Cudzoziemcy kupują w Hiszpanii o 11 % więcej mieszkań: w Maladze to już 37 % sprzedaży

Zakupy nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców w Hiszpanii wzrosły w drugim kwartale 2026 roku o 11 %: ponad 26 800 transakcji, czyli 15,98 % całego rynku. Uwagę zwraca nie tylko sam wzrost, ale też kontrast: w tym samym kwartale łączna liczba transakcji spadła o 2,3 %, a tych podpisanych przez Hiszpanów o 4 %. Jedynie kapitał zagraniczny rósł. A w Maladze rósł dwukrotnie szybciej niż średnia krajowa.

Ile mieszkań kupują cudzoziemcy w Hiszpanii?

Dane za drugi kwartał 2026 roku, pochodzące z Colegio de Registradores (hiszpańskiej izby rejestratorów) i przeanalizowane przez dewelopera Sonneil, pokazują dwa rynki zmierzające w przeciwnych kierunkach. Kupujący krajowy zwolnił pod presją cen i kosztów finansowania. Kupujący zagraniczny nie. Porównując te dane z innymi źródłami, warto pamiętać, że rejestratorzy liczą każdą transakcję w momencie wpisu do rejestru, czyli kilka tygodni po podpisaniu aktu przed notariuszem, dlatego ich liczby nie pokrywają się ze statystykami notarialnymi za ten sam kwartał.

W efekcie udział kupujących z zagranicy wzrósł w ciągu zaledwie dwunastu miesięcy z 14,10 % do 15,98 % rynku. Zyskanie prawie dwóch punktów procentowych udziału w ciągu roku to znaczące przesunięcie na tak dużym rynku i nie wynika ono z jednej wyjątkowej transakcji: to efekt wielu indywidualnych decyzji podjętych w tym samym kierunku.

Jest tu pewien niuans, który warto dobrze zrozumieć, ponieważ zmienia interpretację danych. Według Sonneil wzrostu nie napędzają głównie narodowości, które tradycyjnie kupują drugi dom, a których wynik rośnie łącznie o 3,3 %, lecz cudzoziemcy, którzy już mieszkają i pracują w Hiszpanii i kupują przede wszystkim pierwsze mieszkanie. To tam widać duże skoki: Rumunia rośnie o 24 %, Maroko o 20 %, a łącznie kupujący z Ameryki Południowej o 42 %. Rejestr nie rozróżnia pierwszego i drugiego mieszkania, więc podział opiera się na narodowości, a nie na rzeczywistym przeznaczeniu każdego domu, ale odzwierciedla dwa różne rynki, które często traktuje się jak jeden.

Ile domów kupują cudzoziemcy w Maladze?

Malaga odnotowała w kwartale 3 474 transakcji z udziałem zagranicznych kupujących, o 20,79 % więcej niż rok wcześniej, a cudzoziemcy stanowią już 37,01 % wszystkich transakcji w prowincji: o 3,72 punktu procentowego więcej niż w 2025 roku. Tylko Alicante ma w Hiszpanii wyższy udział cudzoziemców. Innymi słowy, w prowincji Malaga ponad co trzecie mieszkanie, które zmienia właściciela, kupuje dziś ktoś spoza Hiszpanii.

Te 37 % to średnia dla prowincji i nie należy jej mylić z sytuacją w poszczególnych gminach. W Marbelli, Esteponie czy Benahavís odsetek kupujących cudzoziemców jest znacznie wyższy, a w dzielnicach mieszkalnych w głębi prowincji wyraźnie niższy. Wartość dla całej prowincji miesza te dwie rzeczywistości.

Jakie narodowości kupują w Hiszpanii najwięcej nieruchomości mieszkalnych?

Ranking narodowości nadal otwiera Wielka Brytania, ale z minimalną przewagą i niemal zerowym wzrostem. Wśród narodowości, które Sonneil kojarzy z drugim domem, a które ujmuje tabela, Holandia była w tym kwartale najbardziej dynamicznym rynkiem i siedzi już Brytyjczykom na karku.

Holenderski boom i belgijski spadek o 17,6 % to najciekawsza część zestawienia, ponieważ to dwa sąsiednie kraje o podobnym klimacie, zarobkach i nawykach wakacyjnych, które poruszają się w przeciwnych kierunkach. Praktyczny wniosek dla sprzedających: popyt zagraniczny nie jest jednolitym blokiem, lecz składa się z rynków narodowych, które rosną i maleją w różnym tempie, a strategia sprzedaży mówiąca wyłącznie po angielsku rezygnuje z części kupujących, których grupa rośnie dziś najszybciej.

Dlaczego kupujący cudzoziemiec radzi sobie lepiej niż krajowy?

Andrés Pedrera, dyrektor generalny Sonneil, podsumowuje sytuację słowami, że „udział kupującego z zagranicy jest już strukturalny w największych hiszpańskich kierunkach”. Kluczowe jest słowo strukturalny: nie chwilowy szczyt, lecz trwała cecha rynku.

Za tą odpornością stoją dość konkretne powody i warto je zrozumieć, bo wyjaśniają, co może się wydarzyć w najbliższych kwartałach:

• Mniejsza zależność od kredytu hipotecznego. Znaczna część kupujących drugi dom płaci gotówką lub korzysta z finansowania w swoim kraju pochodzenia, więc hiszpańskie stopy procentowe dotyczą ich mniej niż kupującego lokalnego.
• Inny punkt odniesienia. Ktoś, kto przyjeżdża z Amsterdamu, Monachium czy Londynu, porównuje ceny na Costa del Sol z cenami w swoim mieście, a nie z cenami w Maladze sprzed pięciu lat. Poczucie, że jest „drogo”, jest zupełnie inne.
• Decyzja nie jest wyłącznie finansowa. Klimat, połączenia lotnicze, opieka zdrowotna i jakość życia ważą tyle samo co rentowność, a te czynniki nie zmieniają się wraz z cyklem gospodarczym.
• Praca zdalna i mieszany model zamieszkania. Coraz więcej kupujących spędza tu pół roku, co sprawia, że to, co dawniej było wakacyjnym kaprysem, staje się zakupem mieszkania na co dzień.

Co to oznacza, jeśli kupujesz lub sprzedajesz na Costa del Sol

Jeśli sprzedajesz, istotne jest to, że twój najbardziej prawdopodobny kupujący w prowincji Malaga nie jest Hiszpanem. Ma to konsekwencje operacyjne: karty ofert i zdjęcia przygotowane tak, by można było zdecydować na odległość, dokumentacja gotowa dla kupującego, który nie może zajrzeć do notariusza, kiedy mu wygodnie, oraz widoczność w językach rynków, które rosną, a nie tylko po angielsku.

Jeśli kupujesz, przekaz jest inny i mniej wygodny: nie konkurujesz ceną z rynkiem lokalnym, lecz z popytem zagranicznym, który nadal rośnie, gdy krajowy zwalnia. W strefach prime oznacza to mniejszy margines negocjacji, niż sugerują nagłówki o ochłodzeniu rynku. Oto mediany cen ofertowych w trzech gminach, w których ten kupujący się koncentruje, według naszego raportu o rynku Costa del Sol z sierpnia 2026 roku, opracowanego na podstawie 8 808 aktywnych ofert:

Zwróć uwagę na szczegół, który często umyka: Benahavís ma najwyższą medianę ceny, a jednocześnie niższą cenę za m² niż Marbella. To nie sprzeczność, lecz różnica w produkcie — duże wille z działką kontra apartamenty w centrum. Porównywanie gmin wyłącznie po medianie ceny prowadzi do błędnych wniosków; zawsze trzeba patrzeć na obie kolumny.

Podsumowanie

Drugi kwartał 2026 roku daje wyraźny obraz: hiszpański rynek lekko się koryguje, a kupujący z zagranicy podtrzymuje Costa del Sol. Skoro 37 % transakcji w Maladze jest w rękach cudzoziemców, a ich udział rośnie o prawie cztery punkty rocznie, pytanie nie brzmi już, czy kupujący z zagranicy będzie nadal przyjeżdżał, lecz jak przygotować każdą transakcję z myślą o nim. Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą swojego mieszkania lub zakupem na Costa del Sol, w EVS PROPERTY GROUP na co dzień pracujemy z tym popytem i możemy powiedzieć ci, na podstawie danych z twojej konkretnej okolicy, jakiego kupującego masz przed sobą i po jakiej cenie zamykane są transakcje.

Najczęściej zadawane pytania