Najem sezonowy w Maladze: to już 37 % oferty, a dekret zmienia zasady

Ponad jedna trzecia mieszkań ogłaszanych w Hiszpanii na wynajem to już mieszkania na najem sezonowy, a najem sezonowy w Maladze waży jeszcze więcej: 37 % oferty w stolicy prowincji wobec 34 % średniej krajowej, według badania idealista za trzeci kwartał 2026 roku. W tym samym okresie oferta najmu długoterminowego spadła w ciągu roku o 10 % w skali całego kraju i o 11 % w stolicy prowincji Málaga.

Te dane pojawiają się w samym środku reformy. Od 8 października 2026 roku obowiązuje Real Decreto-ley 29/2026 (dekret z mocą ustawy), który przestaje traktować najem sezonowy jako użytkowanie inne niż mieszkalne i zamienia go w najem mieszkania tymczasowy, z większą liczbą wymogów: rzeczywistą przyczyną uzasadniającą pobyt, maksymalnym okresem dwunastu miesięcy jako zasadą ogólną oraz limitem czynszu przy łańcuchowym zawieraniu umów. Dla każdego, kto ma mieszkanie na wynajem lub myśli o zakupie pod wynajem na Costa del Sol, te dwie sprawy idą w parze.

Jak duży jest udział najmu sezonowego w Maladze na tle innych miast?

W całej Hiszpanii oferta najmu sezonowego, która nie obejmuje najmu turystycznego, wzrosła w ostatnim roku o 7 %, podczas gdy oferta najmu długoterminowego spadła o 10 %. Miasta, w których najem sezonowy ma największy udział, to San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) i Barcelona (57 %). Wśród dużych rynków bez stref o napiętym rynku mieszkaniowym (zonas tensionadas) to właśnie stolica prowincji Málaga ma ten udział największy: 37 %, wobec 35 % w Madrycie i Walencji, 33 % w Sewilli, 31 % w Alicante i 25 % w Palmie.

Zmiana oferty rok do roku w trzecim kwartale 2026 roku (ogłoszenia aktywne między 25 czerwca a 25 września) oraz udział najmu sezonowego w całości. Źródło: idealista.

Málaga ma własny profil. Oferta najmu sezonowego prawie się nie zmienia (+1 %), więc jego udział rośnie przede wszystkim dlatego, że znika najem długoterminowy (-11 %). W Madrycie jest odwrotnie: najem sezonowy skacze o 52 %, a oferta najmu długoterminowego spada znacznie mniej (-6 %). W Barcelonie z kolei, gdzie katalońska ustawa od stycznia 2026 roku stosuje limity cen także do najmu sezonowego w strefach o napiętym rynku, spadają obie oferty: długoterminowa o 22 %, a sezonowa o 37 %.

W Andaluzji najem sezonowy waży jeszcze więcej w Kadyksie (61 %, wśród wszystkich stolic prowincji ustępuje tylko San Sebastián), Almería (44 %) i Granadzie (38 %), podczas gdy Sewilla zatrzymuje się na 33 %, a Kordoba na 26 %.

Co stało się z najmem w miastach z limitami cen?

Wszystkie stolice prowincji uznane za strefy o napiętym rynku, w których obowiązują już limity czynszów, straciły w ostatnim roku część oferty najmu długoterminowego, z jedynym wyjątkiem Girony (+4 %). Największe spadki odnotowano w San Sebastián (-52 %), A Coruña i Bilbao (po -41 %), Pampelunie (-33 %) i Vitorii (-32 %). W czterech stolicach katalońskich załamuje się ponadto oferta najmu sezonowego: Girona traci 63 %, Tarragona 58 %, Barcelona 37 %, a Lleida 21 %.

Według Francisca Iñarety, rzecznika idealista, dane potwierdzają, że „interwencja na rynku nadal powoduje niedobór tam, gdzie jest stosowana”, choć portal zastrzega, że ten kwartał nie uwzględnia jeszcze skutków październikowych dekretów mieszkaniowych. W Andaluzji nie ogłoszono żadnej strefy o napiętym rynku, więc w prowincji Málaga limity czynszów w nowych umowach nie obowiązują; mimo to oferta najmu długoterminowego w stolicy prowincji spada w tempie zbliżonym do Walencji (-12 %) i mniejszym niż w Alicante (-22 %), dwóch rynkach, które również nie stosują kontroli.

Co zmienia w najmie sezonowym Real Decreto-ley 29/2026?

Dekret na nowo definiuje najem sezonowy jako najem mieszkania tymczasowy: taki, który zaspokaja potrzebę mieszkaniową najemcy przebywającego poza swoim stałym miejscem zamieszkania z uzasadnionej i możliwej do udokumentowania przyczyny. Jego główne zasady, włączone już do Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, hiszpańskiej ustawy o najmie nieruchomości miejskich), są następujące:

• Przyczyna na piśmie: umowa musi wyjaśniać, dlaczego najemca potrzebuje mieszkania tymczasowo. Udowodnienie tego spoczywa na właścicielu, a jeśli przyczyny brakuje, umowa od pierwszego dnia staje się umową najmu mieszkania stałego (vivienda habitual).
• Czas trwania: ponad 31 dni i, co do zasady, maksymalnie dwanaście miesięcy, łącznie z przedłużeniami. Jeśli ten okres zostanie przekroczony bez uzasadnienia albo między tymi samymi stronami co do tego samego mieszkania zostanie zawartych łańcuchowo więcej niż dwie umowy tymczasowe, pierwsza uznawana jest za umowę najmu mieszkania stałego, z minimalnym okresem pięciu lat (siedmiu, jeśli wynajmującym jest firma).
• Czynsz: gdy dla tego samego mieszkania zawiera się kolejne umowy tymczasowe, czynsz w następnej nie może wzrosnąć bardziej niż o IRAV, wskaźnik publikowany przez INE do aktualizacji czynszów.
• Zabezpieczenia i koszty: poza kaucją (fianza) dodatkowe zabezpieczenie nie może przekraczać jednej miesięcznej opłaty, nie można wymagać ubezpieczenia od niewypłacalności najemcy, a najemca nie płaci kosztów pośrednictwa nieruchomościami ani podatków od mieszkania, takich jak IBI (hiszpański podatek od nieruchomości).
• Naprawy: drobne naprawy wynikające z normalnego użytkowania obciążają właściciela, który ma pięć dni roboczych na odpowiedź. Jeśli tego nie zrobi, najemca może wykonać naprawę i potrącić jej koszt z czynszu za następny miesiąc.
• Pokoje: jeśli wynajmuje się po pokoju, suma czynszów nie może przekraczać czynszu za całe mieszkanie.

Przepis nie wylicza ważnych przyczyn. Najczęściej cytowane przez prawników przykłady to przeniesienie służbowe, studia lub leczenie; natomiast długie pobyty rekreacyjne, bardzo częste zimą na Costa del Sol, znajdują się w szarej strefie, którą warto skonsultować z prawnikiem przed podpisaniem umowy.

Umowy sezonowe podpisane przed 8 października zachowują swoje zasady do czasu wygaśnięcia, a wtedy wygasają bez przedłużenia; jeśli zostaną odnowione, przechodzą pod nowy reżim. Najem turystyczny do 31 dni nadal pozostaje poza Ley de Arrendamientos Urbanos i podlega przepisom turystycznym. Dekret już obowiązuje, ale musi jeszcze zostać zatwierdzony przez Diputación Permanente del Congreso (stałą komisję hiszpańskiego Kongresu Deputowanych), przypuszczalnie w połowie listopada.

Jakie mieszkania wynajmuje się na Costa del Sol?

Nasze portfolio wynajmu pokazuje rynek bardzo odmienny od tego w stolicy prowincji. Na 20 października 2026 roku mamy 614 nieruchomości na wynajem na Costa del Sol, wszystkie z podaną ceną miesięczną: 403 mieszkania oraz 211 domów i willi, z medianą czynszu 3 500 € miesięcznie. 92 % tych, które podają informację o umeblowaniu, jest wynajmowanych umeblowanych i gotowych do zamieszkania, co sprawdza się zarówno przy pobytach kilkumiesięcznych, jak i długich umowach.

Dane z naszego portfolio na 20 października 2026 roku: nieruchomości mieszkalne na wynajem (mieszkania, domy i wille), bez lokali użytkowych i biur. Mediana czynszu miesięcznego i czynszu za metr kwadratowy; odsetek umeblowanych liczony jest od nieruchomości, które podają tę informację.

Marbella, Estepona i Benahavís koncentrują 86 % oferty, z medianami czynszu między 3 000 a 4 500 € miesięcznie. Tylko 13 % nieruchomości kosztuje 2 000 € miesięcznie lub mniej, przy czym w Mijas ten przedział sięga 44 %. To rynek wysokiej klasy i bardzo międzynarodowy, na którym współistnieją długie umowy z pobytami kilkumiesięcznymi, dlatego tutaj warto przeanalizować umowy pod kątem nowej definicji mieszkania tymczasowego.

Co warto zrobić, jeśli wynajmujesz lub kupujesz pod wynajem na Costa del Sol?

Przed zakupem zdecyduj, jaki model najmu pasuje do nieruchomości i do Twojego planu, bo każdy z nich podlega teraz zupełnie innym zasadom:

Najem turystyczny wymaga ponadto wpisu do Registro de Turismo de Andalucía (andaluzyjskiego rejestru turystycznego), a od 1 grudnia 2026 roku dekret obejmuje IVA (hiszpański odpowiednik VAT) w wysokości 10 % najem mieszkań umeblowanych na 30 nocy lub mniej temu samemu najemcy, chyba że chodzi o stałe miejsce zamieszkania właściciela. Najem na ponad 30 nocy nadal jest zwolniony z IVA, jeśli nie obejmuje usług właściwych dla hotelarstwa, takich jak sprzątanie czy pranie.

• Jeśli stawiasz na najem tymczasowy, udokumentuj przyczynę najemcy (umowa o pracę, zapis na studia, zaświadczenie lekarskie) i przechowuj dowód: jeśli nie będziesz w stanie jej wykazać, umowa zostanie potraktowana jak najem mieszkania stałego.
• Rentowność licz ostrożnie: większa rotacja oznacza więcej pustych miesięcy, więcej sprzątania i więcej zarządzania, a czynsz w łańcuchowych umowach nie może już rosnąć ponad IRAV.
• Sprawdź umowy sezonowe podpisane przed 8 października: obowiązują na swoich zasadach do wygaśnięcia, ale odnowienie wchodzi już w nowy reżim.
• Rozważ najem długoterminowy: na rynku z coraz mniejszą ofertą najmu długoterminowego dobry, stabilny najemca zmniejsza liczbę pustych miesięcy i koszty zarządzania.

Podsumowanie: czy najem sezonowy w Maladze nadal się opłaca?

Najem sezonowy to już ponad jedna trzecia rynku, a w stolicy prowincji Málaga sięga 37 %, ale nie dlatego, że przybywa mieszkań na najem sezonowy, tylko dlatego, że znika najem długoterminowy. Wraz z nowym dekretem najem sezonowy przestaje być drogą na skróty: pozostaje ważną opcją dla najemców przeniesionych z powodu pracy, studiów lub zdrowia, z dobrze udokumentowanymi umowami i rentownością liczoną bez optymizmu. Jeśli masz mieszkanie na wynajem lub szukasz nieruchomości pod inwestycję na Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci wybrać model, który najlepiej pasuje do każdej nieruchomości.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika w Twojej konkretnej sprawie.

Najczęściej zadawane pytania