Asuntojen keskimääräinen bruttovuokratuotto Espanjassa on vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä 6,2 %, kertoo idealista/datan indeksi. Se on 0,7 prosenttiyksikköä vähemmän kuin kesän 2025 lopussa. Vuokrattavaa asuntoa ostavalle luku on edelleen myönteinen, mutta marginaali valtionlainoihin nähden on kaventunut.
Mitä tämä 6,2 % todella mittaa
Kyseessä on bruttovuokratuotto: se jakaa ilmoitetun myyntihinnan markkinoilla pyydetyllä vuosivuokralla. Siitä ei vähennetä IBI:tä (Espanjan kiinteistövero), yhtiövastiketta (comunidad), vakuutusta, veroja, tyhjinä olevia kuukausia eikä hallinnointia. Luku soveltuu alueiden ja kohdetyyppien vertailuun, mutta se ei ole se summa, joka jää taskuun.
Asunnot verrattuna muihin sijoituskohteisiin
Raportin mukaan asunnot tuottavat hieman enemmän kuin autotallit mutta jäävät toimistojen ja liiketilojen taakse. Valtionlainoihin verrattuna ero on edelleen yli kaksi prosenttiyksikköä, vaikka se on kaventunut paljon viime vuoden aikana.
| Tuote | Bruttovuokratuotto 3/2026 | Vuosi sitten |
|---|---|---|
| Toimistot | 11,2 % | 11,5 % |
| Liiketilat | 10,0 % | 9,9 % |
| Asunnot | 6,2 % | 6,9 % |
| Autotallit | 6,0 % | 6,2 % |
| 10 vuoden valtionlaina | 4,1 % | 3,3 % |
Miksi tuotto laskee: lainakorko nousee, vuokrat eivät laske
Muutos selittyy ennen kaikkea 10 vuoden valtionlainan koron noususta, joka kohoaa 3,3 %:sta 4,1 %:iin. Kun valtionlaina maksaa enemmän, vuokrattavan asunnon tuoton ja riskittömän sijoituksen tuoton välinen ero pienenee. Raportti ei selitä laskua vuokrien laskulla, eikä se sisällä ennusteita.
Hälytysmerkki pienelle sijoittajalle: 14 maakuntakeskuksessa autotallit tuottavat jo vähemmän kuin valtionlaina.
Kaupunkien väliset erot: painavin tieto
Asuntojen bruttovuokratuotto on korkein kaupungeissa Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) ja Zamora (7,0 %). Toisessa ääripäässä ovat San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) ja Palma (4,3 %). San Sebastián on ainoa kaupunki, jonka tuotto jää valtionlainan alapuolelle.
Raportti ei julkaise asuntojen lukua Málagan provinssille eikä Costa del Solille. Mukana on vain Málagan kaupunki toimistojen osalta, 6,7 %:n tuotolla. Siksi meidän alueellamme hyödyllisin tieto on se, joka lasketaan kunkin kaupunginosan todellisilla hinnoilla ja vuokrilla.
Näin lasket nettotuoton ennen ostoa
Yksinkertainen esimerkki: 300 000 euron asunto, jonka hankintakulut ovat noin 10 %, tarkoittaa noin 330 000 euron kokonaissijoitusta. Jos asunto vuokrataan 18 000 eurolla vuodessa, bruttotuotto hinnasta laskettuna on 6 %. Kun kuitenkin vähennetään IBI, yhtiövastike, vakuutus, hallinnointi ja yhden kuukauden tyhjillään olo, nettovuokratulo laskee noin 12 600 euroon eli noin 3,8 %:iin kokonaissijoituksesta.
Tällaisilla luvuilla Marbellassa sijaitsevan asunnon vertaaminen Fuengirolan tai Esteponan asuntoon edellyttää nettovuokratulon, vuokrauksen likviditeetin ja ooston rahoituskustannusten tarkastelua, ei pelkästään ilmoituksessa näkyvää prosenttilukua.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on vuokran bruttotuotto?
Se on vuosivuokra jaettuna ostohinnalla. Siihen eivät sisälly kulut, verot eikä tyhjinä olevat kuukaudet, minkä vuoksi se on aina suurempi kuin nettotuotto.
Laskeeko tuotto yhtä paljon kaikkialla Espanjassa?
Ei. Kaupunkien väliset erot ovat suuria: Huelvan 7,4 %:sta San Sebastiánin 3,3 %:iin.
Voivatko Espanjassa asumattomat ulkomaalaiset ostaa asunnon vuokrattavaksi?
Kyllä, yleisiä rajoituksia ei ole. Ennen päätöstä kannattaa tarkistaa Espanjassa asumattomien verotus ja kunnalliset lomavuokrausta koskevat säännöt.
Kannattaako asunto ostaa vuokrattavaksi, kun valtionlaina tuottaa 4,1 %?
Se riippuu hinnasta, alueesta ja siitä, haetaanko vuokratuloa vai arvonnousua. Valtionlainan korkeamman koron vuoksi marginaali valtionlainaan nähden on pienempi, joten kannattaa vertailla nettotuottoa, ei bruttotuottoa.
Johtopäätös
6,2 % on edelleen houkutteleva tuotto valtionlainaan verrattuna, mutta etu kapenee. Costa del Solilla päätös edellyttää nettotuoton laskemista kunkin alueen tiedoilla. Jos haluat arvioida kiinteistön arvon tai vertailla Málagan kaupunginosia, EVS PROPERTY GROUP voi laatia sinulle räätälöidyn analyysin.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
