Sälja en lägenhet med hyresgäst: därför behöver hyresgästen inte flytta och det här är dina alternativ

Att sälja en lägenhet med hyresgäst innebär inte att hyresgästen måste flytta i förtid. Köparen tar hyresvärdens plats, och hyresgästen behåller sin rätt att förlänga avtalet tills det har löpt i fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, även om hyresgästen har skrivit under en klausul som säger något annat. Det har Audiencia Provincial de Madrid nyligen bekräftat i en dom från juli 2026.

Det är en vanlig fråga bland ägare. Med ett medianpris på 650 000 euro i annonserna på Costa del Sol och 625 000 euro i staden Málaga, enligt vår månatliga prisrapport, är det naturligt att den som har en långtidsuthyrd bostad överväger att sälja den. Innan bostaden läggs ut på marknaden bör man veta vad som går att göra med hyresgästen kvar i bostaden och vad som inte gör det.

Vad har Audiencia Provincial de Madrid beslutat?

Fallet gällde ett hyresavtal på ett år med ett mycket specifikt villkor: efter det året skulle ägaren lägga bostaden till försäljning och hyresgästen skulle flytta utan ersättning och avstå från varje förlängning. När tiden hade gått ut vände hon sig till domstol för att få avtalet avslutat. Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada ogillade talan, och Audiencia Provincial de Madrid fastställde domen och ålade henne rättegångskostnaderna.

Ägaren hävdade att båda parter kände till och godtog villkoret när de skrev under. Det räckte inte. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanska hyreslagen) förklarar de klausuler ogiltiga som försämrar det skydd som lagen själv ger hyresgästen, även om hyresgästen skriver under dem frivilligt. Att avtala en inledande löptid på ett år är helt lagligt, men det tar inte bort hyresgästens rätt att förlänga avtalet år för år tills den lagstadgade miniminivån nås. Domen kommer inte från Tribunal Supremo (Spaniens högsta domstol), men den tillämpar vad lagen uttryckligen säger och fungerar därför som vägledning även i Andalusien.

Vad händer med hyresgästen om bostaden säljs?

Försäljningen avslutar inte hyresavtalet. Den nya ägaren träder in i avtalet, det vill säga övertar samma rättigheter och skyldigheter som säljaren hade: tar emot hyran, respekterar tidsfristerna och är den som ska återbetala fianzan (hyresdepositionen) när avtalet upphör. Det här är de tidsfrister som måste respekteras:

• Tills avtalet har löpt i fem år, räknat från avtalets start och inte från försäljningen, eller sju år om hyresvärden som skrev avtalet var ett företag. Fram till dess kan hyresgästen fortsätta att förlänga år för år, och köparen kan inte hindra det.
• Därefter upp till tre års ytterligare tyst förlängning om ingen säger upp i tid: ägaren måste meddela att avtalet inte förnyas minst fyra månader i förväg, och hyresgästen minst två. Under den förlängningen är det bara hyresgästen som kan avsluta avtalet, med en månads varsel inför slutet av varje årsperiod.
• Dessutom gäller att om avtalet var i kraft den 8 oktober 2026 och löper ut före den 31 december 2028, kan en hyresgäst som har betalat hyran i dag i minst åtta månader begära en extraordinär förlängning på upp till två år, enligt Real Decreto-ley 29/2026. Ägaren, även köparen, kan bara säga nej om parterna kommer överens om andra villkor eller ett nytt avtal, eller om ägaren behöver bostaden för att bo där själv eller för sina släktingar i första led.
• Om avtalet angav att en försäljning skulle avsluta det, får klausulen verkan först när de fem eller sju åren har gått.
• Om en längre löptid har avtalats måste köparen respektera hela den, om inte hyresavtalet saknade inskrivning i Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) och köparen är i god tro: då räcker det att nå fem eller sju år, och säljaren ersätter hyresgästen.

Är en försäljningsklausul i hyresavtalet giltig?

Det beror på exakt vad den säger. Tabellen sammanfattar de vanligaste klausulerna och överenskommelserna när ägaren har försäljning i tankarna:

Se upp med ägarens behov av bostaden: det ger bara rätt att återta bostaden för att hyresvärden själv eller släktingar i första led ska bo där, och det måste stå i avtalet från början. Att sälja är inget sådant behov. Om ägaren åberopar det och inte flyttar in i bostaden inom tre månader efter att hyresgästen har lämnat den, kan hyresgästen välja mellan att flytta tillbaka eller få ersättning.

Har hyresgästen tanteo och retracto?

Ja. Ägaren måste på ett styrkt sätt, till exempel med burofax (rekommenderat brev med bevis på innehåll och leverans), meddela hyresgästen priset och villkoren för försäljningen, och hyresgästen har 30 kalenderdagar på sig att köpa på exakt samma villkor. Det är tanteo, förköpsrätten. I avtal som skrevs under före den 8 oktober 2026 finns två undantag: att hyresgästen har avstått från rätten i avtalet, eller att hela byggnaden säljs på en gång.

Om hyresgästen inte underrättades, om uppgifter saknades eller om bostaden till slut såg billigare eller på förmånligare villkor än de som meddelades, kan hyresgästen utöva retracto, inlösenrätten: ta över bostaden i köparens ställe genom att betala samma pris, inom 30 kalenderdagar efter att köparen har lämnat en kopia av escritura (köpehandlingen hos notarie). Om hyresgästen avstod från den rätten i ett avtal från före den 8 oktober 2026, vilket är vanligt, är ägaren ändå skyldig att underrätta hyresgästen om försäljningen minst 30 dagar i förväg.

I avtal som skrivs under från och med den 8 oktober 2026 stärker Real Decreto-ley 29/2026 den här rätten. Det går inte längre att avtala bort den, och den går inte heller förlorad för att bostaden säljs tillsammans med andra bostäder, lokaler eller hela byggnaden, så länge den är juridiskt individualiserbar, det vill säga kan identifieras som en självständig enhet. Dekretet tillämpas redan, men måste ännu fastställas av Diputación Permanente del Congreso.

Vid en gemensam försäljning ska underrättelsen ange vilket pris som gäller för den uthyrda bostaden och hur det har beräknats, med objektiva kriterier: helst Catastros referensvärde eller, om det saknas, en oberoende värdering. En prisfördelning som är avsedd att förhindra eller försvåra köpet saknar verkan mot hyresgästen, och om underrättelsen inte innehåller det priset kan hyresgästen utöva retracto.

Vilka alternativ har ägaren som vill sälja?

När vägen att tvinga hyresgästen att flytta är utesluten återstår fyra möjligheter. Ingen är bäst i allmänhet: det beror på hyran, hur lång tid avtalet har kvar och hur bråttom det är att sälja.

En uthyrd bostad säljs vanligtvis till ett lägre pris än samma bostad tom, eftersom den som söker ett hem att bo i faller bort och investeraren värderar bostaden efter avkastningen. Skillnaden minskar när hyran ligger på marknadsnivå, hyresgästen betalar i tid och avtalet har kort tid kvar. Om du väljer att komma överens om avflyttning, skriv ned allt: datum för nyckelöverlämning, kompensation och bostadens skick.

Vad bör den som köper en lägenhet med hyresgäst kontrollera?

För en investerare innebär ett köp av en uthyrd bostad i Marbella intäkter från första dagen, men också att man övertar ett avtal man inte själv har förhandlat. Innan man skriver under bör man begära och granska:

• Hela avtalet och datumet då det skrevs under: avtal från före den 6 mars 2019 kan ha andra tidsfrister än dagens.
• Gällande hyra, hur den har uppdaterats och betalningskvitton för de senaste månaderna.
• Om hyresgästen avstod från tanteo och retracto, något som bara är möjligt i avtal från före den 8 oktober 2026, och om hyresgästen inte gjorde det, att försäljningen har meddelats korrekt, med det pris som gäller hyresgästens bostad om den säljs tillsammans med andra. Annars kan hyresgästen ta över bostaden genom att betala samma pris som du.
• Om det finns obetalda hyror eller ett pågående rättsligt förfarande: en pågående vräkning ändrar affärens värde helt.

Hur lägger man upp försäljningen av en uthyrd bostad?

Domen ger en tydlig läxa: hyresgästens avflyttning garanteras inte av en klausul som skrevs under vid hyresstarten, utan av att man respekterar lagens tidsfrister och uppsägningstider eller genom en senare överenskommelse. Det rimliga är att fastställa strategin innan bostaden annonseras: hur lång tid avtalet har kvar, vilket pris man skulle få med och utan hyresgäst och vilken typ av köpare som passar bäst.

På EVS PROPERTY GROUP värderar vi både tomma och uthyrda bostäder i Estepona, Marbella och på resten av Costa del Sol, och vi söker rätt köpare för varje bostad, inklusive investerare som föredrar en bostad som redan genererar hyresintäkter.

Den här artikeln är informativ och ersätter inte rådgivning från en advokat om just ditt avtal.

Vanliga frågor