Малага — 11-й лучший город мира для дата-центров: что меняется для рынка жилья

Малага занимает 11-е место среди лучших городов мира для строительства дата-центров согласно отчёту Power and Place, который Savills опубликовала в 2026 году. Она опережает Мадрид (20-е место) и Барселону (28-е), является третьей лучшей площадкой на юге Европы и седьмой на континенте. Это не локальный маркетинговый заголовок, а прямое следствие того, что здесь есть недорогая энергия, свободные электрические мощности, доступная земля и регулирование, которое не блокирует проекты.

Почему Малага обходит Мадрид и Барселону?

Потому что отрасль изменила сам вопрос, который задаёт. Долгие годы решающим было то, где находится спрос, и это играло на руку крупным столицам. Теперь, с взрывным ростом искусственного интеллекта, решает другое: где строительство физически возможно — где есть свободные мегаватты, вода, земля и разрешения. И на этой доске вторичные города в выигрыше.

Savills объединяет свои критерии в три блока, и по всем трём Малага получает высокие оценки:

• Энергия, вода и климат: доступность и стоимость электроэнергии, водные ресурсы и температуры. Лето в Малаге мягче, чем в Мадриде, что удешевляет охлаждение — главную операционную статью расходов дата-центра.
• Связность и экономическая среда: доступ к цифровой сети и стоимость строительства.
• Реализуемость проекта: наличие земли, а также нормативная и градостроительная база, позволяющие осуществить проект в срок.

К этому добавляется преимущество, которого нет в рекламных буклетах: в Малаге меньше местной конкуренции за электрическую мощность. В Мадриде дата-центр борется за мегаватты со всей промышленной и логистической активностью региона; здесь этого нет.

О каких деньгах идёт речь?

О больших. По данным CBRE, установленная мощность дата-центров на Пиренейском полуострове с 2019 года выросла более чем в четыре раза, а реализуемый в среднесрочной перспективе потенциал оценивается в 4,5 ГВт вычислительной мощности. Bank of America прогнозирует к 2030 году мощность в 4,14 ГВт с соответствующим спросом на электроэнергию в 21 ТВт·ч. У Испании два сильных козыря: одни из самых конкурентных в Западной Европе цены на электроэнергию и статус чистого экспортёра электричества с очень высокой долей возобновляемых источников в энергобалансе.

Дата-центр значительного масштаба — это инвестиции в сотни миллионов евро и задействование земли и инфраструктуры на десятилетия. Поэтому отчёт важнее, чем кажется: он описывает не намерения, а то, где будут закладывать фундамент.

Какая связь между дата-центром и ценой на жильё?

Меньшая, чем подсказывает заголовок, и бо́льшая, чем кажется на первый взгляд. Стоит разделить два эффекта.

Прямой эффект ограничен: дата-центр привлекает много инвестиций, но создаёт мало постоянных рабочих мест, в основном технических и в сфере безопасности. Никто не покупает квартиру в Малаге из-за того, что на окраине построили ангар с серверами.

Косвенный эффект весом, и он действует уже не один год. Дата-центры — базовая инфраструктура: там, где они появляются, позже размещаются и компании, которым нужны такая задержка сигнала и такая надёжность. Малага уже десять лет выстраивает эту экосистему — технопарк, офисы международных компаний отрасли, кибербезопасность — и каждый новый слой привлекает квалифицированных специалистов с зарплатами выше средних по региону. Именно этот спрос подтолкнул цены в самой Малаге и её окрестностях и объясняет, почему Торремолинос, Бенальмадена или Фуэнхирола перестали быть только курортным рынком и стали также местом постоянного проживания для тех, кто работает в столице провинции.

Вот текущие медианные цены в агломерации Малаги по данным нашего каталога из 8 789 объектов на продажу на Коста-дель-Соль:

Обратите внимание на разрыв: квадратный метр в ближнем внутреннем районе стоит меньше половины того, что на побережье. Если квалифицированная занятость в столице провинции продолжит расти, а жильё на первой линии останется в дефиците, то именно второе кольцо — Alhaurín, Coín, долина Guadalhorce — сохраняет потенциал роста цен. Эту закономерность уже видели в Дублине, Лиссабоне и Марселе, когда городская земля закончилась.

В чём риск?

Не стоит принимать эту историю целиком на веру. Дата-центр потребляет воду и электричество на территории, которая и без того испытывает дефицит воды, а общественное сопротивление таким проектам растёт по всей Европе. То, что Savills поставила Малагу на 11-е место, означает лишь её привлекательность для девелопера, а не то, что все проекты будут реализованы: нужно, чтобы электросеть выдержала нагрузку, чтобы это допускало территориальное планирование и чтобы потребление воды соответствовало реальной доступности. Любой из этих трёх факторов может затормозить процесс.

Для покупателя жилья вывод более сдержанный: эти данные усиливают уже существовавшую тенденцию, а не запускают пузырь. Малага уже несколько лет укрепляет позиции технологического центра юга Европы, и отчёт Savills — ещё одно подтверждение, а не точка перелома.

На что смотреть, если вы думаете об инвестициях в Малаге

• Близость к работе, а не к пляжу: на рынке долгосрочной аренды главное — время в пути до технопарка и центра, а не вид на море.
• Второе кольцо вместо первой линии: ниже цена входа и больше потенциала роста, если давление столицы провинции будет и дальше смещаться вглубь.
• Жильё для резидентов, а не только для туристов: технические специалисты арендуют круглый год, с меньшей сменяемостью и меньшей зависимостью от изменений в регулировании туристической аренды.
• Подтверждённая инфраструктура, а не заявленная: отличайте проекты с лицензией и выданным подключением к электросети от тех, у которых есть лишь пресс-релиз.

В EVS PROPERTY GROUP мы работаем с данными о реальных ценах по муниципалитетам и районам, обновляемыми каждый месяц, и можем сказать вам, сколько на самом деле платят там, где вы присматриваетесь, какой запас для торга есть у конкретного объекта и какую доходность от аренды разумно ожидать. Если вы хотите воспользоваться моментом в Малаге, опираясь на цифры, а не на заголовки, давайте поговорим.

Часто задаваемые вопросы