Sælg en lejlighed med lejer: derfor behøver lejeren ikke at flytte, og det er dine muligheder

At sælge en lejlighed med lejer betyder ikke, at lejeren skal flytte før tid. Køberen indtræder i udlejerens sted, og lejeren bevarer sin ret til at forlænge kontrakten, indtil den har varet i fem år, eller syv år, hvis udlejeren er et selskab, selv om vedkommende har underskrevet en klausul om det modsatte. Det har Audiencia Provincial de Madrid netop bekræftet i en dom fra juli 2026.

Det er et hyppigt spørgsmål blandt ejere. Med en median-udbudspris på 650.000 euro på Costa del Sol og 625.000 euro i byen Málaga ifølge vores månedlige prisrapport er det naturligt, at ejere af en langtidsudlejet bolig overvejer at sælge. Før boligen kommer på markedet, er det godt at vide, hvad man kan gøre med en lejer i boligen, og hvad man ikke kan.

Hvad har Audiencia Provincial de Madrid afgjort?

Sagen tog udgangspunkt i en lejekontrakt på ét år med en helt bestemt betingelse: efter det år ville ejeren sætte boligen til salg, og lejeren skulle flytte uden kompensation og give afkald på enhver forlængelse. Da fristen var udløbet, gik hun til domstolene for at få kontrakten erklæret ophørt. Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada (byretten i Fuenlabrada) afviste sagen, og Audiencia Provincial de Madrid stadfæstede afgørelsen og pålagde hende sagsomkostningerne.

Ejeren hævdede, at begge parter kendte og accepterede betingelsen ved underskriften. Det var ikke nok. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lov om leje af byboliger, LAU) erklærer klausuler for ugyldige, hvis de forringer den beskyttelse, som loven selv giver lejeren, også selv om lejeren underskriver dem frivilligt. Det er helt lovligt at aftale en indledende varighed på ét år, men det fjerner ikke lejerens ret til at forlænge kontrakten år for år, indtil det lovbestemte minimum er nået. Dommen stammer ikke fra Tribunal Supremo (Spaniens højesteret), men den anvender det, loven udtrykkeligt siger, og fungerer derfor også som rettesnor i Andalusien.

Hvad sker der med lejeren, hvis boligen sælges?

Salget bringer ikke lejemålet til ophør. Den nye ejer indtræder i kontrakten, det vil sige at vedkommende overtager de samme rettigheder og forpligtelser som sælgeren: modtager lejen, respekterer fristerne og skal, når kontrakten slutter, tilbagebetale depositummet (fianza). Det er de frister, der skal overholdes:

• Indtil kontrakten har varet i fem år, regnet fra dens start og ikke fra salget, eller syv år, hvis den udlejer, der underskrev den, var et selskab. Indtil da kan lejeren fortsat forlænge år for år, og køberen kan ikke forhindre det.
• Derefter op til tre års stiltiende forlængelse, hvis ingen giver besked i tide: udlejeren skal meddele, at kontrakten ikke fornyes, med mindst fire måneders varsel, og lejeren med to. Under denne forlængelse er det kun lejeren, der kan bringe den til ophør, med en måneds varsel ved udgangen af hvert år.
• Hvis kontrakten desuden var i kraft den 8. oktober 2026 og udløber før den 31. december 2028, kan en lejer, der har betalt rettidigt i mindst otte måneder, anmode om en ekstraordinær forlængelse på op til to år, som er fastsat i Real Decreto-ley 29/2026. Udlejeren, også køberen, kan kun afslå, hvis parterne aftaler andre vilkår eller en ny kontrakt, eller hvis vedkommende har brug for boligen til selv at bo i den eller til nærmeste familie i første grad.
• Hvis kontrakten bestemte, at salget ville bringe den til ophør, har klausulen kun virkning, når de fem eller syv år er gået.
• Hvis der blev aftalt en længere varighed, skal køberen respektere hele perioden, medmindre lejemålet ikke var tinglyst i Registro de la Propiedad (det spanske tingbogsregister), og køberen er i god tro: så er det nok at nå frem til de fem eller syv år, og sælgeren betaler lejeren erstatning.

Er en salgsklausul i lejekontrakten gyldig?

Det afhænger af, præcis hvad der står. Denne tabel opsummerer de mest almindelige klausuler og aftaler, når ejeren har salg i tankerne:

Pas på med ejerens behov: det giver kun mulighed for at tage boligen tilbage, så udlejeren selv eller nærmeste familie i første grad kan bo i den, og det skal stå i kontrakten fra begyndelsen. Salg er ikke et behov i den forstand. Hvis ejeren påberåber sig det og ikke selv flytter ind i boligen inden for tre måneder efter lejerens fraflytning, kan lejeren vælge mellem at vende tilbage til den eller få erstatning.

Har lejeren tanteo- og retracto-ret?

Ja. Ejeren skal på dokumenterbar vis, for eksempel med burofax (anbefalet telegrafbrev med kvittering), meddele lejeren prisen og salgsvilkårene, og lejeren har 30 kalenderdage til at købe på de samme vilkår. Det er tanteo-retten, forkøbsretten. I kontrakter underskrevet før den 8. oktober 2026 er der to undtagelser: at lejeren har givet afkald på den i kontrakten, eller at hele bygningen sælges samlet.

Hvis lejeren ikke fik besked, hvis der manglede oplysninger, eller hvis boligen til sidst blev solgt billigere eller på gunstigere vilkår end meddelt, kan lejeren udøve retracto: overtage boligen i købers sted mod at betale det samme, inden for 30 kalenderdage efter, at køberen har udleveret en kopi af escritura (skødet). Hvis lejeren i en kontrakt fra før den 8. oktober 2026 gav afkald på denne ret, hvilket er almindeligt, er ejeren stadig forpligtet til at give besked om salget med mindst 30 dages varsel.

I kontrakter underskrevet fra den 8. oktober 2026 styrker Real Decreto-ley 29/2026 denne ret. Afkald kan ikke længere aftales, og retten forsvinder heller ikke, fordi boligen sælges sammen med andre boliger, lokaler eller hele bygningen, så længe den er juridisk individualiserbar, det vil sige kan identificeres som en selvstændig enhed. Dekretet gælder allerede, men skal stadig valideres af Diputación Permanente del Congreso (Kongressens stående udvalg).

Ved et samlet salg skal meddelelsen angive den pris, der svarer til den udlejede bolig, og hvordan den er beregnet, efter objektive kriterier: fortrinsvis Catastros referenceværdi (valor de referencia del Catastro) eller, hvis den ikke findes, en uafhængig vurdering. En prisfordeling, der er tænkt til at forhindre eller besværliggøre købet, har ingen virkning over for lejeren, og hvis meddelelsen ikke indeholder denne pris, kan lejeren udøve retracto.

Hvilke muligheder har ejeren, der vil sælge?

Når muligheden for at tvinge lejeren ud er udelukket, er der fire veje tilbage. Ingen af dem er bedst i al almindelighed: det afhænger af lejen, af hvor lang tid kontrakten har tilbage, og af hvor travlt man har med at sælge.

En udlejet bolig sælges som regel til en lavere pris end den samme bolig tom, fordi de, der leder efter en bolig at bo i, falder fra, og investoren vurderer den ud fra afkastet. Forskellen bliver mindre, når lejen svarer til markedsprisen, lejeren betaler til tiden, og kontrakten snart udløber. Hvis du vælger at aftale en fraflytning, så få det hele på skrift: dato for aflevering af nøgler, kompensation og boligens stand.

Hvad bør man tjekke, når man køber en lejlighed med lejer?

For en investor giver et køb af en udlejet bolig i Marbella indtægter fra første dag, men også en kontrakt, man ikke selv har forhandlet. Før du skriver under, bør du bede om og gennemgå:

• Den fulde kontrakt og dens underskrivelsesdato: kontrakter fra før den 6. marts 2019 kan have andre frister end de nuværende.
• Den gældende leje, hvordan den er reguleret, og betalingsbilag for de seneste måneder.
• Om lejeren gav afkald på tanteo og retracto, hvilket kun er muligt i kontrakter fra før den 8. oktober 2026, og, hvis ikke, at salget blev korrekt meddelt, med den pris, der svarer til lejerens bolig, hvis den sælges sammen med andre. Ellers kunne lejeren overtage boligen mod at betale det samme som dig.
• Om der er restancer eller en igangværende retssag: en igangværende udsættelsessag (desahucio) ændrer værdien af handlen fuldstændigt.

Hvordan griber man salget af en udlejet bolig an?

Dommen giver en klar lære: lejerens fraflytning sikres ikke med en klausul underskrevet ved lejemålets start, men ved at respektere lovens frister og varsler eller gennem en senere aftale. Det fornuftige er at lægge strategien fast, før boligen annonceres: hvor lang tid kontrakten har tilbage, hvilken pris man ville få med og uden lejer, og hvilken køberprofil der passer bedst.

Hos EVS PROPERTY GROUP vurderer vi både tomme og udlejede boliger i Estepona, Marbella og resten af Costa del Sol, og vi finder den rette køber til hver enkelt, herunder investorer, der foretrækker en bolig, som allerede giver lejeindtægt.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete kontrakt.

Ofte stillede spørgsmål

Kan man sælge en udlejet lejlighed?

Ja. Ejeren kan sælge, når vedkommende vil, og lejeren kan ikke forhindre det, men køberen skal respektere kontrakten, og lejeren har fortrinsret til at købe på de samme vilkår, medmindre vedkommende gav afkald på den i en kontrakt fra før den 8. oktober 2026.

Hvor længe skal den nye ejer respektere lejemålet?

Indtil kontrakten har varet i fem år fra dens start, eller syv år, hvis den tidligere udlejer var et selskab, plus den stiltiende forlængelse på op til tre år, hvis vedkommende ikke giver besked med fire måneders varsel. Hvis der blev aftalt en længere varighed, skal den som hovedregel respekteres i sin helhed. Og hvis kontrakten var i kraft den 8. oktober 2026 og udløber før den 31. december 2028, kan en lejer, der har betalt rettidigt, anmode om op til to års ekstraordinær forlængelse.

Findes der zonas tensionadas i Málaga, som forlænger lejemålet?

Nej. Pr. oktober 2026 har Junta de Andalucía ikke erklæret nogen zona de mercado residencial tensionado (område med et presset boligmarked), så den ekstraordinære forlængelse på op til tre år, som er fastsat for disse områder, finder ikke anvendelse. Til gengæld er der mulighed for en forlængelse på ét år, hvis lejeren dokumenterer sårbarhed, og udlejeren er en gran tenedor (storejer), og for forlængelsen på op til to år i Real Decreto-ley 29/2026, som ikke afhænger af området.

Hvad sker der med depositummet, når en udlejet lejlighed sælges?

Køberen overtager også forpligtelsen til at tilbagebetale det, når kontrakten slutter. Derfor bør sælgeren udlevere beløbet til køberen, eller det bør fratrækkes prisen i escritura (skødet).