Ottobre segna un nuovo record: il prezzo degli affitti nella provincia di Málaga arriva a 18,8 euro per metro quadro al mese, il 6,8 % in più rispetto a ottobre 2025, secondo l’ultimo rapporto sui prezzi di idealista. L’aumento provinciale supera sia la media spagnola (5,6 %) sia quella andalusa (6,3 %), e Málaga resta la terza provincia più cara per affittare, preceduta solo da Madrid e dalle Baleari.
La sfumatura importante riguarda il breve termine: nell’ultimo trimestre la provincia avanza appena dello 0,2 % e nell’ultimo mese dello 0,1 %. Dopo un primo semestre di rapidi rialzi, il mercato degli affitti residenziali sulla costa malagueña entra in una fase di plateau sui massimi.
Quanto costa affittare in ciascun comune della Costa del Sol?
La tabella combina il prezzo medio degli affitti di ottobre 2026 pubblicato da idealista con il prezzo medio di vendita in euro al metro quadro delle abitazioni del nostro catalogo in ciascun comune. Con entrambi i dati calcoliamo quanto costa al mese un appartamento di 80 m² e la redditività lorda approssimativa che otterrebbe un acquirente che lo mettesse in affitto a lungo termine.
| Comune | Affitto ott. 2026 (€/m² al mese) | Variazione annua | Appartamento di 80 m² (€ al mese) | Prezzo di vendita EVS (€/m²) | Redditività lorda |
|---|---|---|---|---|---|
| Marbella | 23,5 | +9,1 % | 1.880 | 6.049 | 4,7 % |
| Ojén | 23,0 | +4,7 % | 1.840 | 4.338 | 6,4 % |
| Benahavís | 21,3 | -1,8 % | 1.704 | 5.635 | 4,5 % |
| Estepona | 20,8 | +8,2 % | 1.664 | 4.803 | 5,2 % |
| Torremolinos | 18,2 | +4,0 % | 1.456 | 4.468 | 4,9 % |
| Fuengirola | 17,5 | +5,8 % | 1.400 | 5.330 | 3,9 % |
| Benalmádena | 17,4 | +5,7 % | 1.392 | 4.569 | 4,6 % |
| Mijas | 16,9 | +8,1 % | 1.352 | 4.316 | 4,7 % |
| Málaga capital | 16,7 | +5,4 % | 1.336 | 4.977 | 4,0 % |
| Manilva | 13,8 | +2,2 % | 1.104 | 3.398 | 4,9 % |
| Provincia di Málaga | 18,8 | +6,8 % | 1.504 | 4.744 | 4,8 % |
Fonti: affitto, idealista (ottobre 2026). Prezzo di vendita: mediana del prezzo di offerta per metro quadro nel catalogo di EVS Property al 3 novembre 2026; per la riga provinciale, l’insieme della Costa del Sol. La redditività lorda è il canone annuo diviso per il prezzo di acquisto, al lordo di imposte, spese di comunidad de propietarios (le spese condominiali), IBI (l’imposta comunale sugli immobili), assicurazioni e periodi senza inquilino.
Dove sale di più l’affitto sulla Costa del Sol?
L’ovest della costa traina il mercato. Marbella, con 23,5 €/m², è il comune più caro della provincia e anche uno di quelli che rincarano di più in un anno, il 9,1 %. Seguono da vicino Estepona (+8,2 %) e Mijas (+8,1 %), due destinazioni in cui la domanda di residenti stranieri e di lavoratori da remoto è cresciuta con forza.
All’estremo opposto, Benahavís è l’unico grande comune costiero in cui l’affitto scende (-1,8 %), mentre Manilva sale appena del 2,2 %. Nel capoluogo l’affitto raggiunge 16,7 €/m² e un nuovo massimo storico, anche se il suo ritmo (+5,4 %) è ormai inferiore alla media provinciale.
Perché il mercato rallenta negli ultimi mesi?
Diversi comuni sono ormai sotto il loro massimo estivo: Marbella ha toccato 23,9 €/m² a luglio ed Estepona 21,1 €/m² a settembre. Con canoni che assorbono una parte molto alta dello stipendio locale, il margine per continuare a salire allo stesso ritmo è minore. A ciò si aggiunge il nuovo quadro normativo: il decreto di ottobre limita al 2 % l’aggiornamento annuo dei contratti in corso fino alla fine del 2027, in attesa della sua convalida al Congreso il 12 novembre.
Conviene ricordare che l’indice di idealista misura i prezzi di offerta dei nuovi annunci. Da luglio 2026 esclude l’affitto transitorio (di stagione) e quello turistico, per cui riflette il mercato dell’abitazione principale. Chi ha già un contratto in vigore non vede il proprio canone salire con l’indice.
Quale redditività offre oggi comprare per affittare sulla Costa del Sol?
Con affitti sui massimi e prezzi di acquisto anch’essi elevati, la redditività lorda dell’affitto a lungo termine sulla costa si muove tra il 4 % e il 5 % nella maggior parte dei comuni, sotto il 6,2 % che idealista calcola per l’insieme della Spagna. Ciò che pesa di più è il prezzo d’ingresso: dove comprare è relativamente economico rispetto al canone incassato, il conto migliora.
- Ojén ed Estepona spiccano, con un 6,4 % e un 5,2 % lordi: canoni alti a fronte di un prezzo di acquisto moderato.
- Torremolinos e Manilva si aggirano intorno al 4,9 %, con tagli d’ingresso più bassi rispetto al resto della costa.
- Fuengirola e il capoluogo si fermano intorno al 4 %: il prezzo di acquisto è salito più in fretta del canone.
- A Marbella la redditività lorda si aggira intorno al 4,7 %; il vantaggio sta più nella rivalutazione e nella liquidità che nel canone.
Sono cifre indicative e lorde. La redditività netta di solito resta uno o due punti più in basso una volta detratte spese e imposte, e per un’abitazione specifica dipende dal piano, dalla vista, dallo stato e dalla comunidad. Per un confronto con prezzi di vendita aggiornati ogni mese, consulta il nostro rapporto di mercato sulla Costa del Sol.
Cosa significa per inquilini, proprietari e acquirenti
Per chi cerca un appartamento in affitto, il plateau autunnale offre un certo margine di trattativa, soprattutto sugli annunci pubblicati da settimane. Per il proprietario, il tetto del 2 % sui contratti in corso rende più importante fissare bene il canone di partenza. E per l’acquirente investitore la chiave è scegliere comune e prodotto numeri alla mano, non in base alla tendenza del titolo.
In EVS Property ti aiutiamo a calcolare la redditività reale di un’abitazione prima di acquistarla, con dati di affitto e vendita di ogni zona. Scrivici e ti prepareremo un confronto su misura.
Domande frequenti
Quanto costa affittare un appartamento a Málaga nel 2026?
A ottobre 2026 l’affitto medio nel capoluogo è di 16,7 €/m² al mese, quindi un appartamento di 80 m² costa circa 1.340 euro al mese. Nell’insieme della provincia il prezzo medio sale a 18,8 €/m², circa 1.500 euro per 80 m².
Qual è il comune più caro per affittare sulla Costa del Sol?
Marbella, con 23,5 €/m² al mese a ottobre 2026, seguita da Ojén (23,0 €/m²) e Benahavís (21,3 €/m²).
Il mio proprietario può aumentarmi l’affitto di più del 2 %?
Secondo il Real Decreto-ley 29/2026, fino al 31 dicembre 2027 l’aggiornamento annuo di un contratto di locazione abitativa in vigore non può superare il 2 %, salvo nuovo accordo tra le parti. Il decreto è in vigore dall’8 ottobre e la sua convalida sarà votata il 12 novembre.
Conviene comprare per affittare sulla Costa del Sol?
La redditività lorda dell’affitto a lungo termine si aggira intorno al 4-5 % nella maggior parte dei comuni e supera il 5 % in zone come Estepona od Ojén. Prima di comprare conviene calcolare la redditività netta con le spese reali dell’abitazione.
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