La rentabilité brute moyenne du logement en Espagne s’établit à 6,2 % au troisième trimestre 2026, selon l’indice d’idealista/data. C’est 0,7 point de moins qu’à la fin de l’été 2025. Pour qui achète pour louer, le chiffre reste positif, mais la marge par rapport à la dette publique s’est resserrée.
Ce que mesure réellement ce 6,2 %
Il s’agit d’une rentabilité brute : on divise le prix de vente affiché par le loyer annuel demandé sur le marché. Elle ne déduit ni l’IBI (impôt foncier local), ni les charges de copropriété, ni l’assurance, ni les impôts, ni les mois de vacance, ni la gestion. Elle sert à comparer des zones et des types d’actifs, mais ce n’est pas ce qui reste dans votre poche.
Logement face aux autres actifs
Dans le rapport, le logement rapporte un peu plus que les garages et se situe derrière les bureaux et les locaux commerciaux. Par rapport à la dette publique, l’écart reste de plus de deux points, même s’il s’est beaucoup réduit au cours de la dernière année.
| Produit | Rentabilité brute T3 2026 | Il y a un an |
|---|---|---|
| Bureaux | 11,2 % | 11,5 % |
| Locaux commerciaux | 10,0 % | 9,9 % |
| Logements | 6,2 % | 6,9 % |
| Garages | 6,0 % | 6,2 % |
| Obligation d’État à 10 ans | 4,1 % | 3,3 % |
Pourquoi elle baisse : l’obligation monte, les loyers ne chutent pas
Ce changement s’explique surtout par la hausse de l’obligation à 10 ans, qui passe de 3,3 % à 4,1 %. Quand la dette publique rémunère davantage, l’écart entre ce que rapporte un appartement loué et un actif sans risque se réduit. Le rapport n’attribue pas la baisse à un recul des loyers et ne comporte aucune prévision.
Signal d’alerte pour le petit investisseur : dans 14 capitales, les garages rapportent déjà moins que l’obligation.
Des différences selon les villes : la donnée qui pèse le plus
Les capitales offrant la rentabilité brute la plus élevée pour le logement sont Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) et Zamora (7,0 %). À l’autre extrémité se trouvent San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) et Palma (4,3 %). San Sebastián est la seule capitale à se situer en dessous de l’obligation.
Le rapport ne publie pas de chiffre pour le logement dans la province de Málaga ni sur la Costa del Sol. Seule la capitale apparaît, pour les bureaux, avec 6,7 %. C’est pourquoi, dans notre zone, la donnée utile est celle que l’on calcule à partir des prix et des loyers réels de chaque quartier.
Comment calculer la rentabilité nette avant d’acheter
Un exemple simple : un appartement de 300 000 € avec des frais d’achat proches de 10 % représente un investissement total d’environ 330 000 €. S’il est loué 18 000 € par an, la rentabilité brute sur le prix est de 6 %. Mais si l’on retranche l’IBI, les charges de copropriété, l’assurance, la gestion et un mois de vacance, le revenu net tombe à environ 12 600 €, soit autour de 3,8 % sur l’investissement total.
Avec de tels chiffres, comparer un appartement à Marbella avec un autre à Fuengirola ou Estepona exige de regarder le revenu net, la liquidité de la location et le coût de financement de l’achat, et pas seulement le pourcentage affiché dans une annonce.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la rentabilité brute d’une location ?
C’est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Elle n’inclut ni les frais, ni les impôts, ni les mois de vacance ; c’est pourquoi elle est toujours supérieure à la rentabilité nette.
La rentabilité baisse-t-elle de la même manière dans toute l’Espagne ?
Non. Les écarts entre capitales sont importants : de Huelva, avec 7,4 %, à San Sebastián, avec 3,3 %.
Les étrangers non résidents peuvent-ils acheter un logement pour le louer ?
Oui, il n’existe pas de restrictions générales. Il convient toutefois de vérifier la fiscalité applicable aux non-résidents et la réglementation municipale sur la location touristique avant de décider.
Acheter pour louer vaut-il encore la peine avec l’obligation à 4,1 % ?
Cela dépend du prix, de la zone et de ce que l’on recherche : des revenus ou une plus-value. Avec une obligation plus élevée, la marge par rapport à la dette publique est plus faible ; il faut donc comparer la rentabilité nette, et non la brute.
Conclusion
Le 6,2 % reste un rendement attractif face à l’obligation, mais l’avantage se réduit. Sur la Costa del Sol, la décision passe par le calcul de la rentabilité nette à partir des données de chaque zone. Si vous souhaitez évaluer un bien ou comparer des quartiers de Málaga, chez EVS PROPERTY GROUP nous pouvons vous préparer une analyse sur mesure.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
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