Een appartement met huurder verkopen betekent niet dat de huurder voortijdig moet vertrekken. De koper neemt de plaats van de verhuurder in en de huurder behoudt zijn recht om het contract te verlengen tot het vijf jaar heeft bereikt, of zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is, ook als hij een beding heeft ondertekend dat anders bepaalt. Dat heeft de Audiencia Provincial de Madrid zojuist bevestigd in een uitspraak van juli 2026.
Het is een veelvoorkomende vraag onder eigenaren. Met een mediane vraagprijs van 650.000 euro aan de Costa del Sol en van 625.000 euro in de stad Málaga, volgens ons maandelijkse prijsrapport, is het logisch dat wie een woning langdurig verhuurd heeft, overweegt die te verkopen. Voordat je de woning op de markt brengt, is het goed te weten wat er wel en niet kan met de huurder erin.
Wat heeft de Audiencia Provincial de Madrid beslist?
De zaak ging over een huurcontract van een jaar met een heel specifieke voorwaarde: na dat jaar zou de eigenaresse de woning te koop zetten en zou de huurder zonder vergoeding moeten vertrekken en afstand doen van elke verlenging. Toen de termijn verstreken was, stapte zij naar de rechter om het contract te laten beëindigen. Het Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada wees de vordering af en de Audiencia Provincial de Madrid bevestigde de uitspraak en veroordeelde haar in de proceskosten.
De eigenaresse voerde aan dat beide partijen die voorwaarde kenden en bij het tekenen hadden aanvaard. Dat was niet genoeg. De Ley de Arrendamientos Urbanos verklaart bedingen nietig die de bescherming verminderen die de wet zelf aan de huurder geeft, ook als hij ze vrijwillig ondertekent. Een initiële duur van een jaar afspreken is volkomen legaal, maar het neemt het recht van de huurder niet weg om het contract jaar na jaar te verlengen tot het wettelijke minimum is bereikt. De uitspraak komt niet van het Tribunal Supremo (het Spaanse Hooggerechtshof), maar past toe wat de wet uitdrukkelijk bepaalt, en dient dus ook in Andalucía als referentie.
Wat gebeurt er met de huurder als de woning wordt verkocht?
De verkoop maakt geen einde aan de huur. De nieuwe eigenaar treedt in het contract in de plaats van de verkoper (“se subroga”), dat wil zeggen dat hij dezelfde rechten en plichten overneemt: hij ontvangt de huur, respecteert de termijnen en moet, wanneer het contract afloopt, de waarborgsom (fianza) terugbetalen. Dit zijn de termijnen die hij moet respecteren:
- Totdat het contract vijf jaar oud is, gerekend vanaf de ingang en niet vanaf de verkoop, of zeven jaar als de verhuurder die het tekende een bedrijf was. Tot dan kan de huurder jaar na jaar blijven verlengen en kan de koper dat niet verhinderen.
- Daarna nog maximaal drie jaar stilzwijgende verlenging als niemand tijdig opzegt: de eigenaar moet ten minste vier maanden van tevoren meedelen dat hij niet verlengt, en de huurder twee maanden. Tijdens die verlenging kan alleen de huurder het contract beëindigen, met een opzegtermijn van een maand vóór het einde van elk jaar.
- Bovendien kan een huurder die al minstens acht maanden zijn betalingen op orde heeft, een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar aanvragen als het contract op 8 oktober 2026 van kracht was en vóór 31 december 2028 afloopt. Die verlenging is voorzien in het Real Decreto-ley 29/2026. De eigenaar, ook de koper, kan alleen weigeren als er andere voorwaarden of een nieuw contract worden afgesproken, of als hij de woning nodig heeft om er zelf te wonen of om er bloedverwanten in de eerste graad te laten wonen.
- Als het contract bepaalde dat de verkoop het zou beëindigen, werkt dat beding pas nadat de vijf of zeven jaar zijn verstreken.
- Als een langere duur is afgesproken, moet de koper die volledig respecteren, tenzij de huur niet was ingeschreven in het Registro de la Propiedad (het Spaanse eigendomsregister) en hij te goeder trouw koopt: dan volstaat het dat hij de vijf of zeven jaar haalt, en betaalt de verkoper de huurder een schadevergoeding.
Is een verkoopbeding in het huurcontract geldig?
Dat hangt af van wat er precies staat. Deze tabel vat de meest voorkomende bedingen en afspraken samen voor wanneer de eigenaar overweegt te verkopen:
| Beding of afspraak | Geldig? | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| De huurder doet afstand van verlengingen als de woning wordt verkocht | Nee, nietig | Art. 6 en 9.1 LAU |
| De verkoop van de woning beëindigt het contract | Pas nadat vijf jaar zijn verstreken, of zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is | Art. 14 LAU |
| Initiële duur van een jaar | Ja, maar de huurder kan verlengen tot vijf of zeven jaar | Art. 9.1 LAU |
| De huurder doet afstand van tanteo y retracto (voorkeursrecht bij verkoop) | Nee, als het contract is getekend vanaf 8 oktober 2026. In eerdere contracten wel, maar dan moet je hem 30 dagen vooraf over de verkoop informeren | Art. 25.8 LAU |
| De eigenaar heeft de woning nodig om er zelf te wonen | Ja, als dit sinds de ondertekening in het contract staat en de verhuurder een natuurlijk persoon is, maar het geldt niet voor verkoop | Art. 9.3 LAU |
| Achteraf onderhandelde vertrekregeling met compensatie | Ja, als de huurder er vrijwillig mee instemt | Afspraak tussen partijen |
Let op met de eigen behoefte van de eigenaar: die staat alleen toe de woning terug te nemen zodat de verhuurder zelf of zijn bloedverwanten in de eerste graad er gaan wonen, en moet van het begin af aan in het contract staan. Verkopen is in die zin geen behoefte. Als de eigenaar zich erop beroept en de woning niet binnen drie maanden na het vertrek van de huurder zelf betrekt, kan de huurder kiezen tussen terugkeren naar de woning of een schadevergoeding ontvangen.
Heeft de huurder recht van tanteo y retracto?
Ja. De eigenaar moet hem op een bewijsbare manier, bijvoorbeeld per burofax (een aangetekende zending met bewijs van inhoud), de prijs en de voorwaarden van de verkoop meedelen, en de huurder heeft 30 kalenderdagen om onder dezelfde voorwaarden te kopen. Dat is het derecho de tanteo (het recht om vóór een derde te kopen). In contracten die vóór 8 oktober 2026 zijn getekend, zijn er twee uitzonderingen: de huurder heeft er in het contract afstand van gedaan of het hele gebouw wordt in één keer verkocht.
Als hij niet op de hoogte is gebracht, als er gegevens ontbraken of als de woning uiteindelijk goedkoper of onder gunstigere voorwaarden is verkocht dan was meegedeeld, kan de huurder het retracto uitoefenen (het recht om de woning na de verkoop alsnog in de plaats van de koper over te nemen tegen dezelfde prijs), binnen 30 kalenderdagen nadat de koper hem een kopie van de escritura (notariële akte) heeft overhandigd. Als hij in een contract van vóór 8 oktober 2026 afstand van dit recht heeft gedaan, wat vaak voorkomt, blijft de eigenaar verplicht hem ten minste 30 dagen van tevoren over de verkoop te informeren.
In contracten die vanaf 8 oktober 2026 zijn getekend, versterkt het Real Decreto-ley 29/2026 dit recht. Afstand ervan doen kan niet meer, en het gaat ook niet verloren doordat de woning samen met andere woningen, bedrijfsruimtes of het hele gebouw wordt verkocht, zolang ze juridisch individualiseerbaar is, dat wil zeggen dat ze als zelfstandige eenheid kan worden geïdentificeerd. Het decreet is al van toepassing, maar moet nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente del Congreso.
Bij een gezamenlijke verkoop moet de kennisgeving de prijs vermelden die overeenkomt met de verhuurde woning en hoe die is berekend, met objectieve criteria: bij voorkeur de referentiewaarde van het Catastro (het Spaanse kadaster) of, bij gebrek daaraan, een onafhankelijke taxatie. Een verdeling van de prijs die bedoeld is om de koop te verhinderen of te bemoeilijken, heeft geen gevolgen voor de huurder, en als de kennisgeving die prijs niet bevat, kan hij het retracto uitoefenen.
Welke opties heeft de eigenaar die wil verkopen?
Als de weg van het afdwingen van het vertrek is uitgesloten, blijven er vier wegen over. Geen enkele is in het algemeen beter: het hangt af van de huurprijs, de resterende looptijd van het contract en hoe snel je wilt verkopen.
| Optie | Voordeel | Nadeel |
|---|---|---|
| Verkopen met de huurder erin | Geen wachttijd en geen verlies van huurinkomsten | Minder kopers, bijna altijd investeerders, en een krappere prijs |
| Wachten tot het contract afloopt en niet verlengen | De woning wordt leeg verkocht, tegen marktprijs en aan elke koper | Je moet vier maanden van tevoren opzeggen en wachten tot de termijnen verstrijken, die de huurder met de buitengewone verlenging met nog eens twee jaar kan verlengen |
| Onderhandelen over een afgesproken vertrek | Maakt het mogelijk de woning eerder leeg te verkopen | De huurder moet instemmen en vraagt meestal een compensatie |
| De woning aan de huurder zelf aanbieden | Hij kan de meest geïnteresseerde koper zijn en het retracto wordt vermeden | Hangt ervan af of hij financiering krijgt |
Een verhuurde woning wordt meestal verkocht onder de prijs van dezelfde woning in leegstaande staat, omdat wie een huis zoekt om zelf in te wonen afvalt en de investeerder haar waardeert op basis van het rendement. Het verschil wordt kleiner wanneer de huur op marktniveau ligt, de huurder stipt betaalt en het contract nog maar kort loopt. Als je kiest voor een afgesproken vertrek, leg dan alles schriftelijk vast: datum van sleuteloverdracht, compensatie en staat van de woning.
Waar moet een koper van een appartement met huurder op letten?
Voor een investeerder betekent het kopen van een verhuurde woning in Marbella inkomsten vanaf de eerste dag, maar ook het erven van een contract waarover hij niet heeft onderhandeld. Voordat je tekent, is het raadzaam het volgende op te vragen en na te kijken:
- Het volledige contract en de ondertekeningsdatum: contracten van vóór 6 maart 2019 kunnen andere termijnen hebben dan de huidige.
- De geldende huurprijs, hoe die is geïndexeerd en de betalingsbewijzen van de laatste maanden.
- Of de huurder afstand heeft gedaan van tanteo y retracto, wat alleen kan in contracten van vóór 8 oktober 2026, en, als hij dat niet heeft gedaan, of de verkoop correct aan hem is meegedeeld, met de prijs die bij zijn woning hoort als die samen met andere wordt verkocht. Anders zou hij de woning kunnen overnemen voor hetzelfde bedrag als jij.
- Of er betalingsachterstanden zijn of een gerechtelijke procedure loopt: een lopende uitzetting verandert de waarde van de transactie volledig.
Hoe pak je de verkoop van een verhuurde woning aan?
De uitspraak laat een duidelijke les na: het vertrek van de huurder wordt niet gegarandeerd met een beding dat bij het begin van de huur is getekend, maar door de termijnen en opzegtermijnen van de wet te respecteren of door een latere overeenkomst. Verstandig is om de strategie vast te leggen voordat je de woning aanbiedt: hoe lang het contract nog loopt, welke prijs je met en zonder huurder zou krijgen en welk koperprofiel het best past.
Bij EVS PROPERTY GROUP taxeren we lege en verhuurde woningen in Estepona, Marbella en de rest van de Costa del Sol, en zoeken we voor elke woning de juiste koper, inclusief investeerders die liever een woning hebben die al huurinkomsten genereert.
Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke contract.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurd appartement worden verkocht?
Ja. De eigenaar kan verkopen wanneer hij wil en de huurder kan dat niet verhinderen, maar de koper moet het contract respecteren en de huurder heeft voorrang om onder dezelfde voorwaarden te kopen, tenzij hij daar in een contract van vóór 8 oktober 2026 afstand van heeft gedaan.
Hoe lang moet de nieuwe eigenaar de huur respecteren?
Totdat het contract vanaf de ingang vijf jaar oud is, of zeven jaar als de vorige verhuurder een bedrijf was, plus de stilzwijgende verlenging van maximaal drie jaar als hij niet vier maanden van tevoren opzegt. Als een langere duur is afgesproken, moet hij die in het algemeen volledig respecteren. En als het contract op 8 oktober 2026 van kracht was en vóór 31 december 2028 afloopt, kan de huurder die zijn betalingen op orde heeft tot twee jaar extra buitengewone verlenging aanvragen.
Zijn er in Málaga zones met een gespannen woningmarkt die de huur verlengen?
Nee. Per oktober 2026 heeft de Junta de Andalucía geen enkele zona de mercado residencial tensionado (zone met een gespannen woningmarkt) aangewezen, dus de buitengewone verlenging van maximaal drie jaar die voor die zones is voorzien, is niet van toepassing. Er is wel een verlenging van een jaar mogelijk als de huurder kwetsbaarheid aantoont en de verhuurder een gran tenedor (grootbezitter) is, en die van maximaal twee jaar uit het Real Decreto-ley 29/2026, die niet van de zone afhangt.
Wat gebeurt er met de waarborgsom als een verhuurd appartement wordt verkocht?
De koper neemt ook de verplichting over om die terug te betalen wanneer het contract eindigt. Daarom is het raadzaam dat de verkoper het bedrag aan hem overdraagt of dat het in de escritura op de prijs in mindering wordt gebracht.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
