Den genomsnittliga bruttoavkastningen på bostäder i Spanien ligger på 6,2 % under tredje kvartalet 2026, enligt indexet från idealista/data. Det är 0,7 procentenheter lägre än vid slutet av sommaren 2025. För den som köper för att hyra ut är siffran fortfarande positiv, men marginalen mot statsskulden har blivit smalare.
Vad mäter egentligen denna siffra på 6,2 %?
Det rör sig om en bruttoavkastning: den delar det annonserade försäljningspriset med den årshyra som marknaden efterfrågar. Den tar inte hänsyn till IBI (den spanska fastighetsskatten), avgifterna till comunidad de propietarios (fastighetsägarnas samfällighet), försäkring, skatter, tomma månader eller förvaltning. Den är användbar för att jämföra områden och typer av tillgångar, men det är inte det som faktiskt blir kvar i fickan.
Bostäder jämfört med andra tillgångar
I rapporten ger bostäder något högre avkastning än garageplatser och ligger efter kontor och butikslokaler. Jämfört med statsskulden är skillnaden fortfarande över två procentenheter, även om den har minskat kraftigt under det senaste året.
| Produkt | Bruttoavkastning Q3 2026 | För ett år sedan |
|---|---|---|
| Kontor | 11,2 % | 11,5 % |
| Butikslokaler | 10,0 % | 9,9 % |
| Bostäder | 6,2 % | 6,9 % |
| Garageplatser | 6,0 % | 6,2 % |
| Statsobligation på 10 år | 4,1 % | 3,3 % |
Varför den sjunker: obligationsräntan stiger, hyrorna faller inte
Förändringen förklaras framför allt av att räntan på tioårsobligationen stiger från 3,3 % till 4,1 %. När statsskulden ger högre avkastning minskar avståndet mellan vad en uthyrd lägenhet ger och en riskfri tillgång. Rapporten tillskriver inte nedgången någon minskning av hyrorna och innehåller inga prognoser.
En varningssignal för den lilla investeraren: i 14 provinshuvudstäder ger garageplatserna redan lägre avkastning än obligationen.
Skillnader mellan städer: det som väger tyngst
De provinshuvudstäder som har högst bruttoavkastning på bostäder är Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) och Zamora (7,0 %). I andra änden finns San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) och Palma (4,3 %). San Sebastián är den enda provinshuvudstad som hamnar under obligationsräntan.
Rapporten publicerar ingen siffra för bostäder i provinsen Málaga eller på Costa del Sol. Det är bara provinshuvudstaden som förekommer, och då för kontor, med 6,7 %. Därför är det i vårt område den siffra som beräknas utifrån verkliga priser och hyror i varje stadsdel som är användbar.
Så räknar du ut nettoavkastningen innan du köper
Ett enkelt exempel: en lägenhet för 300 000 € med inköpskostnader på nära 10 % ger en total investering på cirka 330 000 €. Om den hyrs ut för 18 000 € per år blir bruttoavkastningen på priset 6 %. Men om vi drar av IBI, comunidad, försäkring, förvaltning och en tom månad sjunker nettohyran till cirka 12 600 €, alltså omkring 3,8 % på den totala investeringen.
Med sådana siffror kräver en jämförelse mellan en lägenhet i Marbella och en i Fuengirola eller Estepona att man tittar på nettohyran, likviditeten i uthyrningen och kostnaden för att finansiera köpet, inte bara på den procentsats som står i en annons.
Vanliga frågor
Vad är bruttoavkastning på en hyresbostad?
Det är årshyran delad med inköpspriset. Den omfattar inte kostnader, skatter eller tomma månader, och därför är den alltid högre än nettoavkastningen.
Sjunker avkastningen lika mycket i hela Spanien?
Nej. Skillnaderna mellan provinshuvudstäderna är stora: från Huelva med 7,4 % till San Sebastián med 3,3 %.
Kan utlänningar som inte är bosatta i Spanien köpa bostad för uthyrning?
Ja, det finns inga generella restriktioner. Det är klokt att se över skattereglerna för icke-residenta och de kommunala reglerna för turistuthyrning innan du bestämmer dig.
Är det fortfarande värt att köpa för uthyrning när obligationsräntan ligger på 4,1 %?
Det beror på pris, område och om man söker hyresinkomst eller värdestegring. Med en högre obligationsränta är marginalen mot statsskulden mindre, så det är bäst att jämföra nettoavkastningen, inte bruttoavkastningen.
Slutsats
De 6,2 % är fortfarande en attraktiv avkastning jämfört med obligationen, men försprånget krymper. På Costa del Sol handlar beslutet om att räkna ut nettoavkastningen med data för varje område. Om du vill värdera en fastighet eller jämföra stadsdelar i Málaga kan vi på EVS PROPERTY GROUP ta fram en skräddarsydd analys åt dig.
Och nu? Det mest användbara efter läsningen är att titta på den verkliga marknaden: se bostäder per ort eller berätta på WhatsApp vad du söker – område, budget, tidsplan – så tar vi fram ett skräddarsytt urval, utan förpliktelser.
Kan också vara till hjälp: sälja din bostad investera på Costa del Sol kostnadsfri värdering månatlig prisrapport
