Il rendimento lordo medio degli immobili residenziali in Spagna si attesta al 6,2% nel terzo trimestre del 2026, secondo l’indice di idealista/data. Sono 0,7 punti in meno rispetto alla fine dell’estate del 2025. Per chi compra per affittare la cifra resta positiva, ma il margine rispetto al debito pubblico si è ridotto.
Cosa misura davvero questo 6,2%
È un rendimento lordo: divide il prezzo di vendita richiesto per il canone annuo che il mercato chiede. Non sottrae l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili), le spese della comunidad de propietarios (il condominio), l’assicurazione, le imposte, i mesi di sfitto né la gestione. Serve per confrontare zone e tipologie di immobile, ma non è ciò che resta davvero in tasca.
Immobili residenziali a confronto con altri asset
Nel rapporto, l’abitazione rende un po’ più dei garage e meno di uffici e locali commerciali. Rispetto al debito pubblico, la differenza resta di oltre due punti, anche se nell’ultimo anno si è ridotta molto.
| Prodotto | Rendimento lordo 3° trim. 2026 | Un anno fa |
|---|---|---|
| Uffici | 11,2% | 11,5% |
| Locali commerciali | 10,0% | 9,9% |
| Abitazioni | 6,2% | 6,9% |
| Garage | 6,0% | 6,2% |
| Titolo di Stato a 10 anni | 4,1% | 3,3% |
Perché scende: sale il titolo di Stato, non calano i canoni
Il cambiamento si spiega soprattutto con l’aumento del rendimento del titolo di Stato a 10 anni, che passa dal 3,3% al 4,1%. Quando il debito pubblico paga di più, la distanza tra ciò che rende un appartamento affittato e un’attività priva di rischio si riduce. Il rapporto non attribuisce il calo a una diminuzione dei canoni e non include previsioni.
Campanello d’allarme per il piccolo investitore: in 14 capoluoghi i garage rendono già meno del titolo di Stato.
Differenze tra città: il dato che pesa di più
I capoluoghi con il maggiore rendimento lordo per le abitazioni sono Huelva (7,4%), Castellón (7,2%) e Zamora (7,0%). All’estremo opposto ci sono San Sebastián (3,3%), A Coruña (4,2%), Madrid (4,3%) e Palma (4,3%). San Sebastián è l’unico capoluogo che resta al di sotto del titolo di Stato.
Il rapporto non pubblica il dato sulle abitazioni per la provincia di Málaga né per la Costa del Sol. Compare solo il capoluogo, per gli uffici, con un 6,7%. Per questo, nella nostra zona, il dato utile è quello calcolato con i prezzi e i canoni reali di ogni quartiere.
Come calcolare il rendimento netto prima di comprare
Un esempio semplice: un appartamento da 300.000 € con costi di acquisto vicini al 10% comporta un investimento totale di circa 330.000 €. Se viene affittato a 18.000 € l’anno, il rendimento lordo sul prezzo è del 6%. Ma se sottraiamo IBI, spese condominiali, assicurazione, gestione e un mese di sfitto, il reddito netto scende a circa 12.600 €, ovvero intorno al 3,8% sull’investimento totale.
Con cifre di questo tipo, confrontare un appartamento a Marbella con uno a Fuengirola o a Estepona richiede di guardare al reddito netto, alla liquidità dell’affitto e al costo di finanziamento dell’acquisto, non solo alla percentuale che compare in un annuncio.
Domande frequenti
Che cos’è il rendimento lordo di un affitto?
È il canone annuo diviso per il prezzo di acquisto. Non include spese, imposte né mesi di sfitto, per questo è sempre superiore al rendimento netto.
Il rendimento cala allo stesso modo in tutta la Spagna?
No. Le differenze tra i capoluoghi sono ampie: da Huelva, con il 7,4%, a San Sebastián, con il 3,3%.
Gli stranieri non residenti possono comprare casa per affittarla?
Sì, non esistono restrizioni generali. Conviene verificare la fiscalità dei non residenti e la normativa comunale sugli affitti turistici prima di decidere.
Vale ancora la pena comprare per affittare con il titolo di Stato al 4,1%?
Dipende dal prezzo, dalla zona e dal fatto che si cerchi reddito o rivalutazione. Con il titolo di Stato più alto, il margine sul debito pubblico è minore, quindi conviene confrontare il rendimento netto, non quello lordo.
Conclusione
Il 6,2% resta un rendimento interessante rispetto al titolo di Stato, ma il vantaggio si riduce. Sulla Costa del Sol la decisione passa dal calcolo del rendimento netto con i dati di ogni zona. Se desidera valutare una proprietà o confrontare i quartieri di Málaga, in EVS PROPERTY GROUP possiamo prepararle un’analisi su misura.
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