Málaga, l'11ª migliore città al mondo per i data center: cosa cambia per il mercato immobiliare residenziale

Málaga è l’undicesima migliore città al mondo per costruire data center, secondo il rapporto Power and Place che Savills ha pubblicato nel 2026. Si colloca davanti a Madrid, che occupa il 20º posto, e a Barcellona, al 28º, ed è la terza migliore piazza del sud Europa e la settima del continente. Non è un titolo di marketing locale: è la conseguenza diretta di energia a basso costo, capacità elettrica disponibile, terreni edificabili e una regolamentazione che non blocca i progetti.

Perché Málaga supera Madrid e Barcellona?

Perché il settore ha cambiato la domanda che si pone. Per anni l’aspetto decisivo era dove si trovasse la domanda, e questo favoriva le grandi capitali. Oggi, con l’esplosione dell’intelligenza artificiale, l’aspetto decisivo è dove sia materialmente possibile costruire: dove ci sono megawatt disponibili, acqua, terreni e permessi. E su questa scacchiera le città secondarie giocano in vantaggio.

Savills raggruppa i suoi criteri in tre blocchi, e Málaga ottiene un buon punteggio in tutti e tre:

• Energia, acqua e clima: disponibilità e costo dell’elettricità, risorse idriche e temperature. Le estati di Málaga sono più miti di quelle di Madrid, il che riduce il costo del raffreddamento, la principale voce di costo operativo di un data center.
• Connettività e contesto economico: accesso alla rete digitale e costi di costruzione.
• Fattibilità dello sviluppo: disponibilità di terreni e quadri normativi e urbanistici che consentano di eseguire il progetto nei tempi previsti.

A questo si aggiunge un vantaggio che non compare nei dépliant: a Málaga c’è meno concorrenza locale per la domanda elettrica. A Madrid un data center si contende i megawatt con tutta l’attività industriale e logistica della regione; qui no.

Di quanto denaro stiamo parlando?

Di molto. La capacità installata di data center nella penisola iberica si è moltiplicata per più di quattro dal 2019, secondo CBRE, e il potenziale realizzabile a medio termine è stimato in 4,5 GW di potenza informatica. Bank of America prevede 4,14 GW di capacità entro il 2030, con una domanda elettrica associata di 21 TWh. La Spagna parte con due carte vincenti: ha tra i costi elettrici più competitivi dell’Europa occidentale ed è esportatrice netta di elettricità, con un peso molto elevato delle rinnovabili nel suo mix energetico.

Un data center di scala rilevante muove investimenti di centinaia di milioni di euro e impegna terreno e infrastrutture per decenni. Per questo il rapporto conta più di quanto sembri: non descrive un’intenzione, descrive dove verranno gettate le fondamenta.

Cosa c’entra un data center con il prezzo delle case?

Meno di quanto suggerisca il titolo e più di quanto sembri a prima vista. Conviene distinguere due effetti.

L’effetto diretto è limitato: un data center genera molti investimenti ma poca occupazione stabile, soprattutto tecnica e di sicurezza. Nessuno compra un appartamento a Málaga perché in periferia viene costruito un capannone di server.

L’effetto indiretto invece pesa, ed è quello che funziona da anni. I data center sono un’infrastruttura di base: dove si installano, si insedia poi l’azienda che ha bisogno di quella latenza e di quell’affidabilità. Málaga costruisce da un decennio questo ecosistema —parco tecnologico, sedi di multinazionali del settore, cybersicurezza— e ogni nuovo strato attrae profili qualificati con stipendi superiori alla media locale. Questa è la domanda che ha spinto i prezzi a Málaga capitale e nei dintorni, e quella che spiega perché Torremolinos, Benalmádena o Fuengirola abbiano smesso di essere solo mercato delle vacanze per diventare anche residenza stabile di persone che lavorano nel capoluogo.

Questi sono gli attuali prezzi mediani nell’area metropolitana, secondo il nostro catalogo di 8.789 immobili in vendita sulla Costa del Sol:

Si noti il divario: il metro quadro nell’entroterra vicino costa meno della metà rispetto alla costa. Se l’occupazione qualificata continuerà a crescere nel capoluogo e le case in prima linea resteranno sotto tensione, la seconda cintura —Alhaurín, Coín, la valle del Guadalhorce— è dove resta margine di crescita dei prezzi. È lo schema già visto a Dublino, Lisbona o Marsiglia quando il suolo urbano si è esaurito.

Dov’è il rischio?

Conviene non bersi l’intero racconto. Un data center consuma acqua ed elettricità in un territorio che già soffre di stress idrico, e la contestazione sociale verso questi progetti è in crescita in tutta Europa. Il fatto che Savills collochi Málaga all’11º posto significa che è attrattiva per il promotore, non che tutti i progetti verranno realizzati: servono una rete elettrica adeguata, una pianificazione urbanistica che lo consenta e un consumo idrico compatibile con la disponibilità reale. Ciascuno di questi tre fronti può far saltare il piano.

Per chi compra casa il messaggio è più prudente: questo dato rafforza una tendenza già esistente, non dà origine a una bolla. Málaga si consolida da anni come piazza tecnologica del sud Europa e il rapporto di Savills è una conferma in più, non un punto di svolta.

Cosa guardare se state pensando di investire a Málaga

• Vicinanza al lavoro, non alla spiaggia: nel mercato degli affitti di lunga durata contano i tempi di spostamento verso il parco tecnologico e il centro, non la vista sul mare.
• La seconda cintura prima della prima linea: prezzo d’ingresso più basso e maggiore margine di crescita se la pressione del capoluogo continuerà a spostarsi verso l’entroterra.
• Case per residenti, non solo per turisti: il profilo tecnico affitta tutto l’anno, con minore turnover e minore esposizione ai cambiamenti normativi sugli affitti turistici.
• Infrastrutture confermate, non annunciate: distinguete tra progetti con licenza e allacciamento elettrico concesso e quelli che hanno soltanto un comunicato stampa.

In EVS PROPERTY GROUP lavoriamo con dati di prezzo reale per comune e zona, aggiornati ogni mese, e possiamo dirvi cosa si sta pagando davvero dove state cercando, quale margine di trattativa ha un immobile concreto e quale rendimento da affitto sia ragionevole aspettarsi. Se volete sfruttare il momento di Málaga con i numeri sul tavolo e non con i titoli dei giornali, parliamone.

Domande frequenti

Perché Málaga è adatta ai data center?

Per quattro ragioni che Savills valuta nel suo rapporto: elettricità a basso costo e con capacità disponibile, estati più miti rispetto all’interno della penisola —il che riduce il costo del raffreddamento—, terreni disponibili e un quadro normativo che permette di realizzare i progetti senza blocchi prolungati.

Il prezzo delle case sale per la costruzione di data center?

Non in modo diretto, perché generano poca occupazione stabile. L’effetto reale è indiretto e a più lungo termine: l’infrastruttura attrae aziende tecnologiche, quelle aziende portano occupazione qualificata e quell’occupazione fa pressione sulla domanda di abitazioni in città e nella sua prima cintura metropolitana.

Quanto costa il metro quadro a Málaga capitale?

La mediana attuale nel nostro catalogo è di 4.686 € al metro quadro a Málaga capitale, con un prezzo mediano delle abitazioni di 625.700 €. Nell’entroterra vicino, come Coín o Alhaurín el Grande, il metro quadro scende a una forbice compresa tra 2.150 € e 2.370 €.

Che cos’è il rapporto Power and Place di Savills?

È uno studio pubblicato nel 2026 dalla società di consulenza immobiliare Savills che classifica città di tutto il mondo in base alla loro fattibilità per lo sviluppo di data center, combinando variabili di energia, acqua e clima, connettività e contesto economico, e disponibilità di terreni e quadro normativo.

È un buon momento per investire in immobili residenziali a Málaga?

I fondamentali sono favorevoli —occupazione qualificata in crescita, offerta limitata e domanda internazionale sostenuta—, ma i prezzi sulla costa sono già alti. Il maggiore margine di crescita oggi è nella seconda cintura metropolitana e nei prodotti orientati all’affitto residenziale di lunga durata, non nella prima linea di spiaggia.