Selge en leilighet med leietaker: hvorfor leietakeren ikke må flytte, og hvilke muligheter du har

Å selge en leilighet med leietaker betyr ikke at leietakeren må flytte før tiden. Kjøperen trer inn i utleierens sted, og leietakeren beholder retten til å forlenge avtalen til den har løpt i fem år, eller sju år hvis utleieren er et selskap, selv om han eller hun har signert en klausul som sier noe annet. Dette har Audiencia Provincial de Madrid nettopp bekreftet i en dom fra juli 2026.

Det er noe mange eiere lurer på. Med en median utropspris på 650 000 euro på Costa del Sol og 625 000 euro i byen Málaga, ifølge vår månedlige prisrapport, er det naturlig at den som eier en langtidsutleid bolig vurderer å selge. Før boligen legges ut for salg, bør du vite hva du kan gjøre med leietakeren som bor der, og hva du ikke kan.

Hva har Audiencia Provincial de Madrid avgjort?

Saken tok utgangspunkt i en leieavtale på ett år med en svært spesifikk betingelse: etter det året ville eieren legge boligen ut for salg, og leietakeren skulle flytte ut uten erstatning og uten rett til forlengelse. Da fristen var omme, gikk hun til domstolene for å få avtalen avsluttet. Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada avviste søksmålet, og Audiencia Provincial de Madrid stadfestet dommen og ilagde henne sakskostnadene.

Eieren hevdet at begge parter kjente til og aksepterte betingelsen da de signerte. Det holdt ikke. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanske husleieloven) erklærer klausuler som svekker det vernet loven selv gir leietakeren, for ugyldige, selv om leietakeren har signert dem frivillig. Det er helt lovlig å avtale en innledende varighet på ett år, men det fjerner ikke leietakerens rett til å forlenge avtalen år for år til den lovfestede minstetiden er nådd. Dommen kommer ikke fra Tribunal Supremo (Høyesterett), men anvender det loven uttrykkelig sier, og fungerer derfor som referanse også i Andalucía.

Hva skjer med leietakeren hvis boligen selges?

Salget avslutter ikke leieforholdet. Den nye eieren trer inn i avtalen (på spansk «se subroga»), det vil si at han eller hun overtar de samme rettighetene og pliktene som selgeren hadde: mottar husleien, overholder fristene og er den som må tilbakebetale fianza (depositumet) når avtalen opphører. Disse fristene må overholdes:

• Til avtalen har løpt i fem år, regnet fra starten og ikke fra salget, eller sju år hvis utleieren som signerte var et selskap. Fram til da kan leietakeren fortsette å forlenge år for år, og kjøperen kan ikke hindre det.
• Deretter inntil tre års stilltiende forlengelse hvis ingen varsler i tide: eieren må meddele at avtalen ikke fornyes minst fire måneder i forveien, og leietakeren to. I denne forlengelsen kan bare leietakeren avslutte avtalen, med én måneds varsel ved utgangen av hvert år.
• Dessuten kan en leietaker som har vært à jour med betalingene i minst åtte måneder, be om en ekstraordinær forlengelse på inntil to år dersom avtalen var i kraft 8. oktober 2026 og utløper før 31. desember 2028. Dette følger av Real Decreto-ley 29/2026. Eieren, også kjøperen, kan bare si nei hvis partene avtaler andre vilkår eller en ny avtale, eller hvis han eller hun trenger boligen for å bo der selv eller for nærmeste familie (slektninger i første grad).
• Hvis avtalen sa at et salg skulle bringe den til opphør, har den klausulen bare virkning etter at fem eller sju år er gått.
• Hvis det ble avtalt en lengre varighet, må kjøperen respektere hele perioden, med mindre leieavtalen ikke var innført i Registro de la Propiedad (det spanske eiendomsregisteret) og kjøperen er i god tro: da er det nok at han eller hun kommer opp i fem eller sju år, og selgeren betaler erstatning til leietakeren.

Er en salgsklausul i leieavtalen gyldig?

Det kommer an på nøyaktig hva den sier. Tabellen oppsummerer de vanligste klausulene og avtalene når eieren har salg i tankene:

Vær oppmerksom på eierens behov: det gir bare rett til å ta boligen tilbake for at utleieren selv eller slektninger i første grad skal bo der, og det må stå i avtalen fra begynnelsen. Å selge er ikke et behov i den forstand. Hvis eieren påberoper seg det og ikke flytter inn i boligen innen tre måneder etter at leietakeren har flyttet ut, kan leietakeren velge mellom å flytte tilbake eller få erstatning.

Har leietakeren rett til tanteo og retracto?

Ja. Eieren må underrette leietakeren på en måte som kan dokumenteres, for eksempel med burofax (dokumentert rekommandert forsendelse), om salgsprisen og vilkårene, og leietakeren har 30 kalenderdager på seg til å kjøpe på de samme vilkårene. Dette er tanteo, forkjøpsretten. I avtaler signert før 8. oktober 2026 finnes det to unntak: at leietakeren har gitt avkall på retten i avtalen, eller at hele bygningen selges samlet.

Hvis leietakeren ikke ble varslet, hvis opplysninger manglet, eller hvis boligen til slutt ble solgt billigere eller på gunstigere vilkår enn det som ble meddelt, kan leietakeren utøve retracto: å tre inn i kjøperens sted og overta boligen mot å betale det samme, innen 30 kalenderdager etter at kjøperen har overlevert kopi av escritura (skjøtet). Hvis leietakeren ga avkall på denne retten i en avtale fra før 8. oktober 2026, noe som er vanlig, er eieren likevel forpliktet til å varsle om salget minst 30 dager i forveien.

I avtaler signert fra og med 8. oktober 2026 styrker Real Decreto-ley 29/2026 denne retten. Det er ikke lenger mulig å avtale avkall, og retten går heller ikke tapt fordi boligen selges sammen med andre boliger, lokaler eller hele bygningen, så sant den er juridisk individualiserbar, det vil si at den kan identifiseres som en selvstendig enhet. Dekretet gjelder allerede, men må fortsatt valideres av Diputación Permanente del Congreso (den faste komiteen i det spanske underhuset).

Ved et samlet salg må varselet oppgi prisen som tilkommer den utleide boligen og hvordan den er beregnet, etter objektive kriterier: helst referanseverdien fra Catastro (det spanske matrikkelregisteret), eller ellers en uavhengig verdivurdering. En fordeling av prisen som er laget for å hindre eller vanskeliggjøre kjøpet, har ingen virkning overfor leietakeren, og hvis varselet ikke inneholder denne prisen, kan leietakeren utøve retracto.

Hvilke muligheter har eieren som vil selge?

Når muligheten til å tvinge leietakeren ut er utelukket, gjenstår fire veier. Ingen av dem er best i seg selv: det avhenger av husleien, hvor lang tid avtalen har igjen og hvor travelt du har det med å selge.

En utleid bolig selges vanligvis for mindre enn den samme boligen tom, fordi den som søker bolig å bo i faller utenfor, og investoren vurderer den ut fra avkastningen. Forskjellen blir mindre når husleien ligger på markedsnivå, leietakeren betaler til tiden og avtalen har kort tid igjen. Hvis du velger å avtale utflytting, bør du få alt skriftlig: dato for nøkkeloverlevering, kompensasjon og boligens tilstand.

Hva bør den som kjøper en leilighet med leietaker undersøke?

For en investor gir kjøp av en utleid bolig i Marbella inntekter fra første dag, men også en avtale man ikke selv har forhandlet. Før du signerer, bør du be om og gjennomgå:

• Hele avtalen og signeringsdatoen: avtaler fra før 6. mars 2019 kan ha andre frister enn dagens.
• Gjeldende husleie, hvordan den er regulert, og kvitteringer for betalingene de siste månedene.
• Om leietakeren ga avkall på tanteo og retracto, noe som bare er mulig i avtaler fra før 8. oktober 2026, og hvis ikke, at salget ble korrekt varslet, med prisen som tilkommer leietakerens bolig hvis den selges sammen med andre. Ellers kan leietakeren overta boligen mot å betale det samme som du.
• Om det er betalingsmislighold eller en pågående rettssak: en utkastelse under behandling endrer verdien av transaksjonen fullstendig.

Hvordan bør du legge opp salget av en utleid bolig?

Dommen gir en klar lærdom: leietakerens utflytting sikres ikke med en klausul signert ved starten av leieforholdet, men ved å respektere lovens frister og varsler eller gjennom en senere avtale. Det fornuftige er å fastsette strategien før boligen annonseres: hvor lang tid avtalen har igjen, hvilken pris man kan få med og uten leietaker, og hvilken kjøperprofil som passer best.

Hos EVS PROPERTY GROUP verdsetter vi både tomme og utleide boliger i Estepona, Marbella og resten av Costa del Sol, og vi finner riktig kjøper for hver enkelt, inkludert investorer som foretrekker en bolig som allerede genererer leieinntekter.

Denne artikkelen er av informativ art og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete avtale.

Ofte stilte spørsmål