Жильё в 2026 году продолжит дорожать, но более медленными темпами: что прогнозируют агентства и как это отразится на Коста-дель-Соль

Испанский рынок жилой недвижимости входит во вторую половину 2026 года с чётким сигналом от тех, кто работает с ним непосредственно на местах: цены продолжат расти, но темп замедляется. Об этом говорит XXIV Барометр недвижимости (Barómetro Inmobiliario), подготовленный компанией UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) и её профессиональной сетью SIRA. Это полугодовой опрос, в котором участвуют более 400 агентств и специалистов со всей Испании.

Ключевые цифры барометра

Наиболее показательно изменение ожиданий по ценам. Если в предыдущем выпуске отрасль рассчитывала на рост в пределах от 5% до 10%, то теперь средний прогноз для продаваемого жилья составляет около 3%. Это не падение, а более спокойный рост.

• Цены на жильё: прогнозируемый рост около 3% (против 5–10% в предыдущем барометре).
• Арендные ставки: оценочный рост около 5% в год.
• Купля-продажа: ожидаемое снижение количества сделок в годовом выражении чуть более чем на 3%.
• Сделки по аренде: оценочное падение более чем на 7%, обусловленное нехваткой предложения.
• Оформление ипотеки: ожидаемое сокращение примерно на 2%.
• Оптимизм отрасли: 6,4 балла из 10, на пол-балла меньше; это четвёртое подряд снижение.

Почему цены держатся, даже когда сделок становится меньше

Это может показаться противоречивым: меньше сделок купли-продажи, меньше ипотечных кредитов, а цены всё равно растут. Объяснение структурное, и его повторяют сами опрошенные специалисты: на большей части территории спрос по-прежнему превышает доступное предложение. Пока новое жильё не поступает на рынок в достаточном объёме, дефицит поддерживает цены даже в периоды сниженной активности.

Барометр также отражает более осторожные настроения в отрасли: уверенность в стабильности сделок купли-продажи в первом полугодии 2026 года снизилась на 13 пунктов, а оптимизм падает уже четыре раза подряд. Иными словами, профессионалы не видят смены цикла, но видят рынок, который требует большего реализма при определении цен и сроков.

Что это значит для Малаги и Коста-дель-Соль

Средние показатели по стране отражают лишь часть картины. Коста-дель-Соль играет в особой лиге: к местному спросу добавляется иностранный покупатель, который не зависит от испанской ипотеки и ищет очень конкретный продукт, прежде всего на первой линии, в сложившихся районах и в качественных новостройках. В этих сегментах предложение особенно ограничено, поэтому общенациональное замедление до 3% может сочетаться с более заметным ростом в самых востребованных локациях побережья провинции Малага.

Для тех, кто покупает жильё для постоянного проживания или как вторую резиденцию, рынок с меньшим числом сделок имеет и положительную сторону: меньше конкуренции за каждый объект и больше возможностей спокойно торговаться. Для инвестора прогноз роста арендных ставок примерно на 5% в год в сочетании с дефицитом арендного жилья по-прежнему поддерживает доходность хорошо расположенной жилой недвижимости. А продавцу этот рынок подсказывает реализм: правильная цена с первого дня важна как никогда, потому что покупатель 2026 года сравнивает больше и принимает решение без спешки.

Как действовать на рынке, который возвращается к норме

• Покупателям: воспользуйтесь меньшим давлением, чтобы смотреть больше объектов, сравнивать и ставить своё предложение в зависимость от полной технической и юридической проверки.
• Инвесторам: отдавайте приоритет районам со стабильным структурным спросом на аренду (город Малага, коридор Бенальмадена — Фуэнхирола, Марбелья) и рассчитывайте доходность на реальных данных, а не на обещаниях.
• Продавцам: профессиональная оценка и реалистичная стартовая цена сокращают сроки продажи и позволяют избежать поэтапных снижений цены, которые портят восприятие объекта.

Вывод

Отрасль ждёт не коррекции, а нормализации рынка: более устойчивого роста цен, более взвешенных сделок и по-прежнему напряжённой ситуации с арендой. В таких условиях знание конкретного микрорынка — района, типа недвижимости, реального спроса — отличает удачное решение от упущенной возможности.

В EVS PROPERTY GROUP мы ежедневно следим за рынком Малаги и Коста-дель-Соль. Если вы думаете о покупке, продаже или инвестициях, расскажите нам о своей ситуации, и мы честно оценим ваш район и ваш бюджет.