv avkastning sammenlignet med obligasjonsrenten, men fortrinnet blir mindre. På Costa del Sol handler beslutningen om å beregne nettoavkastningen med data fra hvert område. Hvis du vil få en eiendom verdsatt eller sammenligne nabolag i Málaga, kan EVS PROPERTY GROUP utarbeide en skreddersydd analyse til deg.
Hva nå? Det nyttigste etter å ha lest er å se på det faktiske markedet: ta en titt på boliger etter sted eller fortell oss på WhatsApp hva du ser etter – område, budsjett, tidsramme – så setter vi sammen et skreddersydd utvalg, uforpliktende.
Kan også være nyttig: selge boligen din investere på Costa del Sol gratis verdivurdering månedlig prisrapport
