Средняя валовая доходность жилья в Испании в третьем квартале 2026 года составляет 6,2 % по данным индекса idealista/data. Это на 0,7 процентного пункта меньше, чем в конце лета 2025 года. Для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, показатель по-прежнему положительный, но запас по сравнению с государственным долгом сократился.
Что на самом деле измеряет эти 6,2 %
Это валовая доходность: цена продажи из объявления делится на годовую арендную плату, которую запрашивает рынок. Из неё не вычитаются IBI (ежегодный местный налог на недвижимость), расходы comunidad (comunidad de propietarios — сообщество собственников дома или комплекса), страховка, налоги, пустующие месяцы и управление. Она удобна для сравнения районов и типов объектов, но это не то, что остаётся в кармане.
Жильё в сравнении с другими активами
Согласно отчёту, жильё приносит чуть больше, чем гаражи, и уступает офисам и торговым помещениям. По сравнению с государственным долгом разница по-прежнему составляет более двух пунктов, хотя за последний год она заметно сократилась.
| Продукт | Валовая доходность, 3 кв. 2026 | Год назад |
|---|---|---|
| Офисы | 11,2 % | 11,5 % |
| Торговые помещения | 10,0 % | 9,9 % |
| Жилые помещения | 6,2 % | 6,9 % |
| Гаражи | 6,0 % | 6,2 % |
| Государственная облигация (bono) Испании на 10 лет | 4,1 % | 3,3 % |
Почему доходность снижается: растёт доходность облигаций, а не падает арендная плата
Изменение объясняется прежде всего ростом доходности 10-летней облигации с 3,3 % до 4,1 %. Когда государственный долг платит больше, разрыв между доходностью сдаваемой квартиры и безрисковым активом сокращается. В отчёте снижение не связывается с падением арендной платы, и прогнозов в нём нет.
Тревожный сигнал для небольшого инвестора: в 14 столицах провинций гаражи уже приносят меньше, чем облигация.
Различия по городам: самый весомый показатель
Столицы провинций с наибольшей валовой доходностью жилья — Уэльва (7,4 %), Кастельон (7,2 %) и Самора (7,0 %). На противоположном полюсе — Сан-Себастьян (3,3 %), Ла-Корунья (4,2 %), Мадрид (4,3 %) и Пальма (4,3 %). Сан-Себастьян — единственная столица, где доходность оказалась ниже облигации.
Отчёт не публикует показатель по жилью для провинции Малага и для Коста-дель-Соль. Появляется только столица, и только по офисам — 6,7 %. Поэтому в нашем регионе полезен тот показатель, который рассчитан на основе реальных цен и арендных ставок в каждом районе.
Как рассчитать чистую доходность перед покупкой
Простой пример: квартира за 300 000 € с расходами на покупку около 10 % означает общие вложения примерно в 330 000 €. Если сдавать её за 18 000 € в год, валовая доходность от цены составит 6 %. Но если вычесть IBI, comunidad, страховку, управление и один месяц простоя, чистый доход снизится примерно до 12 600 €, то есть около 3,8 % от общих вложений.
При таких цифрах для сравнения квартиры в Марбелье с квартирой в Фуэнхироле или Эстепоне нужно смотреть на чистый доход, ликвидность аренды и стоимость финансирования покупки, а не только на процент из объявления.
Часто задаваемые вопросы
Что такое валовая доходность аренды?
Это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Она не учитывает расходы, налоги и пустующие месяцы, поэтому всегда выше чистой доходности.
Одинаково ли снижается доходность по всей Испании?
Нет. Различия между столицами велики: от Уэльвы с 7,4 % до Сан-Себастьяна с 3,3 %.
Могут ли иностранцы-нерезиденты покупать жильё для сдачи в аренду?
Да, общих ограничений не существует. Перед решением стоит изучить налогообложение нерезидентов и муниципальные правила туристической аренды.
Стоит ли по-прежнему покупать жильё для аренды при доходности облигаций 4,1 %?
Это зависит от цены, района и от того, что вы ищете: текущий доход или рост стоимости. При более высокой доходности облигаций запас над государственным долгом меньше, поэтому сравнивать нужно чистую, а не валовую доходность.
Вывод
Показатель 6,2 % по-прежнему выглядит привлекательно на фоне облигаций, но преимущество сокращается. На Коста-дель-Соль решение зависит от расчёта чистой доходности по данным каждого района. Если вы хотите оценить объект или сравнить районы Малаги, в EVS PROPERTY GROUP мы можем подготовить для вас индивидуальный анализ.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
