Продажа квартиры с арендатором: почему он не обязан съезжать и какие у вас варианты

Продажа квартиры с арендатором не означает, что он должен съехать досрочно. Покупатель занимает место арендодателя, а арендатор сохраняет право продлевать договор до истечения пяти лет, или семи, если арендодатель — компания, даже если подписал условие, предусматривающее обратное. Это только что подтвердила Audiencia Provincial de Madrid (провинциальный суд Мадрида) в решении от июля 2026 года.

Это частый вопрос среди собственников. При медианной цене предложения 650 000 евро на Коста-дель-Соль и 625 000 евро в городе Малага, согласно нашему ежемесячному отчёту о ценах, вполне логично, что владелец, сдающий жильё в долгосрочную аренду, задумывается о его продаже. Прежде чем выставлять объект на рынок, стоит понимать, что можно и чего нельзя делать с проживающим в нём арендатором.

Что решила Audiencia Provincial de Madrid?

Дело касалось договора аренды на один год с очень конкретным условием: по истечении этого года собственница выставит жильё на продажу, а арендатор должен будет съехать без компенсации и отказавшись от любого продления. Когда срок истёк, она обратилась в суд, чтобы расторгнуть договор. Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada (суд первой инстанции № 1 города Фуэнлабрада) отклонил иск, а Audiencia Provincial de Madrid оставила решение в силе и возложила на неё судебные издержки.

Собственница утверждала, что обе стороны знали об этом условии и приняли его при подписании. Этого оказалось недостаточно. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Закон о городской аренде) признаёт ничтожными условия, которые снижают защиту, предоставленную арендатору самим законом, даже если он подписал их добровольно. Начальный срок в один год вполне законен, но он не лишает арендатора права продлевать договор из года в год до достижения установленного законом минимума. Это решение вынес не Tribunal Supremo (Верховный суд), но оно применяет то, что прямо говорит закон, поэтому служит ориентиром и в Андалусии.

Что будет с арендатором, если жильё продаётся?

Продажа не прекращает аренду. Новый собственник вступает в договор (subrogación), то есть принимает те же права и обязанности, что были у продавца: получает арендную плату, соблюдает сроки и, когда договор закончится, будет обязан вернуть залог (fianza). Вот какие сроки он должен соблюдать:

• До тех пор, пока договору не исполнится пять лет, считая с его начала, а не с момента продажи, или семь лет, если подписавший его арендодатель был компанией. До этого момента арендатор может продолжать продлевать договор из года в год, и покупатель не вправе этому помешать.
• Затем — до трёх лет дополнительного автоматического продления, если никто не предупредил вовремя: собственник должен уведомить, что не продлевает договор, не менее чем за четыре месяца, а арендатор — за два. В течение этого продления прекратить договор может только арендатор, предупредив за один месяц до конца каждого года.
• Кроме того, если договор действовал на 8 октября 2026 года и истекает до 31 декабря 2028 года, арендатор, который не менее восьми месяцев вносит платежи без задолженности, может потребовать чрезвычайного продления на срок до двух лет, предусмотренного Real Decreto-ley 29/2026. Собственник, в том числе покупатель, может отказать, только если стороны договорятся о других условиях или о новом договоре либо если жильё нужно ему самому или его родственникам первой степени для проживания.
• Если в договоре было сказано, что продажа его прекратит, это условие действует лишь после того, как исполнится пять или семь лет.
• Если был согласован более длительный срок, покупатель обязан соблюдать его полностью, за исключением случая, когда аренда не была зарегистрирована в Registro de la Propiedad (реестр недвижимости) и он является добросовестным приобретателем: тогда ему достаточно дождаться пяти или семи лет, а продавец выплачивает арендатору компенсацию.

Действительно ли условие о продаже в договоре аренды?

Зависит от того, как именно оно сформулировано. Эта таблица обобщает наиболее распространённые условия и договорённости, когда собственник думает о продаже:

Обратите внимание на «необходимость собственника»: она позволяет вернуть жильё только для проживания самого арендодателя или его родственников первой степени и должна быть указана в договоре с самого начала. Продажа в этом смысле необходимостью не является. Если собственник на неё сослался и не вселился в жильё в течение трёх месяцев после выезда арендатора, тот может выбрать: вернуться в жильё или получить компенсацию.

Есть ли у арендатора право tanteo и retracto?

Да. Право tanteo — это право преимущественной покупки, а retracto — право выкупа уже проданного жилья. Собственник обязан достоверным образом, например через burofax (заказное письмо с подтверждением содержания и вручения), сообщить арендатору цену и условия продажи, и у арендатора есть 30 календарных дней, чтобы купить на этих же условиях. Это и есть право tanteo. В договорах, подписанных до 8 октября 2026 года, есть два исключения: арендатор отказался от него в договоре или продаётся сразу всё здание целиком.

Если его не уведомили, если не хватало данных или если в итоге жильё продали дешевле либо на более выгодных условиях, чем сообщали, арендатор может воспользоваться правом retracto: занять место покупателя и приобрести жильё за ту же цену в течение 30 календарных дней после того, как тот передаст ему копию escritura (нотариальный акт купли-продажи). Если он отказался от этого права в договоре, заключённом до 8 октября 2026 года, что случается часто, собственник всё равно обязан уведомить его о продаже не менее чем за 30 дней.

В договорах, подписанных с 8 октября 2026 года, Real Decreto-ley 29/2026 усиливает это право. Отказ от него больше нельзя предусмотреть, и оно не утрачивается из-за того, что жильё продаётся вместе с другими квартирами, помещениями или всем зданием, при условии что оно юридически индивидуализируемо, то есть может быть определено как самостоятельный объект. Декрет уже применяется, но его ещё должна утвердить Diputación Permanente del Congreso (Постоянная депутация Конгресса).

При совместной продаже в уведомлении должна быть указана цена, приходящаяся на арендованное жильё, и способ её расчёта по объективным критериям: предпочтительно по контрольной стоимости (valor de referencia) Catastro (кадастра) или, при её отсутствии, по независимой оценке. Распределение цены, призванное помешать покупке или затруднить её, не имеет силы в отношении арендатора, а если в уведомлении эта цена не указана, он может воспользоваться правом retracto.

Какие варианты есть у собственника, который хочет продать?

Если исключить путь принудительного выселения, остаются четыре пути. Ни один не лучше остальных сам по себе: всё зависит от арендной платы, от того, сколько времени осталось до конца договора, и от срочности продажи.

Арендованное жильё обычно продаётся дешевле такого же пустого, потому что те, кто ищет дом для собственного проживания, отпадают, а инвестор оценивает его по доходности. Разница уменьшается, когда арендная плата соответствует рыночной, арендатор платит вовремя, а до конца договора осталось немного. Если вы решите договориться о выезде, зафиксируйте всё письменно: дату передачи ключей, компенсацию и состояние жилья.

Что должен проверить тот, кто покупает квартиру с арендатором?

Для инвестора покупка арендованного жилья в Marbella означает доход с первого дня, но также и унаследованный договор, который он не обсуждал. Перед подписанием стоит запросить и проверить:

• Полный договор и дату его подписания: заключённые до 6 марта 2019 года могут предусматривать сроки, отличающиеся от нынешних.
• Действующую арендную плату, как она индексировалась, и подтверждения платежей за последние месяцы.
• Отказывался ли арендатор от tanteo и retracto, что возможно только в договорах до 8 октября 2026 года, а если не отказывался, то было ли ему правильно направлено уведомление о продаже, с указанием цены, приходящейся на его жильё, если оно продаётся вместе с другими. В противном случае он мог бы забрать жильё, заплатив столько же, сколько вы.
• Есть ли неплатежи или открытое судебное производство: текущее выселение полностью меняет стоимость сделки.

Как подойти к продаже арендованного жилья?

Решение суда оставляет ясный урок: выезд арендатора не гарантируется условием, подписанным в начале аренды, а обеспечивается соблюдением сроков и предварительных уведомлений, установленных законом, или последующим соглашением. Разумно определить стратегию до размещения объявления: сколько осталось до конца договора, какую цену можно получить с арендатором и без него и какой тип покупателя подойдёт лучше всего.

В EVS PROPERTY GROUP мы оцениваем пустые и арендованные квартиры и дома в Estepona, Marbella и на всей Коста-дель-Соль и подбираем для каждого подходящего покупателя, включая инвесторов, которые предпочитают жильё, уже приносящее арендный доход.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному договору.

Часто задаваемые вопросы