Hiszpański rynek mieszkaniowy wchodzi w drugą połowę 2026 roku z jasnym komunikatem od osób, które znają go z codziennej praktyki: ceny będą nadal rosły, ale tempo wzrostu słabnie. Wynika to z XXIV Barometru Nieruchomości (Barómetro Inmobiliario) opracowanego przez UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) i jej sieć profesjonalną SIRA – półrocznego badania, w którym uczestniczy ponad 400 agencji i specjalistów z całej Hiszpanii.
Kluczowe dane z barometru
Najbardziej uderzająca jest zmiana w oczekiwaniach dotyczących cen. Jeśli w poprzedniej edycji sektor zakładał wzrosty rzędu 5–10%, to obecnie średnia prognoza dla mieszkań na sprzedaż wynosi około 3%. To nie jest spadek: to spokojniejszy wzrost.
- Cena mieszkań: przewidywany wzrost na poziomie około 3% (wobec 5–10% w poprzednim barometrze).
- Stawki czynszów: szacowany wzrost zbliżony do 5% rocznie.
- Transakcje kupna-sprzedaży: przewidywany spadek liczby transakcji w ujęciu rocznym o nieco ponad 3%.
- Transakcje najmu: szacowany spadek o ponad 7%, uwarunkowany niedoborem oferty.
- Zawieranie umów kredytów hipotecznych: przewidywany spadek o około 2%.
- Optymizm sektora: 6,4 na 10, czyli o pół punktu mniej, co oznacza czwarty z rzędu spadek.
Dlaczego ceny się utrzymują mimo mniejszej liczby transakcji
Może to wydawać się sprzeczne: mniej transakcji, mniej kredytów hipotecznych, a mimo to ceny rosną. Wyjaśnienie ma charakter strukturalny i powtarzają je sami ankietowani specjaliści: popyt nadal przewyższa dostępną podaż na dużej części terytorium kraju. Dopóki nie pojawi się wystarczająca liczba nowych mieszkań, niedobór podtrzymuje ceny nawet w okresach mniejszej aktywności.
Barometr odzwierciedla też bardziej ostrożne nastawienie sektora: zaufanie do stabilności transakcji kupna-sprzedaży spadło w pierwszym półroczu 2026 roku o 13 punktów, a optymizm odnotował cztery spadki z rzędu. Innymi słowy, specjaliści nie widzą zmiany cyklu, ale dostrzegają rynek, który wymaga większego realizmu przy ustalaniu cen i terminów.
Co to oznacza dla Malagi i Costa del Sol
Średnie krajowe pokazują tylko część obrazu. Costa del Sol gra w osobnej lidze: do popytu lokalnego dochodzi kupujący zagraniczny, który nie zależy od hiszpańskiego kredytu hipotecznego i szuka bardzo konkretnego produktu, przede wszystkim w pierwszej linii brzegowej, w ugruntowanych lokalizacjach i w wysokiej jakości budownictwie z rynku pierwotnego. W tych segmentach podaż jest szczególnie ograniczona, dlatego krajowe spowolnienie do 3% może iść w parze z wyższymi wzrostami w najbardziej pożądanych lokalizacjach wybrzeża Malagi.
Dla osoby kupującej mieszkanie na własny użytek lub drugi dom rynek z mniejszą liczbą transakcji ma pozytywny wydźwięk: mniejsza konkurencja o każdą nieruchomość i więcej przestrzeni na spokojne negocjacje. Dla inwestora prognoza wzrostu czynszów o około 5% rocznie, w połączeniu z niedoborem mieszkań na wynajem, nadal wzmacnia rentowność dobrze położonych nieruchomości mieszkaniowych. A dla sprzedającego przekaz brzmi: realizm – właściwa cena od pierwszego dnia ma większe znaczenie niż kiedykolwiek, ponieważ kupujący w 2026 roku więcej porównuje i decyduje bez pośpiechu.
Jak poruszać się po rynku, który się normalizuje
- Kupujący: wykorzystajcie mniejszą presję, aby obejrzeć więcej nieruchomości, porównywać oferty i uzależnić propozycję od pełnej weryfikacji technicznej i prawnej.
- Inwestorzy: stawiajcie na lokalizacje ze strukturalnym popytem na wynajem (Málaga, korytarz Benalmádena–Fuengirola, Marbella) i liczcie rentowność na podstawie rzeczywistych danych, a nie obietnic.
- Sprzedający: profesjonalna wycena i realistyczna cena wyjściowa skracają czas sprzedaży i pozwalają uniknąć stopniowych obniżek, które psują postrzeganie nieruchomości.
Podsumowanie
Sektor nie przewiduje korekt, lecz normalizację rynku: bardziej zrównoważone wzrosty, bardziej przemyślane transakcje i wciąż napięty rynek najmu. W takich warunkach znajomość konkretnego mikrorynku – lokalizacji, typu nieruchomości, rzeczywistego popytu – decyduje o różnicy między dobrą decyzją a utraconą okazją.
W EVS PROPERTY GROUP śledzimy rynek Malagi i Costa del Sol na bieżąco. Jeśli myślisz o kupnie, sprzedaży lub inwestycji, opisz nam swoją sytuację, a przedstawimy Ci rzetelną ocenę Twojej lokalizacji i budżetu.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
