La rentabilidad bruta media de la vivienda en España se sitúa en el 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, según el índice de idealista/data. Es 0,7 puntos menos que a finales del verano de 2025. Para quien compra para alquilar la cifra sigue siendo positiva, pero el margen frente a la deuda pública se ha estrechado.
Qué mide realmente este 6,2 %
Es una rentabilidad bruta: divide el precio de venta anunciado entre la renta anual que pide el mercado. No descuenta IBI, comunidad, seguro, impuestos, meses vacíos ni gestión. Sirve para comparar zonas y tipos de activo, pero no es lo que queda en el bolsillo.
Vivienda frente a otros activos
Dentro del informe, la vivienda rinde algo más que los garajes y queda por detrás de oficinas y locales comerciales. Frente a la deuda pública, la diferencia sigue siendo de más de dos puntos, aunque se ha reducido mucho en el último año.
| Producto | Rentabilidad bruta T3 2026 | Hace un año |
|---|---|---|
| Oficinas | 11,2 % | 11,5 % |
| Locales comerciales | 10,0 % | 9,9 % |
| Viviendas | 6,2 % | 6,9 % |
| Garajes | 6,0 % | 6,2 % |
| Bono del Estado a 10 años | 4,1 % | 3,3 % |
Por qué baja: sube el bono, no caen las rentas
El cambio se explica sobre todo por la subida del bono a 10 años, que pasa del 3,3 % al 4,1 %. Cuando la deuda pública paga más, la distancia entre lo que rinde un piso alquilado y un activo sin riesgo se reduce. El informe no atribuye la caída a un descenso de las rentas y no incluye previsiones.
Señal de alarma para el pequeño inversor: en 14 capitales los garajes ya rinden menos que el bono.
Diferencias por ciudad: el dato que más pesa
Las capitales con mayor rentabilidad bruta de vivienda son Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) y Zamora (7,0 %). En el extremo opuesto están San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) y Palma (4,3 %). San Sebastián es la única capital que queda por debajo del bono.
El informe no publica la cifra de vivienda para la provincia de Málaga ni para la Costa del Sol. Solo aparece la capital, en oficinas, con un 6,7 %. Por eso, en nuestra zona, el dato útil es el que se calcula con precios y rentas reales de cada barrio.
Cómo calcular la rentabilidad neta antes de comprar
Un ejemplo sencillo: un piso de 300.000 € con gastos de compra cercanos al 10 % supone una inversión total de unos 330.000 €. Si se alquila por 18.000 € al año, la bruta sobre el precio es del 6 %. Pero si restamos IBI, comunidad, seguro, gestión y un mes de vacío, la renta neta baja a unos 12.600 €, es decir, en torno al 3,8 % sobre la inversión total.
Con cifras así, comparar un piso en Marbella con otro en Fuengirola o Estepona exige mirar la renta neta, la liquidez del alquiler y el coste de financiar la compra, no solo el porcentaje que aparece en un anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
Es la renta anual dividida entre el precio de compra. No incluye gastos, impuestos ni meses vacíos, por eso siempre es mayor que la rentabilidad neta.
¿La rentabilidad baja igual en toda España?
No. Las diferencias entre capitales son grandes: de Huelva, con un 7,4 %, a San Sebastián, con un 3,3 %.
¿Pueden comprar vivienda para alquilar los extranjeros no residentes?
Sí, no existen restricciones generales. Conviene revisar la fiscalidad de no residentes y la normativa municipal de alquiler turístico antes de decidir.
¿Sigue mereciendo la pena comprar para alquilar con el bono al 4,1 %?
Depende del precio, de la zona y de si se busca renta o revalorización. Con el bono más alto, el margen sobre la deuda pública es menor, así que conviene comparar la rentabilidad neta, no la bruta.
Conclusión
El 6,2 % sigue siendo un rendimiento atractivo frente al bono, pero la ventaja se reduce. En la Costa del Sol la decisión pasa por calcular la rentabilidad neta con datos de cada zona. Si quiere valorar una propiedad o comparar barrios de Málaga, en EVS Property Group podemos prepararle un análisis a medida.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
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