Vender un piso con inquilino no significa que este tenga que marcharse antes de tiempo. El comprador ocupa el lugar del casero y el inquilino conserva su derecho a prorrogar el contrato hasta que cumpla cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, aunque haya firmado una cláusula que diga lo contrario. Así lo acaba de confirmar la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia de julio de 2026.
Es una duda frecuente entre propietarios. Con un precio mediano de oferta de 650.000 euros en la Costa del Sol y de 625.000 euros en la ciudad de Málaga, según nuestro informe mensual de precios, es lógico que quien tiene una vivienda alquilada a largo plazo se plantee venderla. Antes de ponerla en el mercado conviene saber qué se puede hacer con el inquilino dentro y qué no.
¿Qué ha decidido la Audiencia Provincial de Madrid?
El caso partía de un contrato de alquiler de un año con una condición muy concreta: pasado ese año, la propietaria pondría la vivienda a la venta y el inquilino tendría que irse sin indemnización y renunciando a cualquier prórroga. Cumplido el plazo, ella acudió a los tribunales para dar por terminado el contrato. El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada rechazó la demanda y la Audiencia Provincial de Madrid confirmó el fallo y le impuso las costas.
La propietaria alegó que ambas partes conocían y aceptaron esa condición al firmar. No bastó. La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas las cláusulas que rebajan la protección que la propia ley da al inquilino, aunque este las firme voluntariamente. Pactar una duración inicial de un año es perfectamente legal, pero no elimina el derecho del inquilino a prorrogar el contrato año a año hasta alcanzar el mínimo legal. La sentencia no es del Tribunal Supremo, pero aplica lo que la ley dice de forma expresa, así que sirve de referencia también en Andalucía.
¿Qué pasa con el inquilino si se vende la vivienda?
La venta no pone fin al alquiler. El nuevo propietario se subroga en el contrato, es decir, asume los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor: cobra la renta, respeta los plazos y, cuando el contrato termine, será quien tenga que devolver la fianza. Estos son los plazos que debe respetar:
- Hasta que el contrato cumpla cinco años, contados desde su inicio y no desde la venta, o siete si el casero que lo firmó era una empresa. Hasta entonces, el inquilino puede seguir prorrogando año a año y el comprador no puede impedirlo.
- Después, hasta tres años más de prórroga tácita si nadie avisa a tiempo: el propietario debe comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación, y el inquilino con dos. Durante esa prórroga, solo el inquilino puede darla por terminada, avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad.
- Además, si el contrato estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y vence antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que lleve al menos ocho meses al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, prevista en el Real Decreto-ley 29/2026. El propietario, también el comprador, solo puede negarse si pactan otras condiciones o un contrato nuevo, o si necesita la vivienda para vivir en ella él o sus familiares en primer grado.
- Si el contrato decía que la venta lo extinguiría, esa cláusula solo surte efecto una vez cumplidos los cinco o siete años.
- Si se pactó una duración mayor, el comprador debe respetarla entera, salvo que el alquiler no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad y él sea un comprador de buena fe: entonces le basta con llegar a los cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino.
¿Es válida una cláusula de venta en el contrato de alquiler?
Depende de lo que diga exactamente. Esta tabla resume las cláusulas y pactos más habituales cuando el propietario tiene en mente vender:
| Cláusula o pacto | ¿Es válida? | Base legal |
|---|---|---|
| El inquilino renuncia a las prórrogas si se vende la vivienda | No, es nula | Arts. 6 y 9.1 LAU |
| La venta de la vivienda extinguirá el contrato | Solo cuando se hayan cumplido cinco años, o siete si el casero es una empresa | Art. 14 LAU |
| Duración inicial de un año | Sí, pero el inquilino puede prorrogar hasta los cinco o siete años | Art. 9.1 LAU |
| El inquilino renuncia al tanteo y retracto | No, si el contrato se firmó desde el 8 de octubre de 2026. En los anteriores, sí, pero hay que avisarle de la venta con 30 días de antelación | Art. 25.8 LAU |
| El propietario necesitará la vivienda para vivir en ella | Sí, si consta desde la firma y el casero es persona física, pero no sirve para vender | Art. 9.3 LAU |
| Acuerdo de salida negociado después, con compensación | Sí, si el inquilino lo acepta libremente | Pacto entre las partes |
Ojo con la necesidad del propietario: solo permite recuperar la vivienda para que vivan en ella el propio casero o sus familiares en primer grado, y tiene que figurar en el contrato desde el principio. Vender no es una necesidad en ese sentido. Si el propietario la invoca y no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la salida del inquilino, este puede elegir entre volver a ella o recibir una indemnización.
¿Tiene el inquilino derecho de tanteo y retracto?
Sí. El propietario debe comunicarle de forma fehaciente, por ejemplo por burofax, el precio y las condiciones de la venta, y el inquilino dispone de 30 días naturales para comprar en esos mismos términos. Es el derecho de tanteo. En los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 hay dos excepciones: que el inquilino haya renunciado a él en el contrato o que se venda el edificio entero de una vez.
Si no se le notificó, si faltaban datos o si al final se vendió más barato o en condiciones más favorables que las comunicadas, el inquilino puede ejercer el retracto: quedarse la vivienda en lugar del comprador pagando lo mismo, en los 30 días naturales siguientes a que este le entregue copia de la escritura. Si renunció a este derecho en un contrato anterior al 8 de octubre de 2026, algo frecuente, el propietario sigue obligado a avisarle de la venta con al menos 30 días de antelación.
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 refuerza este derecho. Ya no se puede pactar la renuncia, y tampoco se pierde porque la vivienda se venda junto con otras viviendas, locales o el edificio entero, siempre que sea jurídicamente individualizable, es decir, que pueda identificarse como una unidad independiente. El decreto ya se aplica, pero todavía tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso.
En una venta conjunta, la notificación debe indicar el precio que corresponde a la vivienda alquilada y cómo se ha calculado, con criterios objetivos: preferentemente, el valor de referencia del Catastro o, en su defecto, una tasación independiente. Un reparto del precio pensado para impedir u obstaculizar la compra no tiene efecto frente al inquilino, y si la notificación no incluye ese precio, puede ejercer el retracto.
¿Qué opciones tiene el propietario que quiere vender?
Descartada la vía de forzar la salida, quedan cuatro caminos. Ninguno es mejor en abstracto: depende de la renta, del tiempo que le queda al contrato y de la prisa por vender.
| Opción | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Vender con el inquilino dentro | Sin esperas y sin perder los ingresos del alquiler | Menos compradores, casi siempre inversores, y precio más ajustado |
| Esperar al fin del contrato y no renovar | Se vende vacía, a precio de mercado y a cualquier comprador | Hay que preavisar con cuatro meses y esperar a que venzan los plazos, que el inquilino puede alargar hasta dos años más con la prórroga extraordinaria |
| Negociar una salida pactada | Permite vender la vivienda vacía antes de tiempo | El inquilino debe aceptar y suele pedir una compensación |
| Ofrecer la compra al propio inquilino | Puede ser el comprador más interesado y se evita el retracto | Depende de que obtenga financiación |
Una vivienda alquilada suele venderse por debajo del precio de la misma vivienda vacía, porque quien busca casa para vivir queda fuera y el inversor la valora por su rentabilidad. La diferencia se reduce cuando la renta está en precio de mercado, el inquilino paga con puntualidad y al contrato le queda poco. Si optas por pactar la salida, déjalo todo por escrito: fecha de entrega de llaves, compensación y estado de la vivienda.
¿Qué debe revisar quien compra un piso con inquilino?
Para un inversor, comprar una vivienda alquilada en Marbella supone ingresos desde el primer día, pero también heredar un contrato que no ha negociado. Antes de firmar conviene pedir y revisar:
- El contrato completo y su fecha de firma: los anteriores al 6 de marzo de 2019 pueden tener plazos distintos a los actuales.
- La renta vigente, cómo se ha actualizado y los justificantes de pago de los últimos meses.
- Si el inquilino renunció al tanteo y retracto, algo que solo cabe en contratos anteriores al 8 de octubre de 2026, y, si no lo hizo, que la venta se le notificó correctamente, con el precio que corresponde a su vivienda si se vende junto con otras. De lo contrario, podría quedarse la vivienda pagando lo mismo que tú.
- Si hay impagos o algún procedimiento judicial abierto: un desahucio en curso cambia por completo el valor de la operación.
¿Cómo plantear la venta de una vivienda alquilada?
La sentencia deja una lección clara: la salida del inquilino no se garantiza con una cláusula firmada al inicio del alquiler, sino respetando los plazos y preavisos de la ley o mediante un acuerdo posterior. Lo sensato es fijar la estrategia antes de anunciar la vivienda: cuánto le queda al contrato, qué precio se obtendría con y sin inquilino y qué perfil de comprador encaja mejor.
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu contrato concreto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso alquilado?
Sí. El propietario puede vender cuando quiera y el inquilino no puede impedirlo, pero el comprador tendrá que respetar el contrato y el inquilino tendrá preferencia para comprar en las mismas condiciones, salvo que renunciara a ella en un contrato anterior al 8 de octubre de 2026.
¿Cuánto tiempo tiene que respetar el alquiler el nuevo propietario?
Hasta que el contrato cumpla cinco años desde su inicio, o siete si el anterior casero era una empresa, más la prórroga tácita de hasta tres años si no avisa con cuatro meses de antelación. Si se pactó una duración mayor, en general debe respetarla entera. Y si el contrato estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y vence antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino al corriente de pago puede pedir hasta dos años más de prórroga extraordinaria.
¿Hay zonas tensionadas en Málaga que alarguen el alquiler?
No. A octubre de 2026, la Junta de Andalucía no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que no se aplica la prórroga extraordinaria de hasta tres años prevista para esas zonas. Sí cabe una prórroga de un año si el inquilino acredita vulnerabilidad y el casero es un gran tenedor, y la de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026, que no depende de la zona.
¿Qué pasa con la fianza cuando se vende un piso alquilado?
El comprador asume también la obligación de devolverla cuando termine el contrato. Por eso conviene que el vendedor le entregue su importe o que se descuente del precio en la escritura.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
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