Los extranjeros compran un 11 % más de vivienda en España: en Málaga ya son el 37 % de las ventas

La compra de vivienda por extranjeros en España creció un 11 % en el segundo trimestre de 2026: más de 26.800 operaciones, el 15,98 % de todo el mercado. Lo llamativo no es solo la subida, sino el contraste: en ese mismo trimestre las compraventas totales cayeron un 2,3 % y las firmadas por españoles retrocedieron un 4 %. El dinero internacional fue el único que creció. Y en Málaga creció el doble que la media nacional.

¿Cuántas viviendas compran los extranjeros en España?

Los datos del segundo trimestre de 2026, del Colegio de Registradores y analizados por la promotora Sonneil, dibujan dos mercados que van en direcciones opuestas. El comprador nacional se ha frenado, presionado por los precios y por el coste de la financiación. El comprador extranjero no. Al compararlos con otras fuentes conviene recordar que los registradores cuentan cada compraventa cuando se inscribe, semanas después de la firma ante notario, así que sus cifras no coinciden con las estadísticas notariales del mismo trimestre.

El resultado es que el peso del comprador internacional ha pasado del 14,10 % al 15,98 % del mercado en solo doce meses. Casi dos puntos de cuota ganados en un año es un movimiento importante en un mercado tan grande, y no responde a una operación puntual: se explica por muchas decisiones individuales tomadas en la misma dirección.

Hay un matiz que conviene entender bien, porque cambia la lectura. Según Sonneil, el crecimiento no lo empujan principalmente las nacionalidades que tradicionalmente compran segunda residencia, que suben un 3,3 % en conjunto, sino las de extranjeros que ya viven y trabajan en España y compran sobre todo primera vivienda. Ahí es donde aparecen los saltos grandes: Rumanía crece un 24 %, Marruecos un 20 % y el conjunto de compradores sudamericanos un 42 %. El registro no distingue entre primera y segunda vivienda, así que la división es por nacionalidad y no por el uso real de cada casa, pero refleja dos mercados distintos que a menudo se cuentan como uno.

¿Cuántas casas compran los extranjeros en Málaga?

Málaga firmó 3.474 compraventas internacionales en el trimestre, un 20,79 % más que un año antes, y los extranjeros ya suponen el 37,01 % de todas las operaciones de la provincia: 3,72 puntos más que en 2025. Solo Alicante tiene más peso extranjero en España. Dicho de otra forma, en la provincia de Málaga hoy más de una de cada tres viviendas que cambian de manos las compra alguien de fuera de España.

Ese 37 % es un promedio provincial, y conviene no confundirlo con lo que pasa municipio a municipio. En Marbella, Estepona o Benahavís la proporción de compradores extranjeros es muy superior; en los barrios residenciales del interior de la provincia, bastante inferior. La cifra provincial mezcla las dos realidades.

¿Qué nacionalidades compran más vivienda en España?

El ranking por nacionalidades sigue liderado por el Reino Unido, pero por muy poco y con un crecimiento casi plano. Entre las nacionalidades que Sonneil asocia a la segunda residencia, que son las que recoge la tabla, los Países Bajos han sido el mercado más dinámico del trimestre y respiran ya en la nuca de los británicos.

El auge holandés y el retroceso belga del 17,6 % son la parte más interesante del cuadro, porque son dos países vecinos con climas, rentas y hábitos vacacionales parecidos moviéndose en sentidos opuestos. La lección práctica para quien vende es que la demanda internacional no es un bloque homogéneo: se compone de mercados nacionales que suben y bajan a distinto ritmo, y una estrategia de venta que solo hable inglés está renunciando a parte del comprador que hoy más crece.

¿Por qué el comprador extranjero resiste mejor que el nacional?

Andrés Pedrera, consejero delegado de Sonneil, resume la situación diciendo que «el peso del comprador internacional es ya estructural en los grandes destinos españoles». La palabra clave es estructural: no un pico, sino un rasgo permanente del mercado.

Detrás de esa resistencia hay razones bastante concretas, y merece la pena entenderlas porque explican qué puede pasar en los próximos trimestres:

• Menos dependencia de la hipoteca. Una parte importante del comprador de segunda residencia paga al contado o con financiación de su país de origen, así que los tipos de interés españoles le afectan menos que al comprador local.
• Otro punto de comparación. Quien llega desde Ámsterdam, Múnich o Londres compara los precios de la Costa del Sol con los de su ciudad, no con los de hace cinco años en Málaga. La percepción de «caro» es completamente distinta.
• La decisión no es solo financiera. Clima, conectividad aérea, sanidad y calidad de vida pesan tanto como la rentabilidad, y esos factores no cambian con el ciclo económico.
• Teletrabajo y residencia mixta. Cada vez más compradores pasan medio año aquí, lo que convierte lo que antes era un capricho vacacional en una compra de vivienda habitual.

Qué significa esto si compras o vendes en la Costa del Sol

Si vendes, el dato relevante es que tu comprador más probable en la provincia de Málaga no es español. Eso tiene consecuencias operativas: fichas y fotografía preparadas para decidir a distancia, documentación lista para un comprador que no puede pasarse por el notario cuando le apetezca, y visibilidad en los idiomas de los mercados que están creciendo, no solo en inglés.

Si compras, el mensaje es distinto y más incómodo: no estás compitiendo por precio con el mercado local, sino con una demanda internacional que sigue creciendo mientras la nacional se frena. En las zonas prime eso significa menos margen de negociación del que sugieren los titulares sobre enfriamiento del mercado. Estas son las medianas de precio de oferta en tres de los municipios donde ese comprador se concentra, según nuestro informe de mercado de la Costa del Sol de agosto de 2026, elaborado sobre 8.808 propiedades activas:

Fíjate en un detalle que se pasa por alto a menudo: Benahavís tiene el precio mediano más alto y, a la vez, un €/m² más bajo que Marbella. No es una contradicción, es una diferencia de producto — villas grandes con parcela frente a apartamentos céntricos. Comparar municipios solo por precio mediano lleva a conclusiones equivocadas; hay que mirar siempre las dos columnas.

Conclusión

El segundo trimestre de 2026 deja una foto clara: el mercado español se ajusta ligeramente y el comprador internacional sostiene la Costa del Sol. Con un 37 % de las operaciones de Málaga en manos extranjeras y creciendo casi cuatro puntos al año, la pregunta ya no es si el comprador internacional seguirá viniendo, sino cómo se prepara cada operación para él. Si estás valorando vender tu vivienda o comprar en la Costa del Sol, en EVS PROPERTY GROUP trabajamos a diario con esta demanda y podemos decirte, con datos de tu zona concreta, qué comprador tienes delante y a qué precio se está cerrando.

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