Lejlerenden falder til 6,2 %: hvad det betyder for dig, der vil købe på Costa del Sol

Det gennemsnitlige bruttoafkast på boliger i Spanien ligger på 6,2 % i tredje kvartal 2026 ifølge idealista/data-indekset. Det er 0,7 procentpoint mindre end ved udgangen af sommeren 2025. For den, der køber for at udleje, er tallet stadig positivt, men marginen i forhold til statsgælden er blevet mindre.

Hvad måler de 6,2 % egentlig?

Det er et bruttoafkast: Det beregnes ved at dividere den annoncerede salgspris med den årlige leje, som markedet forlanger. Der er ikke fratrukket IBI (den spanske årlige ejendomsskat), fællesudgifter til comunidad de propietarios (ejerforeningen), forsikring, skatter, tomme måneder eller administration. Tallet er nyttigt til at sammenligne områder og aktivtyper, men det er ikke det, der ender i lommen.

Boliger sammenlignet med andre aktiver

I rapporten giver boliger lidt mere end garager, men mindre end kontorer og butikslokaler. Sammenlignet med statsgælden er forskellen stadig på over to procentpoint, selv om den er skrumpet kraftigt det seneste år.

Hvorfor det falder: obligationsrenten stiger, lejen falder ikke

Ændringen skyldes først og fremmest, at renten på den 10-årige statsobligation er steget fra 3,3 % til 4,1 %. Når statsgælden forrenter sig bedre, bliver afstanden mellem afkastet på en udlejet bolig og et risikofrit aktiv mindre. Rapporten tilskriver ikke faldet lavere lejepriser og indeholder ingen prognoser.

Et alarmsignal for den lille investor: I 14 provinshovedstæder giver garager nu mindre afkast end statsobligationen.

Forskelle mellem byer: det tal, der vejer tungest

Hovedstæderne med det højeste bruttoafkast på boliger er Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) og Zamora (7,0 %). I den modsatte ende finder vi San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) og Palma (4,3 %). San Sebastián er den eneste hovedstad, der ligger under obligationsrenten.

Rapporten offentliggør ikke tal for boliger i provinsen Málaga eller på Costa del Sol. Kun hovedstaden optræder, og det er for kontorer, med 6,7 %. Derfor er det nyttige tal i vores område det, der beregnes ud fra reelle priser og lejeniveauer i hvert enkelt kvarter.

Sådan beregner du nettoafkastet, før du køber

Et enkelt eksempel: En lejlighed til 300.000 € med købsomkostninger på omkring 10 % giver en samlet investering på cirka 330.000 €. Hvis den udlejes for 18.000 € om året, er bruttoafkastet af prisen 6 %. Men trækker vi IBI, fællesudgifter, forsikring, administration og én tom måned fra, falder nettolejen til cirka 12.600 €, altså omkring 3,8 % af den samlede investering.

Med den slags tal kræver en sammenligning af en lejlighed i Marbella med en i Fuengirola eller Estepona, at man ser på nettolejen, udlejningens likviditet og finansieringsomkostningerne ved købet, ikke blot den procentsats, der står i en annonce.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er bruttoafkastet på en udlejning?

Det er den årlige leje divideret med købsprisen. Det omfatter ikke udgifter, skatter eller tomme måneder, og derfor er det altid højere end nettoafkastet.

Falder afkastet lige meget i hele Spanien?

Nej. Forskellene mellem hovedstæderne er store: fra Huelva med 7,4 % til San Sebastián med 3,3 %.

Kan udlændinge, der ikke er bosat i Spanien, købe bolig til udlejning?

Ja, der er ingen generelle begrænsninger. Man bør dog gennemgå beskatningen af ikke-residenter og de kommunale regler for turistudlejning, før man beslutter sig.

Kan det stadig betale sig at købe til udlejning, når obligationsrenten er 4,1 %?

Det afhænger af prisen, området og om man søger løbende lejeindtægt eller værdistigning. Med en højere obligationsrente er marginen over statsgælden mindre, så man bør sammenligne nettoafkastet og ikke bruttoafkastet.

Konklusion

De 6,2 % er stadig et attraktivt afkast sammenlignet med obligationsrenten, men fordelen bliver mindre. På Costa del Sol afhænger beslutningen af, at man beregner nettoafkastet med data fra det enkelte område. Hvis du vil have vurderet en ejendom eller sammenlignet kvarterer i Málaga, kan EVS PROPERTY GROUP udarbejde en skræddersyet analyse til dig.