Vendre un appartement avec un locataire ne signifie pas que ce dernier doive partir avant l’heure. L’acheteur prend la place du bailleur et le locataire conserve son droit de proroger le contrat jusqu’à ce qu’il atteigne cinq ans, ou sept si le bailleur est une société, même s’il a signé une clause disant le contraire. C’est ce que vient de confirmer l’Audiencia Provincial de Madrid dans un arrêt de juillet 2026.
C’est un doute fréquent chez les propriétaires. Avec un prix médian d’offre de 650 000 euros sur la Costa del Sol et de 625 000 euros dans la ville de Málaga, selon notre rapport mensuel des prix, il est logique que le propriétaire d’un logement loué à long terme envisage de le vendre. Avant de le mettre sur le marché, il convient de savoir ce que l’on peut faire avec le locataire en place, et ce que l’on ne peut pas faire.
Qu’a décidé l’Audiencia Provincial de Madrid ?
L’affaire partait d’un contrat de location d’un an assorti d’une condition très précise : passé ce délai, la propriétaire mettrait le logement en vente et le locataire devrait partir sans indemnité et en renonçant à toute prorogation. Une fois le délai écoulé, elle a saisi les tribunaux pour faire constater la fin du contrat. Le Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada a rejeté la demande et l’Audiencia Provincial de Madrid a confirmé le jugement et l’a condamnée aux dépens.
La propriétaire a fait valoir que les deux parties connaissaient et avaient accepté cette condition en signant. Cela n’a pas suffi. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la loi espagnole sur les baux d’habitation) déclare nulles les clauses qui réduisent la protection que la loi elle-même accorde au locataire, même si celui-ci les signe volontairement. Convenir d’une durée initiale d’un an est parfaitement légal, mais cela n’élimine pas le droit du locataire de proroger le contrat année après année jusqu’à atteindre le minimum légal. L’arrêt n’émane pas du Tribunal Supremo (Cour suprême), mais il applique ce que la loi dit expressément ; il sert donc aussi de référence en Andalousie.
Que devient le locataire si le logement est vendu ?
La vente ne met pas fin à la location. Le nouveau propriétaire se subroge dans le contrat, c’est-à-dire qu’il assume les mêmes droits et obligations que le vendeur : il perçoit le loyer, respecte les délais et, à la fin du contrat, c’est lui qui devra restituer le dépôt de garantie. Voici les délais qu’il doit respecter :
- Jusqu’à ce que le contrat atteigne cinq ans, comptés depuis son début et non depuis la vente, ou sept si le bailleur qui l’a signé était une société. Jusque-là, le locataire peut continuer à proroger année après année et l’acheteur ne peut pas l’en empêcher.
- Ensuite, jusqu’à trois ans supplémentaires de reconduction tacite si personne ne prévient à temps : le propriétaire doit communiquer qu’il ne renouvelle pas au moins quatre mois à l’avance, et le locataire deux mois. Pendant cette reconduction, seul le locataire peut y mettre fin, en prévenant un mois avant la fin de chaque année.
- En outre, si le contrat était en vigueur le 8 octobre 2026 et expire avant le 31 décembre 2028, le locataire à jour de ses paiements depuis au moins huit mois peut demander une prorogation extraordinaire de deux ans maximum, prévue par le Real Decreto-ley 29/2026. Le propriétaire, y compris l’acheteur, ne peut refuser que si les parties conviennent d’autres conditions ou d’un nouveau contrat, ou s’il a besoin du logement pour y habiter lui-même ou y loger des parents au premier degré.
- Si le contrat prévoyait que la vente l’éteindrait, cette clause ne produit d’effet qu’une fois écoulés les cinq ou sept ans.
- Si une durée plus longue a été convenue, l’acheteur doit la respecter en entier, sauf si le bail n’était pas inscrit au Registro de la Propiedad (registre foncier espagnol) et qu’il est acquéreur de bonne foi : il lui suffit alors d’atteindre les cinq ou sept ans, et le vendeur indemnise le locataire.
Une clause de vente dans le contrat de location est-elle valable ?
Cela dépend de ce qu’elle dit exactement. Ce tableau récapitule les clauses et accords les plus courants lorsque le propriétaire envisage de vendre :
| Clause ou accord | Est-elle valable ? | Base légale |
|---|---|---|
| Le locataire renonce aux prorogations en cas de vente du logement | Non, elle est nulle | Art. 6 et 9.1 LAU |
| La vente du logement éteindra le contrat | Seulement lorsque cinq ans se sont écoulés, ou sept si le bailleur est une société | Art. 14 LAU |
| Durée initiale d’un an | Oui, mais le locataire peut proroger jusqu’à cinq ou sept ans | Art. 9.1 LAU |
| Le locataire renonce au tanteo et au retracto (droits de préemption et de retrait) | Non, si le contrat a été signé à partir du 8 octobre 2026. Dans les contrats antérieurs, oui, mais il faut l’informer de la vente 30 jours à l’avance | Art. 25.8 LAU |
| Le propriétaire aura besoin du logement pour y habiter | Oui, si cela figure dans le contrat dès la signature et que le bailleur est une personne physique, mais cela ne sert pas à vendre | Art. 9.3 LAU |
| Accord de départ négocié ultérieurement, avec compensation | Oui, si le locataire l’accepte librement | Accord entre les parties |
Attention au besoin du propriétaire : il ne permet de récupérer le logement que pour que le bailleur lui-même ou ses parents au premier degré y habitent, et il doit figurer dans le contrat dès le départ. Vendre n’est pas un besoin en ce sens. Si le propriétaire l’invoque et n’occupe pas le logement dans les trois mois suivant le départ du locataire, celui-ci peut choisir entre y revenir ou recevoir une indemnité.
Le locataire a-t-il un droit de tanteo et de retracto ?
Oui. Le propriétaire doit lui communiquer de façon probante, par exemple par burofax (courrier recommandé attestant le contenu de l’envoi), le prix et les conditions de la vente, et le locataire dispose de 30 jours calendaires pour acheter aux mêmes conditions. C’est le droit de tanteo (préemption). Dans les contrats signés avant le 8 octobre 2026, il existe deux exceptions : que le locataire y ait renoncé dans le contrat, ou que l’immeuble entier soit vendu en une seule fois.
S’il n’a pas été notifié, s’il manquait des informations ou si le logement a finalement été vendu moins cher ou à des conditions plus favorables que celles communiquées, le locataire peut exercer le retracto (retrait) : prendre le logement à la place de l’acheteur en payant le même prix, dans les 30 jours calendaires suivant la remise par celui-ci d’une copie de l’escritura (acte notarié de vente). S’il a renoncé à ce droit dans un contrat antérieur au 8 octobre 2026, ce qui est fréquent, le propriétaire reste tenu de l’informer de la vente au moins 30 jours à l’avance.
Dans les contrats signés à partir du 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29/2026 renforce ce droit. On ne peut plus convenir d’y renoncer, et il ne se perd pas non plus parce que le logement est vendu avec d’autres logements, des locaux ou l’immeuble entier, à condition qu’il soit juridiquement individualisable, c’est-à-dire qu’il puisse être identifié comme une unité indépendante. Le décret s’applique déjà, mais il doit encore être validé par la Diputación Permanente del Congreso (commission permanente du Congrès des députés).
Dans une vente conjointe, la notification doit indiquer le prix correspondant au logement loué et la manière dont il a été calculé, selon des critères objectifs : de préférence la valeur de référence du Catastro (cadastre) ou, à défaut, une évaluation indépendante. Une répartition du prix conçue pour empêcher ou entraver l’achat n’a aucun effet à l’égard du locataire, et si la notification n’inclut pas ce prix, il peut exercer le retracto.
Quelles options a le propriétaire qui veut vendre ?
La voie de la sortie forcée étant écartée, il reste quatre chemins. Aucun n’est meilleur dans l’absolu : tout dépend du loyer, du temps qu’il reste au contrat et de l’urgence de vendre.
| Option | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| Vendre avec le locataire en place | Sans attente et sans perdre les revenus locatifs | Moins d’acheteurs, presque toujours des investisseurs, et prix plus serré |
| Attendre la fin du contrat et ne pas renouveler | On vend le logement libre, au prix du marché et à n’importe quel acheteur | Il faut prévenir quatre mois à l’avance et attendre l’expiration des délais, que le locataire peut allonger de deux ans supplémentaires avec la prorogation extraordinaire |
| Négocier un départ convenu | Permet de vendre le logement libre avant l’échéance | Le locataire doit accepter et demande généralement une compensation |
| Proposer l’achat au locataire lui-même | Il peut être l’acheteur le plus intéressé et le retracto est évité | Cela dépend de l’obtention d’un financement |
Un logement loué se vend généralement en dessous du prix du même logement libre, car celui qui cherche une maison pour y habiter est exclu et l’investisseur la valorise pour sa rentabilité. L’écart se réduit lorsque le loyer est au prix du marché, que le locataire paie ponctuellement et qu’il reste peu de temps au contrat. Si vous optez pour un départ convenu, mettez tout par écrit : date de remise des clés, compensation et état du logement.
Que doit vérifier celui qui achète un appartement avec locataire ?
Pour un investisseur, acheter un logement loué à Marbella procure des revenus dès le premier jour, mais aussi l’héritage d’un contrat qu’il n’a pas négocié. Avant de signer, il convient de demander et de vérifier :
- Le contrat complet et sa date de signature : ceux antérieurs au 6 mars 2019 peuvent avoir des délais différents des actuels.
- Le loyer en vigueur, la manière dont il a été actualisé et les justificatifs de paiement des derniers mois.
- Si le locataire a renoncé au tanteo et au retracto, ce qui n’est possible que dans les contrats antérieurs au 8 octobre 2026, et, s’il ne l’a pas fait, que la vente lui a été correctement notifiée, avec le prix correspondant à son logement s’il est vendu avec d’autres. Sinon, il pourrait prendre le logement en payant le même prix que vous.
- S’il y a des impayés ou une procédure judiciaire ouverte : une procédure d’expulsion en cours change complètement la valeur de l’opération.
Comment aborder la vente d’un logement loué ?
L’arrêt laisse une leçon claire : le départ du locataire ne se garantit pas par une clause signée au début de la location, mais en respectant les délais et préavis de la loi ou au moyen d’un accord ultérieur. Le plus sensé est de fixer la stratégie avant de publier l’annonce : combien de temps il reste au contrat, quel prix on obtiendrait avec et sans locataire et quel profil d’acheteur convient le mieux.
Chez EVS PROPERTY GROUP, nous évaluons des logements libres et loués à Estepona, Marbella et dans le reste de la Costa del Sol, et nous cherchons pour chacun l’acheteur adéquat, y compris les investisseurs qui préfèrent un logement qui génère déjà un loyer.
Cet article est à titre informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre contrat concret.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement loué ?
Oui. Le propriétaire peut vendre quand il le souhaite et le locataire ne peut pas l’en empêcher, mais l’acheteur devra respecter le contrat et le locataire aura la préférence pour acheter aux mêmes conditions, sauf s’il y a renoncé dans un contrat antérieur au 8 octobre 2026.
Combien de temps le nouveau propriétaire doit-il respecter la location ?
Jusqu’à ce que le contrat atteigne cinq ans depuis son début, ou sept si le précédent bailleur était une société, plus la reconduction tacite de trois ans maximum s’il ne prévient pas quatre mois à l’avance. Si une durée plus longue a été convenue, il doit en général la respecter en entier. Et si le contrat était en vigueur le 8 octobre 2026 et expire avant le 31 décembre 2028, le locataire à jour de ses paiements peut demander jusqu’à deux ans de prorogation extraordinaire.
Y a-t-il des zones tendues à Málaga qui allongent la location ?
Non. En octobre 2026, la Junta de Andalucía n’a déclaré aucune zone de marché résidentiel tendu ; la prorogation extraordinaire de trois ans maximum prévue pour ces zones ne s’applique donc pas. Une prorogation d’un an est en revanche possible si le locataire justifie d’une situation de vulnérabilité et que le bailleur est un grand propriétaire (gran tenedor), ainsi que celle de deux ans maximum du Real Decreto-ley 29/2026, qui ne dépend pas de la zone.
Que devient le dépôt de garantie lorsqu’on vend un appartement loué ?
L’acheteur assume aussi l’obligation de le restituer à la fin du contrat. C’est pourquoi il convient que le vendeur lui remette son montant ou qu’il soit déduit du prix dans l’escritura.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
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