Sprzedaż mieszkania z najemcą: dlaczego nie musi się wyprowadzać i jakie masz opcje

Sprzedaż mieszkania z najemcą nie oznacza, że ten musi się wyprowadzić przed czasem. Kupujący wchodzi w miejsce wynajmującego, a najemca zachowuje prawo do przedłużania umowy do momentu, gdy upłynie pięć lat, lub siedem, jeśli wynajmującym jest firma, nawet jeśli podpisał klauzulę stanowiącą inaczej. Właśnie potwierdziła to Audiencia Provincial de Madrid (sąd apelacyjny w Madrycie) w wyroku z lipca 2026 roku.

To częsta wątpliwość wśród właścicieli. Przy medianie cen ofertowych wynoszącej 650 000 euro na Costa del Sol i 625 000 euro w mieście Málaga, według naszego miesięcznego raportu cen, nic dziwnego, że właściciel mieszkania wynajmowanego długoterminowo myśli o jego sprzedaży. Zanim wystawisz je na rynek, warto wiedzieć, co możesz zrobić z najemcą w środku, a czego nie.

Co zdecydowała Audiencia Provincial de Madrid?

Sprawa dotyczyła rocznej umowy najmu z bardzo konkretnym warunkiem: po upływie roku właścicielka miała wystawić mieszkanie na sprzedaż, a najemca miał się wyprowadzić bez odszkodowania i zrzekając się jakiegokolwiek przedłużenia. Po upływie terminu wystąpiła do sądu o stwierdzenie wygaśnięcia umowy. Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada (sąd pierwszej instancji nr 1 w Fuenlabrada) oddalił powództwo, a Audiencia Provincial de Madrid utrzymała wyrok w mocy i obciążyła ją kosztami procesu.

Właścicielka podnosiła, że obie strony znały ten warunek i zaakceptowały go przy podpisywaniu umowy. To nie wystarczyło. Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawa o najmie lokali mieszkalnych, LAU) uznaje za nieważne klauzule, które obniżają ochronę przyznaną najemcy przez samą ustawę, nawet jeśli najemca podpisał je dobrowolnie. Ustalenie początkowego okresu najmu na rok jest całkowicie legalne, ale nie pozbawia najemcy prawa do przedłużania umowy z roku na rok aż do osiągnięcia ustawowego minimum. Wyrok nie pochodzi od Tribunal Supremo (Sądu Najwyższego), lecz stosuje to, co ustawa mówi wprost, więc stanowi punkt odniesienia także w Andaluzji.

Co dzieje się z najemcą, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane?

Sprzedaż nie kończy najmu. Nowy właściciel wstępuje w umowę (subrogación), czyli przejmuje te same prawa i obowiązki, które miał sprzedający: pobiera czynsz, przestrzega terminów, a gdy umowa się zakończy, to on będzie musiał zwrócić kaucję (fianza). Oto terminy, których musi przestrzegać:

• Do czasu, aż umowa osiągnie pięć lat, liczonych od jej początku, a nie od sprzedaży, lub siedem, jeśli wynajmujący, który ją podpisał, był firmą. Do tego momentu najemca może przedłużać umowę z roku na rok, a kupujący nie może tego uniemożliwić.
• Potem, do trzech lat dodatkowego milczącego przedłużenia (prórroga tácita), jeśli nikt nie powiadomi na czas: właściciel musi zawiadomić o nieprzedłużeniu umowy z co najmniej czteromiesięcznym wyprzedzeniem, a najemca z dwumiesięcznym. W trakcie tego przedłużenia tylko najemca może ją wypowiedzieć, z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec każdego rocznego okresu.
• Ponadto, jeśli umowa obowiązywała w dniu 8 października 2026 roku i wygasa przed 31 grudnia 2028 roku, najemca, który od co najmniej ośmiu miesięcy regularnie płaci czynsz, może wystąpić o nadzwyczajne przedłużenie do dwóch lat, przewidziane w Real Decreto-ley 29/2026. Właściciel, także kupujący, może odmówić tylko wtedy, gdy strony uzgodnią inne warunki lub nową umowę albo gdy potrzebuje mieszkania dla siebie lub dla krewnych pierwszego stopnia.
• Jeśli umowa stanowiła, że sprzedaż ją rozwiąże, ta klauzula wywołuje skutek dopiero po upływie pięciu lub siedmiu lat.
• Jeśli uzgodniono dłuższy okres, kupujący musi go w całości uszanować, chyba że najem nie został wpisany do Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości), a on jest nabywcą w dobrej wierze: wtedy wystarczy, że dotrwa do pięciu lub siedmiu lat, a sprzedający wypłaca najemcy odszkodowanie.

Czy klauzula o sprzedaży w umowie najmu jest ważna?

To zależy od tego, co dokładnie mówi. Poniższa tabela podsumowuje najczęstsze klauzule i ustalenia, gdy właściciel myśli o sprzedaży:

Uwaga na potrzebę właściciela: pozwala ona odzyskać mieszkanie tylko po to, by zamieszkał w nim sam wynajmujący lub jego krewni pierwszego stopnia, i musi być zapisana w umowie od początku. Sprzedaż nie jest taką potrzebą. Jeśli właściciel się na nią powoła, a nie zamieszka w mieszkaniu w ciągu trzech miesięcy od wyprowadzki najemcy, ten może wybrać między powrotem do mieszkania a odszkodowaniem.

Czy najemca ma prawo tanteo i retracto?

Tak. Właściciel musi w sposób wiarygodny, na przykład przez burofax (list polecony z potwierdzeniem treści), poinformować go o cenie i warunkach sprzedaży, a najemca ma 30 dni kalendarzowych na zakup na tych samych warunkach. To jest prawo tanteo (prawo pierwokupu). W umowach podpisanych przed 8 października 2026 roku istnieją dwa wyjątki: najemca zrzekł się tego prawa w umowie albo sprzedawany jest cały budynek jednocześnie.

Jeśli nie został powiadomiony, jeśli brakowało danych lub jeśli ostatecznie sprzedano taniej albo na korzystniejszych warunkach niż te, o których go poinformowano, najemca może skorzystać z retracto (prawa odkupu): przejąć mieszkanie w miejsce kupującego, płacąc tyle samo, w ciągu 30 dni kalendarzowych od otrzymania od niego kopii escritury (aktu notarialnego). Jeśli zrzekł się tego prawa w umowie sprzed 8 października 2026 roku, co jest częste, właściciel nadal ma obowiązek powiadomić go o sprzedaży z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.

W umowach podpisanych od 8 października 2026 roku Real Decreto-ley 29/2026 wzmacnia to prawo. Nie można już ustalić zrzeczenia się go i nie traci się go także dlatego, że mieszkanie sprzedaje się razem z innymi mieszkaniami, lokalami lub całym budynkiem, o ile jest prawnie wyodrębnialne, czyli da się je zidentyfikować jako samodzielną jednostkę. Dekret już obowiązuje, ale musi jeszcze zostać zatwierdzony przez Diputación Permanente del Congreso (Stałą Delegację Kongresu).

W sprzedaży łącznej zawiadomienie musi wskazywać cenę przypadającą na wynajmowane mieszkanie i sposób jej obliczenia, według obiektywnych kryteriów: najlepiej wartości referencyjnej z Catastro (katastru) lub, w jej braku, niezależnej wyceny. Podział ceny obliczony na to, by uniemożliwić lub utrudnić zakup, nie ma skutku wobec najemcy, a jeśli zawiadomienie nie zawiera tej ceny, może on skorzystać z retracto.

Jakie opcje ma właściciel, który chce sprzedać?

Po odrzuceniu drogi wymuszenia wyprowadzki zostają cztery ścieżki. Żadna nie jest lepsza w sensie ogólnym: zależy to od czynszu, czasu pozostałego do końca umowy i pośpiechu ze sprzedażą.

Wynajęte mieszkanie sprzedaje się zwykle poniżej ceny tego samego mieszkania pustego, ponieważ ten, kto szuka domu do zamieszkania, odpada, a inwestor wycenia je według rentowności. Różnica maleje, gdy czynsz jest na poziomie rynkowym, najemca płaci terminowo, a do końca umowy zostało niewiele czasu. Jeśli zdecydujesz się uzgodnić wyprowadzkę, ustal wszystko na piśmie: datę przekazania kluczy, rekompensatę i stan mieszkania.

Co powinien sprawdzić ten, kto kupuje mieszkanie z najemcą?

Dla inwestora kupno wynajętego mieszkania w Marbelli oznacza dochód od pierwszego dnia, ale także odziedziczenie umowy, której nie negocjował. Przed podpisaniem warto zażądać i przeanalizować:

• Pełną umowę i datę jej podpisania: te sprzed 6 marca 2019 roku mogą mieć inne terminy niż obecne.
• Obowiązujący czynsz, sposób jego waloryzacji i potwierdzenia płatności z ostatnich miesięcy.
• Czy najemca zrzekł się tanteo i retracto, co jest możliwe tylko w umowach sprzed 8 października 2026 roku, a jeśli nie, czy sprzedaż została mu prawidłowo notyfikowana, z ceną przypadającą na jego mieszkanie, jeśli jest sprzedawane razem z innymi. W przeciwnym razie mógłby przejąć mieszkanie, płacąc tyle samo co ty.
• Czy są zaległości w płatnościach lub otwarte postępowanie sądowe: trwająca eksmisja całkowicie zmienia wartość transakcji.

Jak zaplanować sprzedaż wynajętego mieszkania?

Wyrok niesie jasną lekcję: wyprowadzki najemcy nie gwarantuje klauzula podpisana na początku najmu, lecz przestrzeganie ustawowych terminów i wypowiedzeń albo późniejsze porozumienie. Rozsądnie jest ustalić strategię przed ogłoszeniem mieszkania: ile czasu pozostało do końca umowy, jaką cenę można uzyskać z najemcą i bez niego oraz jaki profil kupującego pasuje najlepiej.

W EVS PROPERTY GROUP wyceniamy mieszkania puste i wynajęte w Esteponie, Marbelli i na reszcie Costa del Sol oraz szukamy dla każdego odpowiedniego kupującego, w tym inwestorów, którzy wolą mieszkanie już generujące dochód.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika w sprawie Twojej konkretnej umowy.

Najczęściej zadawane pytania