Październik przynosi kolejny rekord: cena najmu w prowincji Málaga sięga 18,8 euro za metr kwadratowy miesięcznie, czyli o 6,8% więcej niż w październiku 2025 roku, według najnowszego raportu cenowego portalu idealista. Wzrost w skali prowincji przekracza zarówno średnią krajową (5,6%), jak i andaluzyjską (6,3%), a Málaga pozostaje trzecią najdroższą prowincją pod względem najmu, ustępując jedynie Madrytowi i Balearom.
Istotny niuans dotyczy krótkiego okresu: w ostatnim kwartale prowincja zyskała zaledwie 0,2%, a w ostatnim miesiącu 0,1%. Po pierwszym półroczu szybkich podwyżek rynek najmu mieszkań na stałe na wybrzeżu Málagi wchodzi w fazę stabilizacji na rekordowych poziomach.
Ile kosztuje wynajem w poszczególnych gminach Costa del Sol?
Tabela łączy średnią cenę najmu z października 2026 roku opublikowaną przez idealista ze średnią ceną sprzedaży w euro za metr kwadratowy mieszkań z naszej oferty w każdej gminie. Na tej podstawie obliczamy miesięczny koszt mieszkania o powierzchni 80 m² oraz przybliżoną rentowność brutto, jaką osiągnąłby kupujący wynajmujący je długoterminowo.
| Gmina | Najem paź. 2026 (€/m² miesięcznie) | Zmiana rok do roku | Mieszkanie 80 m² (€ miesięcznie) | Cena sprzedaży EVS (€/m²) | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|---|---|
| Marbella | 23,5 | +9,1% | 1880 | 6049 | 4,7% |
| Ojén | 23,0 | +4,7% | 1840 | 4338 | 6,4% |
| Benahavís | 21,3 | -1,8% | 1704 | 5635 | 4,5% |
| Estepona | 20,8 | +8,2% | 1664 | 4803 | 5,2% |
| Torremolinos | 18,2 | +4,0% | 1456 | 4468 | 4,9% |
| Fuengirola | 17,5 | +5,8% | 1400 | 5330 | 3,9% |
| Benalmádena | 17,4 | +5,7% | 1392 | 4569 | 4,6% |
| Mijas | 16,9 | +8,1% | 1352 | 4316 | 4,7% |
| Málaga capital | 16,7 | +5,4% | 1336 | 4977 | 4,0% |
| Manilva | 13,8 | +2,2% | 1104 | 3398 | 4,9% |
| Prowincja Málaga | 18,8 | +6,8% | 1504 | 4744 | 4,8% |
Źródła: najem – idealista (październik 2026). Cena sprzedaży: mediana ceny ofertowej za metr kwadratowy w ofercie EVS PROPERTY GROUP według stanu na 3 listopada 2026 roku; w wierszu dotyczącym prowincji – cała Costa del Sol. Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed podatkami, opłatami na rzecz comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli), IBI (roczny podatek od nieruchomości), ubezpieczeniami i okresami bez najemcy.
Gdzie najem drożeje najbardziej na Costa del Sol?
Rynek ciągnie zachód wybrzeża. Marbella, z 23,5 €/m², jest najdroższą gminą w prowincji i jednocześnie jedną z tych, w których najem zdrożał w ciągu roku najbardziej – o 9,1%. Tuż za nią plasują się Estepona (+8,2%) i Mijas (+8,1%), czyli miejsca, w których mocno wzrósł popyt ze strony zagranicznych rezydentów i osób pracujących zdalnie.
Na drugim biegunie Benahavís jest jedyną dużą gminą nadmorską, w której najem tanieje (-1,8%), a w Manilvie czynsze rosną zaledwie o 2,2%. W stolicy prowincji najem sięga 16,7 €/m² i osiąga nowy historyczny rekord, choć jego tempo (+5,4%) jest już niższe niż średnia dla prowincji.
Dlaczego rynek zwalnia w ostatnich miesiącach?
Kilka gmin znajduje się już poniżej swojego letniego maksimum: Marbella osiągnęła 23,9 €/m² w lipcu, a Estepona 21,1 €/m² we wrześniu. Skoro czynsze pochłaniają bardzo dużą część lokalnych wynagrodzeń, pole do dalszych wzrostów w tym samym tempie jest mniejsze. Dochodzą do tego nowe regulacje prawne: październikowy dekret ogranicza do 2% roczną waloryzację obowiązujących umów do końca 2027 roku, w oczekiwaniu na jego zatwierdzenie przez Kongres Deputowanych 12 listopada.
Warto pamiętać, że indeks idealista mierzy ceny ofertowe nowych ogłoszeń. Od lipca 2026 roku nie uwzględnia on najmu sezonowego (alquiler de temporada) ani wakacyjnego, dzięki czemu odzwierciedla rynek mieszkań przeznaczonych na stałe zamieszkanie. Osoba, która ma już obowiązującą umowę, nie widzi wzrostu swojego czynszu wraz z indeksem.
Jaką rentowność daje dziś zakup pod wynajem na Costa del Sol?
Przy rekordowych czynszach i również wysokich cenach zakupu rentowność brutto najmu długoterminowego na wybrzeżu mieści się w większości gmin między 4% a 5%, poniżej 6,2%, które idealista wylicza dla całej Hiszpanii. Największe znaczenie ma cena wejścia: tam, gdzie zakup jest stosunkowo tani w porównaniu z uzyskiwanym czynszem, rachunek wypada lepiej.
- Wyróżniają się Ojén i Estepona, z rentownością brutto odpowiednio 6,4% i 5,2%: wysokie czynsze przy umiarkowanej cenie zakupu.
- Torremolinos i Manilva oscylują wokół 4,9%, z niższym progiem wejścia niż reszta wybrzeża.
- Fuengirola i stolica prowincji utrzymują się na poziomie około 4%: cena zakupu wzrosła szybciej niż czynsz.
- W Marbelli rentowność brutto wynosi około 4,7%; jej atrakcyjność leży bardziej we wzroście wartości i płynności niż w czynszu.
Są to dane orientacyjne i brutto. Rentowność netto zazwyczaj jest o jeden lub dwa punkty procentowe niższa po odliczeniu kosztów i podatków, a w przypadku konkretnego mieszkania zależy od piętra, widoków, stanu technicznego i wspólnoty. Aby porównać dane z co miesiąc aktualizowanymi cenami sprzedaży, zajrzyj do naszego raportu o rynku Costa del Sol.
Co to oznacza dla najemców, właścicieli i kupujących
Dla osoby szukającej mieszkania do wynajęcia jesienna stabilizacja daje nieco pola do negocjacji, zwłaszcza w przypadku ogłoszeń widocznych od kilku tygodni. Dla właściciela limit 2% w obowiązujących umowach sprawia, że ważniejsze staje się prawidłowe ustalenie czynszu początkowego. Z kolei dla kupującego inwestora kluczowe jest wybranie gminy i produktu na podstawie konkretnych liczb, a nie trendu z nagłówków.
W EVS PROPERTY GROUP pomagamy obliczyć rzeczywistą rentowność mieszkania przed jego zakupem, na podstawie danych o najmie i sprzedaży w każdej okolicy. Napisz do nas, a przygotujemy porównanie dopasowane do Twoich potrzeb.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Málaga w 2026 roku?
W październiku 2026 roku średni czynsz w stolicy prowincji wynosi 16,7 €/m² miesięcznie, więc mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztuje około 1340 euro miesięcznie. W całej prowincji średnia cena rośnie do 18,8 €/m², czyli około 1500 euro za 80 m².
Która gmina jest najdroższa pod względem najmu na Costa del Sol?
Marbella, z 23,5 €/m² miesięcznie w październiku 2026 roku, a za nią Ojén (23,0 €/m²) i Benahavís (21,3 €/m²).
Czy właściciel może podnieść mi czynsz o więcej niż 2%?
Zgodnie z Real Decreto-ley 29/2026, do 31 grudnia 2027 roku roczna waloryzacja obowiązującej umowy najmu mieszkania nie może przekraczać 2%, chyba że strony zawrą nowe porozumienie. Dekret obowiązuje od 8 października, a głosowanie nad jego zatwierdzeniem odbędzie się 12 listopada.
Czy zakup pod wynajem na Costa del Sol się opłaca?
Rentowność brutto najmu długoterminowego wynosi w większości gmin około 4–5%, a w takich miejscach jak Estepona czy Ojén przekracza 5%. Przed zakupem warto obliczyć rentowność netto z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania mieszkania.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
