Asunnon myynti vuokralaisen asuessa siinä ei tarkoita, että vuokralaisen pitäisi muuttaa pois ennen aikojaan. Ostaja astuu vuokranantajan paikalle, ja vuokralaisella säilyy oikeus jatkaa sopimusta, kunnes se on kestänyt viisi vuotta, tai seitsemän vuotta, jos vuokranantaja on yritys, vaikka hän olisi allekirjoittanut ehdon, joka sanoo muuta. Näin Madridin maakuntatuomioistuin (Audiencia Provincial de Madrid) on juuri vahvistanut heinäkuussa 2026 antamassaan tuomiossa.
Kysymys on omistajien keskuudessa yleinen. Kun Costa del Solin mediaanipyyntihinta on 650 000 euroa ja Málagan kaupungissa 625 000 euroa kuukausittaisen hintaraporttimme mukaan, on luonnollista, että pitkäaikaisesti vuokratun asunnon omistaja harkitsee myyntiä. Ennen kuin asunto laitetaan markkinoille, kannattaa tietää, mitä vuokralaisen asuessa asunnossa voi tehdä ja mitä ei.
Mitä Madridin maakuntatuomioistuin päätti?
Tapaus perustui vuoden mittaiseen vuokrasopimukseen, jossa oli hyvin erityinen ehto: vuoden kuluttua omistaja laittaisi asunnon myyntiin ja vuokralaisen olisi muutettava pois ilman korvausta ja luopuen kaikesta jatko-oikeudesta. Määräajan päätyttyä omistaja haki tuomioistuimelta sopimuksen päättämistä. Fuenlabradan ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin nro 1 (Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada) hylkäsi kanteen, ja Madridin maakuntatuomioistuin vahvisti tuomion ja velvoitti hänet maksamaan oikeudenkäyntikulut.
Omistaja vetosi siihen, että molemmat osapuolet tiesivät ehdon ja hyväksyivät sen allekirjoittaessaan. Se ei riittänyt. Kaupunkivuokralaki (Ley de Arrendamientos Urbanos) julistaa mitättömiksi ehdot, jotka heikentävät lain vuokralaiselle antamaa suojaa, vaikka vuokralainen allekirjoittaisi ne vapaaehtoisesti. Yhden vuoden alkuperäisen keston sopiminen on täysin laillista, mutta se ei poista vuokralaisen oikeutta jatkaa sopimusta vuosi kerrallaan, kunnes lain vähimmäiskesto täyttyy. Tuomio ei ole korkeimman oikeuden (Tribunal Supremo) antama, mutta se soveltaa lain nimenomaista sisältöä, joten se toimii vertailukohtana myös Andalusiassa.
Mitä vuokralaiselle tapahtuu, jos asunto myydään?
Myynti ei pääta vuokrasopimusta. Uusi omistaja astuu sopimukseen (subrogación) eli ottaa vastattavakseen samat oikeudet ja velvollisuudet kuin myyjällä oli: hän perii vuokran, noudattaa määräaikoja ja palauttaa sopimuksen päättyessä vuokratakuun (fianza). Nämä ovat määräajat, joita on noudatettava:
- Kunnes sopimus on kestänyt viisi vuotta, laskettuna sopimuksen alusta eikä myynnistä, tai seitsemän vuotta, jos sopimuksen tehnyt vuokranantaja oli yritys. Siihen asti vuokralainen voi jatkaa sopimusta vuosi kerrallaan, eikä ostaja voi estää sitä.
- Sen jälkeen jopa kolme vuotta lisää hiljaista jatkoa, jos kukaan ei ilmoita ajoissa: omistajan on ilmoitettava, ettei uusi sopimusta, vähintään neljä kuukautta etukäteen, ja vuokralaisen kaksi kuukautta etukäteen. Tämän jatkokauden aikana vain vuokralainen voi päättää sopimuksen ilmoittamalla siitä kuukautta etukäteen kunkin vuosijakson lopussa.
- Lisäksi, jos sopimus oli voimassa 8. lokakuuta 2026 ja päättyy ennen 31. joulukuuta 2028, vuokralainen, joka on maksanut vuokransa ajallaan vähintään kahdeksan kuukautta, voi pyytää enintään kahden vuoden poikkeuksellista jatkoa, josta säädetään kuninkaallisessa säädösasetuksessa (Real Decreto-ley) 29/2026. Omistaja, myös ostaja, voi kieltäytyä vain, jos osapuolet sopivat muista ehdoista tai uudesta sopimuksesta tai jos hän tarvitsee asunnon itselleen tai ensimmäisen polven sukulaisilleen asuttavaksi.
- Jos sopimuksessa todettiin, että myynti päättäisi sopimuksen, ehto tulee voimaan vasta, kun viisi tai seitsemän vuotta on täynnä.
- Jos sovittiin pidemmästä kestosta, ostajan on noudatettava sitä kokonaan, ellei vuokrasopimusta ollut merkitty kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) ja ostaja ole vilpittömässä mielessä toimiva ostaja: silloin riittää, että viisi tai seitsemän vuotta tulee täyteen, ja myyjä korvaa vuokralaiselle aiheutuneen vahingon.
Onko myyntiehto vuokrasopimuksessa pätevä?
Se riippuu siitä, mitä siinä tarkalleen sanotaan. Tämä taulukko tiivistää yleisimmät ehdot ja sopimukset, kun omistaja suunnittelee myyntiä:
| Ehto tai sopimus | Onko pätevä? | Oikeudellinen perusta |
|---|---|---|
| Vuokralainen luopuu jatko-oikeuksista, jos asunto myydään | Ei, on mitätön | LAU 6 ja 9.1 artikla |
| Asunnon myynti päättää sopimuksen | Vasta kun viisi vuotta on täynnä, tai seitsemän, jos vuokranantaja on yritys | LAU 14 artikla |
| Alkuperäinen kesto yksi vuosi | On, mutta vuokralainen voi jatkaa viiteen tai seitsemään vuoteen asti | LAU 9.1 artikla |
| Vuokralainen luopuu etuostooikeudesta (tanteo) ja lunastusoikeudesta (retracto) | Ei, jos sopimus on allekirjoitettu 8. lokakuuta 2026 alkaen. Aiemmissa sopimuksissa kyllä, mutta myynnistä on ilmoitettava vuokralaiselle 30 päivää etukäteen | LAU 25.8 artikla |
| Omistaja tarvitsee asunnon itse asuttavaksi | Kyllä, jos se on todettu sopimuksessa allekirjoitushetkestä alkaen ja vuokranantaja on luonnollinen henkilö, mutta se ei kelpaa myyntiin | LAU 9.3 artikla |
| Myöhemmin neuvoteltu irtautumissopimus korvauksineen | Kyllä, jos vuokralainen hyväksyy sen vapaasti | Osapuolten sopimus |
Varo omistajan tarvetta: se sallii asunnon takaisinsaannin vain siksi, että vuokranantaja itse tai hänen ensimmäisen polven sukulaisensa asuvat siinä, ja sen on oltava kirjattuna sopimukseen alusta asti. Myynti ei ole tarve tässä merkityksessä. Jos omistaja vetoaa tarpeeseen eikä muuta asuntoon kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen lähdöstä, vuokralainen voi valita joko palaamisen asuntoon tai korvauksen.
Onko vuokralaisella etuosto- ja lunastusoikeus?
On. Omistajan on ilmoitettava hänelle todisteellisesti, esimerkiksi burofaxilla (todisteellinen lähetys), myynnin hinta ja ehdot, ja vuokralaisella on 30 kalenteripäivää aikaa ostaa samoilla ehdoilla. Tätä kutsutaan etuosto-oikeudeksi (tanteo). Ennen 8. lokakuuta 2026 allekirjoitetuissa sopimuksissa on kaksi poikkeusta: vuokralainen on luopunut siitä sopimuksessa tai koko rakennus myydään kerralla.
Jos ilmoitusta ei tehty, jos tiedot puuttuivat tai jos asunto myytiin lopulta halvemmalla tai edullisemmin ehdoin kuin ilmoitettiin, vuokralainen voi käyttää lunastusoikeutta (retracto): ottaa asunnon ostajan tilalle maksamalla saman hinnan 30 kalenteripäivän kuluessa siitä, kun ostaja luovuttaa hänelle jäljennöksen kauppakirjasta (escritura, notaarin vahvistama kauppakirja). Jos hän luopui tästä oikeudesta ennen 8. lokakuuta 2026 tehdyssä sopimuksessa, mikä on yleistä, omistajan on silti ilmoitettava hänelle myynnistä vähintään 30 päivää etukäteen.
8. lokakuuta 2026 alkaen allekirjoitetuissa sopimuksissa kuninkaallinen säädösasetus 29/2026 vahvistaa tätä oikeutta. Siitä ei voi enää sopia luopuvansa, eikä se myöskään raukea sillä perusteella, että asunto myydään yhdessä muiden asuntojen, liiketilojen tai koko rakennuksen kanssa, kunhan se on oikeudellisesti yksilöitävissä eli tunnistettavissa itsenäiseksi yksiköksi. Asetusta sovelletaan jo, mutta Kongressin pysyvän valiokunnan (Diputación Permanente del Congreso) on vielä vahvistettava se.
Yhteismyynnissä ilmoituksessa on mainittava vuokratulle asunnolle kuuluva hinta ja se, miten se on laskettu, objektiivisin perustein: ensisijaisesti Catastron (kiinteistörekisteri) viitearvon mukaan tai sen puuttuessa riippumattoman arvion mukaan. Hinnanjako, jonka tarkoituksena on estää tai vaikeuttaa ostoa, ei ole vuokralaiseen nähden voimassa, ja jos ilmoitukseen ei sisälly tätä hintaa, hän voi käyttää lunastusoikeutta.
Mitä vaihtoehtoja myymään haluavalla omistajalla on?
Kun pakottaminen muuttamaan pois on suljettu pois, jäljellä on neljä tietä. Mikään ei ole yleisesti paras: se riippuu vuokrasta, sopimuksen jäljellä olevasta ajasta ja myyntikiireestä.
| Vaihtoehto | Etu | Haitta |
|---|---|---|
| Myydä vuokralaisen asuessa asunnossa | Ei odotusta eikä vuokratulojen menetystä | Vähemmän ostajia, lähes aina sijoittajia, ja tiukempi hinta |
| Odottaa sopimuksen päättymistä ja olla uusimatta | Asunto myydään tyhjänä, markkinahintaan ja kenelle tahansa ostajalle | Ilmoitus on tehtävä neljä kuukautta etukäteen ja määräaikojen umpeutumista on odotettava, ja vuokralainen voi pidentää niitä jopa kahdella vuodella poikkeuksellisella jatkolla |
| Neuvotella sovittu lähtö | Mahdollistaa asunnon myynnin tyhjänä ennen aikojaan | Vuokralaisen on hyväksyttävä, ja hän yleensä pyytää korvausta |
| Tarjota asuntoa vuokralaiselle itselleen | Hän voi olla kiinnostunein ostaja, ja lunastusoikeus vältetään | Riippuu siitä, saako hän rahoituksen |
Vuokrattu asunto myydään yleensä alle samanlaisen tyhjän asunnon hinnan, koska asuntoa omaan käyttöön etsivä jää pois ja sijoittaja arvostaa sitä tuoton perusteella. Ero kapenee, kun vuokra on markkinahintainen, vuokralainen maksaa täsmällisesti ja sopimusta on jäljellä vähän. Jos päätät sopia lähdöstä, kirjaa kaikki kirjallisesti: avainten luovutuspäivä, korvaus ja asunnon kunto.
Mitä vuokralaisen asuttaman asunnon ostajan tulee tarkistaa?
Sijoittajalle vuokratun asunnon osto Marbellassa tuo tuloja ensimmäisestä päivästä, mutta myös perinnöksi sopimuksen, josta hän ei ole neuvotellut. Ennen allekirjoitusta kannattaa pyytää ja tarkistaa:
- Koko sopimus ja sen allekirjoituspäivä: ennen 6. maaliskuuta 2019 tehdyissä sopimuksissa voi olla nykyisistä poikkeavat määräajat.
- Voimassa oleva vuokra, miten sitä on tarkistettu ja viime kuukausien maksutositteet.
- Onko vuokralainen luopunut etuosto- ja lunastusoikeudesta, mikä on mahdollista vain ennen 8. lokakuuta 2026 tehdyissä sopimuksissa, ja jos ei ole, onko myynnistä ilmoitettu hänelle asianmukaisesti, ja jos asunto myydään muiden kanssa, hänen asuntoaan vastaavalla hinnalla. Muuten hän voisi ottaa asunnon itselleen maksamalla saman kuin sinä.
- Onko maksurästejä tai avoimia oikeusprosesseja: käynnissä oleva häätö muuttaa kaupan arvon täysin.
Miten vuokratun asunnon myynti kannattaa suunnitella?
Tuomio opettaa selvän asian: vuokralaisen lähtöä ei varmisteta vuokrauksen alussa allekirjoitetulla ehdolla, vaan noudattamalla lain määräaikoja ja ilmoitusaikoja tai myöhemmällä sopimuksella. Järkevää on päättää strategia ennen asunnon ilmoittamista: paljonko sopimusta on jäljellä, millaisen hinnan asunnosta saisi vuokralaisen kanssa ja ilman ja millainen ostajaprofiili sopii parhaiten.
EVS PROPERTY GROUP arvioi tyhjiä ja vuokrattuja asuntoja Esteponassa, Marbellassa ja muualla Costa del Solilla, ja etsimme kullekin sopivan ostajan, myös sijoittajat, jotka mieluummin ostavat asunnon, joka jo tuottaa vuokratuloa.
Tämä artikkeli on luonteeltaan tiedottava eikä korvaa lakimiehen neuvontaa sinun omaa sopimustasi koskien.
Usein kysyttyä
Voiko vuokratun asunnon myydä?
Kyllä. Omistaja voi myydä milloin haluaa, eikä vuokralainen voi estää sitä, mutta ostajan on noudatettava sopimusta ja vuokralaisella on etuoikeus ostaa samoilla ehdoilla, ellei hän luopunut siitä ennen 8. lokakuuta 2026 tehdyssä sopimuksessa.
Kuinka kauan uuden omistajan on noudatettava vuokrasopimusta?
Kunnes sopimus on kestänyt viisi vuotta alusta lukien, tai seitsemän, jos edellinen vuokranantaja oli yritys, sekä hiljainen jatko enintään kolmeksi vuodeksi, jos hän ei ilmoita neljä kuukautta etukäteen. Jos sovittiin pidemmästä kestosta, sitä on yleensä noudatettava kokonaan. Ja jos sopimus oli voimassa 8. lokakuuta 2026 ja päättyy ennen 31. joulukuuta 2028, vuokrat ajallaan maksanut vuokralainen voi pyytää enintään kahden vuoden poikkeuksellista jatkoa.
Onko Málagassa ahtaita asuinmarkkina-alueita, jotka pidentävät vuokrasopimusta?
Ei. Lokakuussa 2026 Junta de Andalucía ei ole julistanut yhtään asuntomarkkinoiltaan ahdasta aluetta (zona de mercado residencial tensionado), joten näille alueille säädettyä enintään kolmen vuoden poikkeuksellista jatkoa ei sovelleta. Yhden vuoden jatko on mahdollinen, jos vuokralainen osoittaa haavoittuvan asemansa ja vuokranantaja on suuromistaja (gran tenedor), samoin kuin kuninkaallisen säädösasetuksen 29/2026 enintään kahden vuoden jatko, joka ei riipu alueesta.
Mitä vuokratakuulle tapahtuu, kun vuokrattu asunto myydään?
Ostaja ottaa vastattavakseen myös velvollisuuden palauttaa se sopimuksen päättyessä. Siksi myyjän kannattaa luovuttaa sen määrä hänelle tai vähentää se hinnasta kauppakirjassa.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
