Vendere un appartamento con inquilino non significa che quest’ultimo debba andarsene prima del tempo. L’acquirente prende il posto del proprietario e l’inquilino conserva il diritto di prorogare il contratto fino a cinque anni, o sette se il locatore è un’azienda, anche se ha firmato una clausola che dice il contrario. Lo ha appena confermato l’Audiencia Provincial de Madrid con una sentenza del luglio 2026.
È un dubbio frequente tra i proprietari. Con un prezzo mediano di offerta di 650.000 euro sulla Costa del Sol e di 625.000 euro nella città di Málaga, secondo il nostro rapporto mensile sui prezzi, è logico che chi possiede un immobile affittato a lungo termine pensi di venderlo. Prima di metterlo sul mercato conviene sapere cosa si può fare con l’inquilino in casa e cosa no.
Cosa ha deciso l’Audiencia Provincial de Madrid?
Il caso nasceva da un contratto di affitto di un anno con una condizione molto precisa: trascorso quell’anno, la proprietaria avrebbe messo in vendita l’immobile e l’inquilino avrebbe dovuto andarsene senza indennizzo e rinunciando a qualsiasi proroga. Scaduto il termine, lei si è rivolta ai tribunali per far dichiarare concluso il contratto. Il Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada ha respinto la domanda e l’Audiencia Provincial de Madrid ha confermato la decisione e le ha addebitato le spese processuali.
La proprietaria ha sostenuto che entrambe le parti conoscevano e avevano accettato quella condizione al momento della firma. Non è bastato. La Ley de Arrendamientos Urbanos dichiara nulle le clausole che riducono la tutela che la stessa legge riconosce all’inquilino, anche se questi le firma volontariamente. Pattuire una durata iniziale di un anno è perfettamente legale, ma non elimina il diritto dell’inquilino a prorogare il contratto anno dopo anno fino a raggiungere il minimo legale. La sentenza non proviene dal Tribunal Supremo, ma applica ciò che la legge stabilisce in modo espresso, quindi serve da riferimento anche in Andalusia.
Cosa succede all’inquilino se l’immobile viene venduto?
La vendita non pone fine all’affitto. Il nuovo proprietario si subroga nel contratto, cioè assume gli stessi diritti e obblighi del venditore: incassa il canone, rispetta i termini e, quando il contratto finirà, sarà lui a dover restituire il deposito cauzionale (la fianza). Questi sono i termini che deve rispettare:
- Fino a quando il contratto compie cinque anni, contati dal suo inizio e non dalla vendita, o sette se il locatore che lo ha firmato era un’azienda. Fino ad allora l’inquilino può continuare a prorogare anno dopo anno e l’acquirente non può impedirlo.
- Poi, fino a tre anni in più di proroga tacita se nessuno dà la disdetta in tempo: il proprietario deve comunicare che non rinnova con almeno quattro mesi di anticipo, e l’inquilino con due. Durante questa proroga solo l’inquilino può porvi fine, avvisando con un mese di anticipo alla scadenza di ogni annualità.
- Inoltre, se il contratto era in vigore l’8 ottobre 2026 e scade prima del 31 dicembre 2028, l’inquilino che sia in regola con i pagamenti da almeno otto mesi può chiedere una proroga straordinaria fino a due anni, prevista dal Real Decreto-ley 29/2026. Il proprietario, compreso l’acquirente, può rifiutarsi solo se si concordano altre condizioni o un nuovo contratto, oppure se ha bisogno dell’immobile per abitarvi lui o i suoi familiari di primo grado.
- Se il contratto prevedeva che la vendita lo avrebbe estinto, quella clausola produce effetti solo una volta trascorsi i cinque o sette anni.
- Se è stata pattuita una durata maggiore, l’acquirente deve rispettarla per intero, a meno che l’affitto non fosse iscritto nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare spagnolo) e lui sia un acquirente in buona fede: in tal caso gli basta arrivare ai cinque o sette anni, e il venditore indennizza l’inquilino.
È valida una clausola di vendita nel contratto di affitto?
Dipende da cosa dice esattamente. Questa tabella riassume le clausole e i patti più comuni quando il proprietario ha in mente di vendere:
| Clausola o patto | È valido? | Base giuridica |
|---|---|---|
| L’inquilino rinuncia alle proroghe se l’immobile viene venduto | No, è nullo | Artt. 6 e 9.1 LAU |
| La vendita dell’immobile estinguerà il contratto | Solo quando siano trascorsi cinque anni, o sette se il locatore è un’azienda | Art. 14 LAU |
| Durata iniziale di un anno | Sì, ma l’inquilino può prorogare fino ai cinque o sette anni | Art. 9.1 LAU |
| L’inquilino rinuncia al tanteo e al retracto (diritto di prelazione e diritto di riscatto) | No, se il contratto è stato firmato a partire dall’8 ottobre 2026. In quelli precedenti sì, ma bisogna avvisarlo della vendita con 30 giorni di anticipo | Art. 25.8 LAU |
| Il proprietario avrà bisogno dell’immobile per abitarvi | Sì, se risulta dalla firma e il locatore è una persona fisica, ma non vale per vendere | Art. 9.3 LAU |
| Accordo di uscita negoziato in seguito, con compensazione | Sì, se l’inquilino lo accetta liberamente | Patto tra le parti |
Attenzione alla necessità del proprietario: consente di riprendere l’immobile solo perché vi abitino il locatore stesso o i suoi familiari di primo grado, e deve figurare nel contratto fin dall’inizio. Vendere non è una necessità in tal senso. Se il proprietario la invoca e non occupa l’immobile entro i tre mesi successivi all’uscita dell’inquilino, questi può scegliere tra rientrare nell’immobile o ricevere un indennizzo.
L’inquilino ha diritto di tanteo e retracto?
Sì. Il proprietario deve comunicargli in forma fehaciente (cioè con prova certa di ricezione), per esempio tramite burofax (raccomandata con valore legale), il prezzo e le condizioni della vendita, e l’inquilino ha 30 giorni di calendario per acquistare alle stesse condizioni. È il diritto di tanteo. Nei contratti firmati prima dell’8 ottobre 2026 ci sono due eccezioni: che l’inquilino vi abbia rinunciato nel contratto oppure che venga venduto l’intero edificio in un’unica operazione.
Se non gli è stato notificato, se mancavano dei dati o se alla fine l’immobile è stato venduto a un prezzo inferiore o a condizioni più favorevoli di quelle comunicate, l’inquilino può esercitare il retracto: subentrare all’acquirente nell’acquisto pagando lo stesso prezzo, entro i 30 giorni di calendario successivi alla consegna di una copia della escritura (l’atto notarile di compravendita). Se ha rinunciato a questo diritto in un contratto anteriore all’8 ottobre 2026, cosa frequente, il proprietario resta comunque obbligato ad avvisarlo della vendita con almeno 30 giorni di anticipo.
Nei contratti firmati a partire dall’8 ottobre 2026, il Real Decreto-ley 29/2026 rafforza questo diritto. Non si può più pattuire la rinuncia, e non lo si perde nemmeno perché l’immobile venga venduto insieme ad altre abitazioni, locali o all’intero edificio, purché sia giuridicamente individualizzabile, cioè identificabile come unità indipendente. Il decreto si applica già, ma deve ancora essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congreso.
In una vendita congiunta, la notifica deve indicare il prezzo corrispondente all’immobile affittato e come è stato calcolato, con criteri oggettivi: preferibilmente il valore di riferimento del Catastro (il catasto spagnolo) o, in mancanza, una perizia indipendente. Una ripartizione del prezzo pensata per impedire o ostacolare l’acquisto non ha effetto nei confronti dell’inquilino, e se la notifica non include quel prezzo, egli può esercitare il retracto.
Quali opzioni ha il proprietario che vuole vendere?
Scartata la via di forzare l’uscita, restano quattro strade. Nessuna è la migliore in astratto: dipende dal canone, dal tempo che resta al contratto e dalla fretta di vendere.
| Opzione | Vantaggio | Svantaggio |
|---|---|---|
| Vendere con l’inquilino in casa | Senza attese e senza perdere i ricavi dell’affitto | Meno acquirenti, quasi sempre investitori, e prezzo più contenuto |
| Aspettare la fine del contratto e non rinnovare | Si vende libera, a prezzo di mercato e a qualsiasi acquirente | Bisogna dare un preavviso di quattro mesi e attendere la scadenza dei termini, che l’inquilino può allungare fino a due anni in più con la proroga straordinaria |
| Negoziare un’uscita concordata | Permette di vendere l’immobile libero prima del tempo | L’inquilino deve accettare e di solito chiede una compensazione |
| Offrire l’acquisto all’inquilino stesso | Può essere l’acquirente più interessato e si evita il retracto | Dipende dal fatto che ottenga un finanziamento |
Un immobile affittato di solito si vende a un prezzo inferiore rispetto allo stesso immobile libero, perché chi cerca casa per abitarci resta escluso e l’investitore lo valuta in base alla redditività. La differenza si riduce quando il canone è in linea con il mercato, l’inquilino paga puntualmente e al contratto resta poco tempo. Se scegli di concordare l’uscita, metti tutto per iscritto: data di consegna delle chiavi, compensazione e stato dell’immobile.
Cosa deve verificare chi compra un appartamento con inquilino?
Per un investitore, acquistare un immobile affittato a Marbella significa avere entrate fin dal primo giorno, ma anche ereditare un contratto che non ha negoziato. Prima di firmare conviene chiedere e verificare:
- Il contratto completo e la sua data di firma: quelli anteriori al 6 marzo 2019 possono avere termini diversi da quelli attuali.
- Il canone in vigore, come è stato aggiornato e le ricevute di pagamento degli ultimi mesi.
- Se l’inquilino ha rinunciato al tanteo e retracto, cosa possibile solo nei contratti anteriori all’8 ottobre 2026, e, se non l’ha fatto, che la vendita gli sia stata notificata correttamente, con il prezzo corrispondente al suo immobile se viene venduto insieme ad altri. In caso contrario, potrebbe subentrarti nell’acquisto pagando lo stesso prezzo.
- Se ci sono morosità o qualche procedimento giudiziario aperto: uno sfratto in corso cambia completamente il valore dell’operazione.
Come impostare la vendita di un immobile affittato?
La sentenza lascia una lezione chiara: l’uscita dell’inquilino non si garantisce con una clausola firmata all’inizio dell’affitto, ma rispettando i termini e i preavvisi previsti dalla legge o con un accordo successivo. La cosa sensata è definire la strategia prima di pubblicare l’annuncio: quanto resta al contratto, quale prezzo si otterrebbe con e senza inquilino e quale profilo di acquirente è più adatto.
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Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo contratto specifico.
Domande frequenti
Si può vendere un appartamento affittato?
Sì. Il proprietario può vendere quando vuole e l’inquilino non può impedirlo, ma l’acquirente dovrà rispettare il contratto e l’inquilino avrà diritto di prelazione per acquistare alle stesse condizioni, a meno che non vi abbia rinunciato in un contratto anteriore all’8 ottobre 2026.
Per quanto tempo il nuovo proprietario deve rispettare l’affitto?
Fino a quando il contratto compie cinque anni dal suo inizio, o sette se il precedente locatore era un’azienda, più la proroga tacita fino a tre anni se non dà disdetta con quattro mesi di anticipo. Se è stata pattuita una durata maggiore, in generale deve rispettarla per intero. E se il contratto era in vigore l’8 ottobre 2026 e scade prima del 31 dicembre 2028, l’inquilino in regola con i pagamenti può chiedere fino a due anni in più di proroga straordinaria.
Esistono a Málaga zone tensionadas che allungano l’affitto?
No. A ottobre 2026 la Junta de Andalucía non ha dichiarato nessuna zona di mercato residenziale teso (zona tensionada), quindi non si applica la proroga straordinaria fino a tre anni prevista per quelle zone. È invece possibile una proroga di un anno se l’inquilino dimostra una condizione di vulnerabilità e il locatore è un gran tenedor (grande proprietario di immobili), oltre a quella fino a due anni del Real Decreto-ley 29/2026, che non dipende dalla zona.
Che fine fa il deposito cauzionale quando si vende un appartamento affittato?
L’acquirente assume anche l’obbligo di restituirlo alla fine del contratto. Per questo conviene che il venditore gliene consegni l’importo o che venga detratto dal prezzo nella escritura.
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