Het gemiddelde bruto rendement van woningen in Spanje komt in het derde kwartaal van 2026 uit op 6,2 %, volgens de index van idealista/data. Dat is 0,7 procentpunt minder dan aan het eind van de zomer van 2025. Voor wie koopt om te verhuren blijft het cijfer positief, maar de marge ten opzichte van de staatsschuld is kleiner geworden.
Wat dit cijfer van 6,2 % werkelijk meet
Het is een bruto rendement: de aangeboden verkoopprijs gedeeld door de jaarlijkse huur die de markt vraagt. Er gaan geen IBI (de jaarlijkse Spaanse onroerendgoedbelasting), kosten van de comunidad de propietarios (de vereniging van eigenaren), verzekering, belastingen, leegstand of beheer vanaf. Het cijfer is handig om zones en soorten vastgoed te vergelijken, maar het is niet wat er daadwerkelijk overblijft.
Woningen versus andere beleggingen
In het rapport rendeert een woning iets meer dan garages en blijft ze achter bij kantoren en winkelpanden. Ten opzichte van de staatsschuld is het verschil nog altijd meer dan twee procentpunt, al is het het afgelopen jaar flink kleiner geworden.
| Product | Bruto rendement Q3 2026 | Een jaar geleden |
|---|---|---|
| Kantoren | 11,2 % | 11,5 % |
| Winkelpanden | 10,0 % | 9,9 % |
| Woningen | 6,2 % | 6,9 % |
| Garages | 6,0 % | 6,2 % |
| Spaanse staatsobligatie op 10 jaar | 4,1 % | 3,3 % |
Waarom het daalt: de obligatie stijgt, de huren dalen niet
De verandering is vooral te verklaren door de stijging van de 10-jaarsobligatie, die van 3,3 % naar 4,1 % gaat. Wanneer de staatsschuld meer oplevert, wordt het verschil tussen wat een verhuurde woning oplevert en een risicovrije belegging kleiner. Het rapport schrijft de daling niet toe aan lagere huren en bevat geen prognoses.
Alarmsignaal voor de kleine belegger: in 14 provinciehoofdsteden leveren garages inmiddels minder op dan de obligatie.
Verschillen per stad: het cijfer dat het zwaarst weegt
De provinciehoofdsteden met het hoogste bruto rendement voor woningen zijn Huelva (7,4 %), Castellón (7,2 %) en Zamora (7,0 %). Aan de andere kant staan San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid (4,3 %) en Palma (4,3 %). San Sebastián is de enige hoofdstad die onder de obligatie uitkomt.
Het rapport publiceert geen woningcijfer voor de provincie Málaga of voor de Costa del Sol. Alleen de hoofdstad komt voor, bij kantoren, met 6,7 %. Daarom is in onze regio het bruikbare cijfer dat wat wordt berekend met de werkelijke prijzen en huren van elke wijk.
Zo berekent u het netto rendement voordat u koopt
Een eenvoudig voorbeeld: een appartement van 300.000 € met aankoopkosten van ongeveer 10 % betekent een totale investering van circa 330.000 €. Wordt het voor 18.000 € per jaar verhuurd, dan is het bruto rendement op de prijs 6 %. Maar als we IBI, kosten van de comunidad, verzekering, beheer en een maand leegstand aftrekken, daalt de netto huuropbrengst naar ongeveer 12.600 €, oftewel zo’n 3,8 % op de totale investering.
Bij dergelijke cijfers vraagt het vergelijken van een appartement in Marbella met een in Fuengirola of Estepona om te kijken naar de netto huuropbrengst, de liquiditeit van de verhuur en de kosten van de financiering van de aankoop, en niet alleen naar het percentage in een advertentie.
Veelgestelde vragen
Wat is het bruto rendement van een verhuurde woning?
Het is de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs. Kosten, belastingen en leegstand zijn er niet in verwerkt, daarom ligt het altijd hoger dan het netto rendement.
Daalt het rendement overal in Spanje even sterk?
Nee. De verschillen tussen de hoofdsteden zijn groot: van Huelva met 7,4 % tot San Sebastián met 3,3 %.
Kunnen niet-ingezeten buitenlanders een woning kopen om te verhuren?
Ja, er gelden geen algemene beperkingen. Het is verstandig om de fiscaliteit voor niet-ingezetenen en de gemeentelijke regels voor toeristische verhuur te controleren voordat u beslist.
Is kopen om te verhuren nog de moeite waard met de obligatie op 4,1 %?
Dat hangt af van de prijs, de zone en of u huurinkomsten of waardestijging zoekt. Nu de obligatie hoger staat, is de marge ten opzichte van de staatsschuld kleiner, dus het is verstandig om het netto rendement te vergelijken en niet het bruto rendement.
Conclusie
De 6,2 % blijft een aantrekkelijk rendement ten opzichte van de obligatie, maar het voordeel wordt kleiner. Aan de Costa del Sol draait de beslissing om het berekenen van het netto rendement met gegevens uit elke zone. Wilt u een woning laten waarderen of wijken in Málaga vergelijken? Bij EVS PROPERTY GROUP maken we graag een analyse op maat voor u.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
