Málaga, 11. najlepsze miasto na świecie pod centra danych: co to zmienia na rynku mieszkaniowym

Málaga jest jedenastym najlepszym miastem na świecie pod budowę centrów danych, według raportu Power and Place, który Savills opublikował w 2026 roku. Wyprzedza Madryt, który zajmuje 20. miejsce, i Barcelonę, będącą na 28., a do tego jest trzecią najlepszą lokalizacją w południowej Europie i siódmą na kontynencie. To nie jest lokalny slogan marketingowy, lecz bezpośredni skutek taniej energii, wolnych mocy przyłączeniowych, dostępnych terenów oraz przepisów, które nie blokują projektów.

Dlaczego Málaga wyprzedza Madryt i Barcelonę?

Ponieważ branża zmieniła pytanie, które sobie zadaje. Przez lata decydowało to, gdzie jest popyt, a to sprzyjało wielkim stolicom. Teraz, w dobie eksplozji sztucznej inteligencji, decyduje to, gdzie budowa jest fizycznie możliwa: gdzie są dostępne megawaty, woda, grunty i pozwolenia. W tej grze przewagę mają miasta drugiego szczebla.

Savills grupuje swoje kryteria w trzy bloki, a Málaga zdobywa dobre noty w każdym z nich:

• Energia, woda i klimat: dostępność i koszt energii elektrycznej, zasoby wodne oraz temperatury. Lata w Maladze są łagodniejsze niż w Madrycie, co obniża koszty chłodzenia, czyli największy koszt operacyjny centrum danych.
• Łączność i otoczenie gospodarcze: dostęp do sieci cyfrowej i koszty budowy.
• Wykonalność inwestycji: dostępność gruntów oraz ramy regulacyjne i urbanistyczne pozwalające zrealizować projekt w terminie.

Dochodzi do tego przewaga, której nie znajdziemy w folderach: w Maladze jest mniejsza lokalna konkurencja o zapotrzebowanie na energię elektryczną. W Madrycie centrum danych walczy o megawaty z całą działalnością przemysłową i logistyczną regionu; tutaj nie.

O jakich pieniądzach mówimy?

O bardzo dużych. Zainstalowana moc centrów danych na Półwyspie Iberyjskim wzrosła od 2019 roku ponad czterokrotnie, według CBRE, a potencjał możliwy do zrealizowania w średnim terminie szacuje się na 4,5 GW mocy obliczeniowej. Bank of America prognozuje 4,14 GW mocy do 2030 roku, przy związanym z tym zapotrzebowaniu na energię elektryczną na poziomie 21 TWh. Hiszpania wchodzi do gry z dwoma mocnymi atutami: ma jedne z najbardziej konkurencyjnych kosztów energii elektrycznej w Europie Zachodniej i jest netto eksporterem energii, z bardzo wysokim udziałem odnawialnych źródeł w miksie energetycznym.

Centrum danych o istotnej skali oznacza inwestycje rzędu setek milionów euro i wiąże grunty oraz infrastrukturę na dziesięciolecia. Dlatego raport ma większe znaczenie, niż się wydaje: nie opisuje intencji, lecz miejsca, w których zostaną położone fundamenty.

Co centrum danych ma wspólnego z ceną mieszkań?

Mniej, niż sugeruje nagłówek, i więcej, niż można sądzić na pierwszy rzut oka. Warto rozdzielić dwa efekty.

Efekt bezpośredni jest ograniczony: centrum danych generuje dużo inwestycji, ale mało stałych miejsc pracy, głównie technicznych i w ochronie. Nikt nie kupuje mieszkania w Maladze dlatego, że na przedmieściach powstaje hala z serwerami.

Efekt pośredni jest istotny i działa od lat. Centra danych to infrastruktura bazowa: tam, gdzie powstają, z czasem pojawiają się firmy potrzebujące takich opóźnień i takiej niezawodności. Málaga od dekady buduje ten ekosystem — park technologiczny, siedziby międzynarodowych firm z branży, cyberbezpieczeństwo — a każda nowa warstwa przyciąga wykwalifikowanych specjalistów z wynagrodzeniami powyżej lokalnej średniej. To właśnie ten popyt windował ceny w Maladze i jej okolicach oraz tłumaczy, dlaczego Torremolinos, Benalmádena czy Fuengirola przestały być wyłącznie rynkiem wakacyjnym i stały się także miejscem stałego zamieszkania osób pracujących w stolicy prowincji.

Oto aktualne ceny mediany w obszarze metropolitalnym, według naszego katalogu 8.789 nieruchomości na sprzedaż na Costa del Sol:

Proszę zwrócić uwagę na różnicę: metr kwadratowy w pobliskich terenach wewnątrz lądu kosztuje mniej niż połowę tego, co na wybrzeżu. Jeśli liczba wykwalifikowanych miejsc pracy w stolicy prowincji nadal będzie rosnąć, a mieszkania w pierwszej linii pozostaną pod presją, to drugi pierścień — Alhaurín, Coín, dolina Guadalhorce — jest miejscem, w którym zostaje jeszcze potencjał wzrostu cen. To wzorzec, który widzieliśmy już w Dublinie, Lizbonie czy Marsylii, gdy skończyły się tereny miejskie.

Gdzie leży ryzyko?

Nie warto przyjmować tej narracji w całości. Centrum danych zużywa wodę i energię elektryczną na terenie, który już zmaga się z niedoborem wody, a sprzeciw społeczny wobec takich projektów rośnie w całej Europie. To, że Savills umieszcza Málagę na 11. miejscu, oznacza, że jest ona atrakcyjna dla dewelopera, a nie że wszystkie projekty zostaną zrealizowane: sieć elektryczna musi nadążyć, plan zagospodarowania musi na to zezwalać, a zużycie wody musi pasować do realnej dostępności. Każdy z tych trzech frontów może wstrzymać całe przedsięwzięcie.

Dla kupującego mieszkanie przekaz jest bardziej wyważony: ten wynik wzmacnia trend, który już istniał, a nie zapoczątkowuje bańki. Málaga od lat umacnia się jako ośrodek technologiczny południa Europy, a raport Savills jest kolejnym potwierdzeniem, nie punktem zwrotnym.

Na co patrzeć, jeśli myśli Pan/Pani o inwestycji w Maladze

• Bliskość miejsc pracy, nie plaży: na rynku wynajmu długoterminowego liczy się czas dojazdu do parku technologicznego i do centrum, a nie widok na morze.
• Drugi pierścień przed pierwszą linią: niższa cena wejścia i większy potencjał wzrostu, jeśli presja ze strony stolicy prowincji będzie się dalej przesuwać w głąb lądu.
• Mieszkania dla mieszkańców, nie tylko dla turystów: profil techniczny wynajmuje przez cały rok, z mniejszą rotacją i mniejszą ekspozycją na zmiany regulacyjne w wynajmie wakacyjnym.
• Infrastruktura potwierdzona, nie zapowiedziana: warto odróżniać projekty z przyznaną licencją i przyłączem elektrycznym od tych, które mają jedynie komunikat prasowy.

W EVS PROPERTY GROUP pracujemy na danych o rzeczywistych cenach w podziale na gminy i strefy, aktualizowanych co miesiąc, i możemy powiedzieć, ile faktycznie się płaci tam, gdzie Pan/Pani szuka, jaki margines negocjacji ma konkretna nieruchomość i jakiej rentowności z wynajmu można rozsądnie oczekiwać. Jeśli chce Pan/Pani wykorzystać moment, który przeżywa Málaga, opierając się na liczbach, a nie na nagłówkach, porozmawiajmy.

Najczęściej zadawane pytania