Die durchschnittliche Bruttorendite von Wohnimmobilien in Spanien liegt im dritten Quartal 2026 bei 6,2 %, laut dem Index von idealista/data. Das sind 0,7 Prozentpunkte weniger als Ende des Sommers 2025. Für alle, die zum Vermieten kaufen, bleibt die Zahl positiv, doch der Abstand zu Staatsanleihen ist kleiner geworden.
Was diese 6,2 % tatsächlich messen
Es handelt sich um eine Bruttorendite: Sie teilt den angezeigten Verkaufspreis durch die Jahresmiete, die der Markt verlangt. Nicht abgezogen werden IBI (die jährliche spanische Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die Gemeinschaftskosten der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), Versicherung, Steuern, Leerstandsmonate und Verwaltung. Sie eignet sich, um Standorte und Objektarten zu vergleichen, zeigt aber nicht, was am Ende in der Tasche bleibt.
Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen
Laut Bericht rentieren Wohnungen etwas besser als Garagen und liegen hinter Büros und Gewerbeflächen. Gegenüber Staatsanleihen beträgt der Abstand weiterhin mehr als zwei Punkte, auch wenn er sich im letzten Jahr deutlich verringert hat.
| Produkt | Bruttorendite Q3 2026 | Vor einem Jahr |
|---|---|---|
| Büros | 11,2 % | 11,5 % |
| Gewerbeflächen | 10,0 % | 9,9 % |
| Wohnungen | 6,2 % | 6,9 % |
| Garagen | 6,0 % | 6,2 % |
| Staatsanleihe (Bono del Estado) mit 10 Jahren Laufzeit | 4,1 % | 3,3 % |
Warum die Rendite sinkt: Die Anleihe steigt, die Mieten fallen nicht
Die Veränderung erklärt sich vor allem durch den Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihe von 3,3 % auf 4,1 %. Wenn Staatsanleihen mehr abwerfen, schrumpft der Abstand zwischen der Rendite einer vermieteten Wohnung und einer risikofreien Anlage. Der Bericht führt den Rückgang nicht auf sinkende Mieten zurück und enthält keine Prognosen.
Warnsignal für Kleinanleger: In 14 Provinzhauptstädten rentieren Garagen bereits weniger als die Staatsanleihe.
Unterschiede zwischen den Städten: die Zahl mit dem größten Gewicht
Die Provinzhauptstädte mit der höchsten Bruttorendite bei Wohnimmobilien sind Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) und Zamora (7,0 %). Am anderen Ende stehen San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) und Palma (4,3 %). San Sebastián ist die einzige Hauptstadt, die unter der Staatsanleihe liegt.
Der Bericht veröffentlicht keine Wohnimmobilienzahl für die Provinz Málaga oder die Costa del Sol. Es erscheint nur die Provinzhauptstadt, und zwar bei Büros, mit 6,7 %. Deshalb ist in unserer Region die Zahl aussagekräftig, die sich aus den realen Preisen und Mieten des jeweiligen Viertels ergibt.
So berechnen Sie vor dem Kauf die Nettorendite
Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung für 300.000 € mit Kaufnebenkosten von rund 10 % bedeutet eine Gesamtinvestition von etwa 330.000 €. Wird sie für 18.000 € im Jahr vermietet, beträgt die Bruttorendite auf den Preis 6 %. Ziehen wir jedoch IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Verwaltung und einen Monat Leerstand ab, sinken die Nettomieteinnahmen auf rund 12.600 €, also auf etwa 3,8 % der Gesamtinvestition.
Bei solchen Zahlen erfordert der Vergleich einer Wohnung in Marbella mit einer in Fuengirola oder Estepona einen Blick auf die Nettomiete, die Liquidität der Vermietung und die Finanzierungskosten des Kaufs, nicht nur auf den Prozentsatz in einer Anzeige.
Häufige Fragen
Was ist die Bruttorendite einer Vermietung?
Es ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie enthält keine Kosten, Steuern oder Leerstandsmonate und liegt deshalb immer über der Nettorendite.
Sinkt die Rendite in ganz Spanien gleichermaßen?
Nein. Die Unterschiede zwischen den Provinzhauptstädten sind groß: von Huelva mit 7,4 % bis San Sebastián mit 3,3 %.
Dürfen ausländische Nichtresidenten eine Wohnung zur Vermietung kaufen?
Ja, es gibt keine allgemeinen Beschränkungen. Vor der Entscheidung sollten Sie die Besteuerung von Nichtresidenten und die kommunalen Vorschriften zur Ferienvermietung prüfen.
Lohnt sich der Kauf zur Vermietung noch, wenn die Staatsanleihe bei 4,1 % liegt?
Das hängt vom Preis, vom Standort und davon ab, ob man laufende Einnahmen oder Wertsteigerung anstrebt. Bei der höheren Anleiherendite ist der Abstand zu Staatsanleihen kleiner, deshalb sollten Sie die Nettorendite vergleichen, nicht die Bruttorendite.
Fazit
Die 6,2 % bleiben gegenüber der Staatsanleihe eine attraktive Rendite, doch der Vorsprung schrumpft. An der Costa del Sol hängt die Entscheidung davon ab, die Nettorendite mit den Daten der jeweiligen Zone zu berechnen. Wenn Sie eine Immobilie bewerten oder Viertel in Málaga vergleichen möchten, erstellen wir bei EVS PROPERTY GROUP gerne eine maßgeschneiderte Analyse für Sie.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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