Wenn Sie eine Wohnung mit Mieter verkaufen, muss dieser nicht vorzeitig ausziehen. Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters, und der Mieter behält sein Recht, den Vertrag zu verlängern, bis fünf Jahre erreicht sind, bzw. sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, selbst wenn er eine gegenteilige Klausel unterschrieben hat. Das hat die Audiencia Provincial de Madrid gerade in einem Urteil vom Juli 2026 bestätigt.
Unter Eigentümern ist das eine häufige Frage. Bei einem mittleren Angebotspreis von 650.000 Euro an der Costa del Sol und 625.000 Euro in der Stadt Málaga, laut unserem monatlichen Preisbericht, ist es nur logisch, dass Eigentümer einer langfristig vermieteten Wohnung über einen Verkauf nachdenken. Bevor Sie sie auf den Markt bringen, sollten Sie wissen, was mit dem Mieter in der Wohnung möglich ist und was nicht.
Was hat die Audiencia Provincial de Madrid entschieden?
Der Fall ging von einem einjährigen Mietvertrag mit einer ganz konkreten Bedingung aus: Nach Ablauf dieses Jahres würde die Eigentümerin die Wohnung zum Verkauf anbieten, und der Mieter müsste ohne Entschädigung und unter Verzicht auf jede Verlängerung ausziehen. Nach Ablauf der Frist zog sie vor Gericht, um den Vertrag für beendet erklären zu lassen. Das Juzgado de Primera Instancia Nr. 1 de Fuenlabrada wies die Klage ab, und die Audiencia Provincial de Madrid bestätigte das Urteil und erlegte ihr die Kosten auf.
Die Eigentümerin machte geltend, dass beide Parteien diese Bedingung beim Unterschreiben kannten und akzeptierten. Das genügte nicht. Die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, das spanische Mietrechtsgesetz) erklärt Klauseln für nichtig, die den Schutz verringern, den das Gesetz selbst dem Mieter gewährt, auch wenn dieser sie freiwillig unterschreibt. Eine anfängliche Laufzeit von einem Jahr zu vereinbaren, ist vollkommen legal, beseitigt aber nicht das Recht des Mieters, den Vertrag Jahr für Jahr zu verlängern, bis die gesetzliche Mindestdauer erreicht ist. Das Urteil stammt nicht vom Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof), wendet aber an, was das Gesetz ausdrücklich vorsieht, und dient daher auch in Andalusien als Referenz.
Was passiert mit dem Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der Verkauf beendet die Miete nicht. Der neue Eigentümer tritt in den Vertrag ein (subroga), übernimmt also dieselben Rechte und Pflichten wie der Verkäufer: Er kassiert die Miete, hält die Fristen ein und muss, wenn der Vertrag endet, die Kaution zurückzahlen. Diese Fristen muss er einhalten:
- Bis der Vertrag fünf Jahre erreicht, gerechnet ab Vertragsbeginn und nicht ab dem Verkauf, bzw. sieben Jahre, wenn der Vermieter, der ihn unterzeichnet hat, ein Unternehmen war. Bis dahin kann der Mieter Jahr für Jahr weiter verlängern, und der Käufer kann dies nicht verhindern.
- Danach bis zu drei weitere Jahre stillschweigende Verlängerung, wenn niemand rechtzeitig kündigt: Der Eigentümer muss mindestens vier Monate vorher mitteilen, dass er nicht verlängert, der Mieter zwei Monate vorher. Während dieser Verlängerung kann nur der Mieter den Vertrag beenden, mit einem Monat Vorankündigung zum Ende jedes Jahres.
- Außerdem kann der Mieter, wenn der Vertrag am 8. Oktober 2026 in Kraft war und vor dem 31. Dezember 2028 ausläuft und er mindestens acht Monate lang seine Zahlungen pünktlich geleistet hat, eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren verlangen, die im Real Decreto-ley 29/2026 vorgesehen ist. Der Eigentümer, also auch der Käufer, kann dies nur ablehnen, wenn andere Bedingungen oder ein neuer Vertrag vereinbart werden oder wenn er die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte ersten Grades als Wohnsitz benötigt.
- Sah der Vertrag vor, dass der Verkauf ihn beendet, wirkt diese Klausel erst, wenn die fünf bzw. sieben Jahre abgelaufen sind.
- Wurde eine längere Laufzeit vereinbart, muss der Käufer sie vollständig einhalten, es sei denn, die Miete war nicht im Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuch) eingetragen und er ist ein gutgläubiger Erwerber: Dann genügt es, bis zu den fünf bzw. sieben Jahren zu warten, und der Verkäufer entschädigt den Mieter.
Ist eine Verkaufsklausel im Mietvertrag gültig?
Das hängt davon ab, was genau darin steht. Diese Tabelle fasst die häufigsten Klauseln und Vereinbarungen zusammen, wenn der Eigentümer einen Verkauf im Sinn hat:
| Klausel oder Vereinbarung | Gültig? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Der Mieter verzichtet auf Verlängerungen, wenn die Wohnung verkauft wird | Nein, nichtig | Art. 6 und 9.1 LAU |
| Der Verkauf der Wohnung beendet den Vertrag | Erst nach Ablauf von fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist | Art. 14 LAU |
| Anfängliche Laufzeit von einem Jahr | Ja, aber der Mieter kann bis zu den fünf bzw. sieben Jahren verlängern | Art. 9.1 LAU |
| Der Mieter verzichtet auf tanteo und retracto (Vorkaufs- und Eintrittsrecht) | Nein, wenn der Vertrag ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet wurde. Bei früheren Verträgen ja, doch muss der Mieter 30 Tage vorher über den Verkauf informiert werden | Art. 25.8 LAU |
| Der Eigentümer benötigt die Wohnung als eigenen Wohnsitz | Ja, wenn es seit Vertragsschluss festgehalten ist und der Vermieter eine natürliche Person ist, aber es gilt nicht für den Verkauf | Art. 9.3 LAU |
| Später ausgehandelte Auszugsvereinbarung mit Entschädigung | Ja, wenn der Mieter frei zustimmt | Vereinbarung zwischen den Parteien |
Vorsicht beim Eigenbedarf des Eigentümers: Er erlaubt es nur, die Wohnung zurückzufordern, damit der Vermieter selbst oder seine Verwandten ersten Grades dort wohnen, und er muss von Anfang an im Vertrag stehen. Ein Verkauf ist in diesem Sinne kein Eigenbedarf. Beruft sich der Eigentümer darauf und bezieht die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten nach dem Auszug des Mieters, kann dieser wählen, ob er zurückkehrt oder eine Entschädigung erhält.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (tanteo y retracto)?
Ja. Der Eigentümer muss ihm Preis und Bedingungen des Verkaufs auf nachweisbare Weise mitteilen, zum Beispiel per Burofax (Einschreiben mit Inhaltsnachweis), und der Mieter hat 30 Kalendertage Zeit, zu denselben Bedingungen zu kaufen. Das ist das Vorkaufsrecht (derecho de tanteo). Bei Verträgen, die vor dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet wurden, gibt es zwei Ausnahmen: Der Mieter hat im Vertrag darauf verzichtet, oder das gesamte Gebäude wird auf einmal verkauft.
Wurde er nicht benachrichtigt, fehlten Angaben, oder wurde am Ende günstiger oder zu vorteilhafteren Bedingungen als mitgeteilt verkauft, kann der Mieter das Eintrittsrecht (retracto) ausüben: Er übernimmt die Wohnung anstelle des Käufers zum selben Preis, und zwar innerhalb von 30 Kalendertagen, nachdem ihm dieser eine Kopie der escritura (notarielle Kaufurkunde) übergeben hat. Hat er in einem Vertrag vor dem 8. Oktober 2026 auf dieses Recht verzichtet, was häufig vorkommt, muss der Eigentümer ihn dennoch mindestens 30 Tage vorher über den Verkauf informieren.
Bei Verträgen, die ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet wurden, stärkt das Real Decreto-ley 29/2026 dieses Recht. Ein Verzicht kann nicht mehr vereinbart werden, und das Recht geht auch nicht verloren, wenn die Wohnung zusammen mit anderen Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder dem ganzen Gebäude verkauft wird, sofern sie rechtlich individualisierbar ist, also als eigenständige Einheit identifiziert werden kann. Das Dekret gilt bereits, muss aber noch von der Diputación Permanente del Congreso (ständiger Ausschuss des Parlaments) bestätigt werden.
Bei einem gemeinsamen Verkauf muss die Mitteilung den auf die vermietete Wohnung entfallenden Preis und dessen Berechnung nach objektiven Kriterien angeben: vorzugsweise den Referenzwert des Catastro (Liegenschaftskataster) oder, hilfsweise, eine unabhängige Bewertung. Eine Preisaufteilung, die den Kauf verhindern oder erschweren soll, entfaltet gegenüber dem Mieter keine Wirkung, und wenn die Mitteilung diesen Preis nicht enthält, kann er das retracto ausüben.
Welche Optionen hat der Eigentümer, der verkaufen möchte?
Da der Weg, den Auszug zu erzwingen, ausscheidet, bleiben vier Wege. Keiner ist abstrakt der beste: Es kommt auf die Miete, die Restlaufzeit des Vertrags und die Eile beim Verkauf an.
| Option | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Mit dem Mieter in der Wohnung verkaufen | Keine Wartezeit und kein Verlust der Mieteinnahmen | Weniger Käufer, fast immer Investoren, und ein knapper kalkulierter Preis |
| Das Vertragsende abwarten und nicht verlängern | Verkauf als leere Wohnung, zum Marktpreis und an jeden Käufer | Vier Monate Vorankündigung und Abwarten der Fristen, die der Mieter mit der außerordentlichen Verlängerung um bis zu zwei weitere Jahre ausdehnen kann |
| Einen vereinbarten Auszug aushandeln | Ermöglicht den Verkauf der leeren Wohnung vor Ablauf der Fristen | Der Mieter muss zustimmen und verlangt meist eine Entschädigung |
| Dem Mieter selbst den Kauf anbieten | Kann der interessierteste Käufer sein, und das retracto wird vermieden | Hängt davon ab, ob er eine Finanzierung erhält |
Eine vermietete Wohnung wird meist unter dem Preis derselben leeren Wohnung verkauft, weil Eigennutzer als Käufer ausfallen und der Investor sie nach ihrer Rendite bewertet. Der Unterschied sinkt, wenn die Miete marktüblich ist, der Mieter pünktlich zahlt und der Vertrag nur noch kurz läuft. Wenn Sie sich für einen vereinbarten Auszug entscheiden, halten Sie alles schriftlich fest: Datum der Schlüsselübergabe, Entschädigung und Zustand der Wohnung.
Was sollte prüfen, wer eine Wohnung mit Mieter kauft?
Für einen Investor bedeutet der Kauf einer vermieteten Wohnung in Marbella Einnahmen vom ersten Tag an, aber auch, einen Vertrag zu übernehmen, den er nicht selbst verhandelt hat. Vor der Unterschrift sollten Sie Folgendes anfordern und prüfen:
- Den vollständigen Vertrag und sein Unterzeichnungsdatum: Verträge vor dem 6. März 2019 können andere Fristen haben als die heutigen.
- Die aktuelle Miete, wie sie angepasst wurde, und die Zahlungsnachweise der letzten Monate.
- Ob der Mieter auf tanteo und retracto verzichtet hat, was nur bei Verträgen vor dem 8. Oktober 2026 möglich ist, und, falls nicht, dass ihm der Verkauf korrekt mitgeteilt wurde, bei einem gemeinsamen Verkauf mit dem auf seine Wohnung entfallenden Preis. Andernfalls könnte er die Wohnung zum selben Preis wie Sie übernehmen.
- Ob es Zahlungsrückstände oder ein laufendes Gerichtsverfahren gibt: Eine laufende Räumung verändert den Wert des Geschäfts grundlegend.
Wie geht man den Verkauf einer vermieteten Wohnung an?
Das Urteil hinterlässt eine klare Lehre: Der Auszug des Mieters wird nicht durch eine zu Mietbeginn unterschriebene Klausel gesichert, sondern durch die Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Vorankündigungen oder durch eine spätere Vereinbarung. Sinnvoll ist es, die Strategie festzulegen, bevor die Wohnung inseriert wird: wie lange der Vertrag noch läuft, welchen Preis man mit und ohne Mieter erzielen würde und welches Käuferprofil am besten passt.
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Dieser Artikel dient nur der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Anwalt zu Ihrem konkreten Vertrag.
Häufig gestellte Fragen
Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Eigentümer kann verkaufen, wann er möchte, und der Mieter kann dies nicht verhindern, aber der Käufer muss den Vertrag einhalten, und der Mieter hat ein Vorrecht, zu denselben Bedingungen zu kaufen, es sei denn, er hat in einem Vertrag vor dem 8. Oktober 2026 darauf verzichtet.
Wie lange muss der neue Eigentümer die Miete respektieren?
Bis der Vertrag seit Beginn fünf Jahre erreicht, bzw. sieben Jahre, wenn der frühere Vermieter ein Unternehmen war, zuzüglich der stillschweigenden Verlängerung von bis zu drei Jahren, wenn nicht vier Monate vorher gekündigt wird. Wurde eine längere Laufzeit vereinbart, muss er sie in der Regel vollständig einhalten. Und wenn der Vertrag am 8. Oktober 2026 in Kraft war und vor dem 31. Dezember 2028 ausläuft, kann der Mieter, der seine Zahlungen pünktlich leistet, bis zu zwei weitere Jahre außerordentliche Verlängerung verlangen.
Gibt es in Málaga angespannte Zonen, die die Miete verlängern?
Nein. Stand Oktober 2026 hat die Junta de Andalucía keine zona de mercado residencial tensionado (angespannte Wohnungsmarktzone) ausgewiesen, daher gilt die für solche Zonen vorgesehene außerordentliche Verlängerung von bis zu drei Jahren nicht. Möglich ist hingegen eine einjährige Verlängerung, wenn der Mieter seine Schutzbedürftigkeit nachweist und der Vermieter ein gran tenedor (Großeigentümer) ist, sowie die Verlängerung von bis zu zwei Jahren aus dem Real Decreto-ley 29/2026, die nicht von der Zone abhängt.
Was passiert mit der Kaution, wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird?
Der Käufer übernimmt auch die Pflicht, sie bei Vertragsende zurückzuzahlen. Deshalb sollte der Verkäufer ihm den Betrag übergeben oder er sollte in der escritura vom Kaufpreis abgezogen werden.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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