Gli immobili continueranno a salire nel 2026, ma a un ritmo più contenuto: cosa prevedono le agenzie e come incide sulla Costa del Sol

Il mercato residenziale spagnolo affronta la seconda metà del 2026 con un messaggio chiaro da parte di chi lo vive sul campo: i prezzi continueranno a salire, ma il ritmo rallenta. È quanto emerge dal XXIV Barometro Immobiliare (Barómetro Inmobiliario) elaborato da UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) e dalla sua rete professionale SIRA, un’indagine semestrale a cui partecipano più di 400 agenzie e professionisti di tutta la Spagna.

I dati chiave del barometro

La conclusione più significativa è il cambio di passo nelle aspettative sui prezzi. Se nell’edizione precedente il settore ipotizzava rialzi compresi tra il 5% e il 10%, ora la previsione media si attesta intorno al 3% per le case in vendita. Non è un calo: è un rialzo più tranquillo.

• Prezzo delle case: rialzo previsto intorno al 3% (rispetto al 5-10% del barometro precedente).
• Canoni di affitto: aumento stimato vicino al 5% annuo.
• Compravendite: calo tendenziale previsto di poco più del 3% nel numero di operazioni.
• Operazioni di affitto: flessione stimata superiore al 7%, condizionata dalla scarsità di offerta.
• Stipula di mutui: calo previsto intorno al 2%.
• Ottimismo del settore: 6,4 su 10, mezzo punto in meno e quarto calo consecutivo.

Perché i prezzi reggono anche con meno operazioni

Può sembrare contraddittorio: meno compravendite, meno mutui e, ciononostante, prezzi in rialzo. La spiegazione è strutturale e viene ripetuta dagli stessi professionisti intervistati: la domanda continua a superare l’offerta disponibile in gran parte del territorio. Finché non entrerà sul mercato un volume sufficiente di abitazioni nuove, la scarsità sosterrà i prezzi anche nelle fasi di minore attività.

Il barometro riflette anche un settore più cauto: la fiducia nella stabilità delle compravendite è scesa di 13 punti nel primo semestre del 2026 e l’ottimismo accumula quattro ribassi di fila. In altre parole, i professionisti non vedono un cambio di ciclo, ma un mercato che richiede più realismo nel fissare prezzi e tempi.

Cosa significa a Málaga e sulla Costa del Sol

Le medie nazionali raccontano solo una parte della storia. La Costa del Sol gioca in un campionato a parte: alla domanda locale si aggiunge un acquirente internazionale che non dipende dal mutuo spagnolo e che cerca un prodotto molto specifico, soprattutto in prima linea sul mare, in zone consolidate e in nuove costruzioni di qualità. In questi segmenti l’offerta è particolarmente scarsa, per cui una moderazione nazionale del 3% può convivere con rialzi superiori nelle località più richieste del litorale malagueño.

Per chi acquista una prima casa o una seconda residenza, un mercato con meno operazioni ha una lettura positiva: meno concorrenza per ogni immobile e più margine per negoziare con calma. Per l’investitore, la previsione di canoni in aumento intorno al 5% annuo, unita alla scarsità di immobili in affitto, continua a sostenere la redditività del residenziale ben ubicato. E per chi vende, il messaggio è di realismo: il prezzo giusto fin dal primo giorno conta più che mai, perché l’acquirente del 2026 confronta di più e decide con meno fretta.

Come muoversi in un mercato che si normalizza

• Acquirenti: approfittate della minore pressione per visitare più immobili, confrontare e subordinare l’offerta a una revisione tecnica e legale completa.
• Investitori: date priorità alle zone con domanda di affitto strutturale (Málaga capitale, corridoio Benalmádena-Fuengirola, Marbella) e calcolate la redditività con dati reali, non con promesse.
• Venditori: una valutazione professionale e un prezzo di partenza realistico accorciano i tempi ed evitano i ribassi progressivi che penalizzano la percezione dell’immobile.

Conclusione

Il settore non prevede correzioni, ma un mercato che si normalizza: rialzi più sostenibili, operazioni più ponderate e un mercato degli affitti ancora teso. In un contesto simile, conoscere lo specifico micro-mercato — zona, tipologia, domanda reale — fa la differenza tra una buona decisione e un’occasione persa.

In EVS PROPERTY GROUP seguiamo ogni giorno il mercato di Málaga e della Costa del Sol. Se stai pensando di comprare, vendere o investire, raccontaci il tuo caso e ti daremo una lettura onesta della tua zona e del tuo budget.