Ulkomaalaiset ostavat Espanjasta 11 % enemmän asuntoja: Málagassa heidän osuutensa kaupoista on jo 37 %

Ulkomaalaisten asuntokaupat Espanjassa kasvoivat vuoden 2026 toisella neljänneksellä 11 %: kauppoja tehtiin yli 26 800, eli 15,98 % koko markkinasta. Huomionarvoista ei ole pelkkä kasvu vaan vastakohta: samalla neljänneksellä kauppojen kokonaismäärä laski 2,3 % ja espanjalaisten tekemät kaupat vähenivät 4 %. Kansainvälinen raha oli ainoa, joka kasvoi. Málagassa kasvu oli kaksinkertainen koko maan keskiarvoon verrattuna.

Kuinka monta asuntoa ulkomaalaiset ostavat Espanjassa?

Colegio de Registradoresin vuoden 2026 toisen neljänneksen tiedot, joita rakennuttaja Sonneil on analysoinut, kuvaavat kahta markkinaa, jotka kulkevat vastakkaisiin suuntiin. Kotimainen ostaja on hidastanut tahtia hintojen ja rahoituksen kustannusten painostamana. Ulkomainen ostaja ei. Kun lukuja verrataan muihin lähteisiin, kannattaa muistaa, että rekisterinpitäjät (registradores) laskevat jokaisen kaupan sen kirjaamishetkellä, viikkoja notaarin edessä tapahtuneen allekirjoituksen jälkeen, joten heidän lukunsa eivät vastaa saman neljänneksen notaaritilastoja.

Tuloksena kansainvälisten ostajien osuus markkinoista on noussut 14,10 prosentista 15,98 prosenttiin vain kahdentoista kuukauden aikana. Lähes kahden prosenttiyksikön osuuden kasvu vuodessa on merkittävä liike näin suurilla markkinoilla, eikä se johdu yksittäisestä kaupasta: sen selittävät lukuisat yksittäiset päätökset, jotka on tehty samaan suuntaan.

Yksi vivahde kannattaa ymmärtää hyvin, sillä se muuttaa tulkintaa. Sonneilin mukaan kasvua eivät vie eteenpäin ensisijaisesti ne kansallisuudet, jotka perinteisesti ostavat lomaasuntoa ja joiden osuus kasvaa yhteensä 3,3 %, vaan Espanjassa jo asuvat ja työskentelevät ulkomaalaiset, jotka ostavat ennen kaikkea ensimmäistä asuntoaan. Juuri siellä nähdään suurimmat hypyt: Romania kasvaa 24 %, Marokko 20 % ja eteläamerikkalaiset ostajat yhteensä 42 %. Rekisteri ei erottele ensimmäistä ja toista asuntoa, joten jako perustuu kansallisuuteen eikä kunkin asunnon todelliseen käyttöön, mutta se kuvaa kahta eri markkinaa, jotka usein lasketaan yhdeksi.

Kuinka monta asuntoa ulkomaalaiset ostavat Málagassa?

Málagassa tehtiin neljänneksen aikana 3 474 kansainvälistä asuntokauppaa, 20,79 % enemmän kuin vuotta aiemmin, ja ulkomaalaisten osuus maakunnan kaikista kaupoista on jo 37,01 %: 3,72 prosenttiyksikköä enemmän kuin vuonna 2025. Vain Alicantessa ulkomaisten ostajien osuus on Espanjassa suurempi. Toisin sanoen Málagan maakunnassa yli joka kolmannen omistajaa vaihtavan asunnon ostaa nykyään joku Espanjan ulkopuolelta.

Tuo 37 % on maakunnan keskiarvo, eikä sitä pidä sekoittaa siihen, mitä tapahtuu kunta kerrallaan. Marbellassa, Esteponassa tai Benahavísissa ulkomaisten ostajien osuus on selvästi suurempi; maakunnan sisämaan asuinalueilla selvästi pienempi. Maakuntaluku yhdistää nämä kaksi todellisuutta.

Mitkä kansallisuudet ostavat eniten asuntoja Espanjassa?

Kansallisuuksien listaa johtaa edelleen Iso-Britannia, mutta niukasti ja lähes olemattomalla kasvulla. Niistä kansallisuuksista, jotka Sonneil yhdistää lomaasuntoihin ja jotka taulukossa on esitetty, Alankomaat on ollut neljänneksen dynaamisin markkina ja puhaltaa jo brittien niskaan.

Hollantilaisten nousu ja belgialaisten 17,6 %:n lasku ovat kuvan kiinnostavin osa, sillä kyseessä on kaksi naapurimaata, joiden ilmasto, tulotaso ja lomatottumukset ovat samankaltaiset, mutta jotka liikkuvat vastakkaisiin suuntiin. Käytännön opetus myyjälle on, että kansainvälinen kysyntä ei ole yhtenäinen lohko: se koostuu kansallisista markkinoista, jotka nousevat ja laskevat eri tahtiin, ja myyntistrategia, joka puhuu vain englantia, jättää väliin osan nykyisin nopeimmin kasvavista ostajista.

Miksi ulkomainen ostaja pärjää paremmin kuin kotimainen?

Andrés Pedrera, Sonneilin toimitusjohtaja, tiivistää tilanteen toteamalla, että «kansainvälisen ostajan paino on jo rakenteellinen Espanjan suurimmissa kohdekaupungeissa ja -alueilla». Avainsana on rakenteellinen: ei huippu, vaan markkinoiden pysyvä piirre.

Tämän vastustuskyvyn taustalla on melko konkreettisia syitä, ja ne kannattaa ymmärtää, koska ne selittävät, mitä tulevina neljänneksinä voi tapahtua:

• Vähäisempi riippuvuus asuntolainasta. Merkittävä osa lomaasunnon ostajista maksaa käteisellä tai kotimaansa rahoituksella, joten Espanjan korot vaikuttavat heihin vähemmän kuin paikalliseen ostajaan.
• Toinen vertailukohta. Amsterdamista, Münchenistä tai Lontoosta saapuva vertaa Costa del Solin hintoja oman kaupunkinsa hintoihin, ei Málagan hintoihin viiden vuoden takaa. Käsitys «kalliista» on täysin erilainen.
• Päätös ei ole pelkästään rahallinen. Ilmasto, lentoyhteydet, terveydenhuolto ja elämänlaatu painavat yhtä paljon kuin tuotto, eivätkä nämä tekijät muutu talouskierron mukana.
• Etätyö ja vuoroasuminen. Yhä useampi ostaja viettää puoli vuotta täällä, mikä muuttaa aiemmin lomahaaveena pidetyn ostoksen vakituisen asunnon ostoksi.

Mitä tämä tarkoittaa, jos ostat tai myyt Costa del Solilla

Jos myyt, olennaista on, että todennäköisin ostajasi Málagan maakunnassa ei ole espanjalainen. Tällä on käytännön seurauksia: esitteet ja valokuvat on valmisteltava etäpäätöksentekoa varten, asiakirjojen on oltava valmiina ostajalle, joka ei voi poiketa notaarilla milloin haluaa, ja näkyvyyttä tarvitaan kasvavien markkinoiden kielillä, ei vain englanniksi.

Jos ostat, viesti on toinen ja epämukavampi: et kilpaile hinnalla paikallisten markkinoiden kanssa, vaan kansainvälisen kysynnän kanssa, joka jatkaa kasvuaan samalla kun kotimainen kysyntä hidastuu. Prime-alueilla se tarkoittaa vähemmän neuvotteluvaraa kuin markkinoiden viilenemistä käsittelevät otsikot antavat ymmärtää. Tässä ovat pyyntihintojen mediaanit kolmessa kunnassa, joihin tämä ostaja keskittyy, elokuun 2026 Costa del Solin markkinaraporttimme mukaan, joka on laadittu 8 808 aktiivisen kohteen pohjalta:

Huomaa yksityiskohta, joka usein ohitetaan: Benahavísissa on korkein mediaanihinta ja samalla alhaisempi €/m² kuin Marbellassa. Se ei ole ristiriita vaan tuote-ero — suuret huvilat tontteineen verrattuna keskeisiin asuntoihin. Kuntien vertailu pelkän mediaanihinnan perusteella johtaa vääriin johtopäätöksiin; on aina katsottava molempia sarakkeita.

Johtopäätös

Vuoden 2026 toinen neljännes antaa selvän kuvan: Espanjan markkina tasaantuu hieman, ja kansainvälinen ostaja kantaa Costa del Solia. Kun 37 % Málagan kaupoista on ulkomaalaisten käsissä ja osuus kasvaa lähes neljä prosenttiyksikköä vuodessa, kysymys ei enää ole siitä, jatkaako kansainvälinen ostaja tuloaan, vaan siitä, miten kukin kauppa valmistellaan häntä varten. Jos harkitset asuntosi myymistä tai asunnon ostamista Costa del Solilla, EVS PROPERTY GROUP työskentelee päivittäin tämän kysynnän parissa ja voi kertoa sinulle oman alueesi tiedoilla, millainen ostaja sinulla on vastassasi ja millä hinnalla kauppoja tehdään.

Usein kysytyt kysymykset

Voivatko ulkomaalaiset ostaa asunnon Espanjasta ilman asuinpaikkaa Espanjassa?

Kyllä. Kansallisuuteen perustuvia rajoituksia ei ole, eikä Espanjassa asumista edellytetä. Riittää, että hankkii NIE-tunnuksen (ulkomaalaisen henkilönumeron), avaa espanjalaisen pankkitilin ja pystyy osoittamaan varojen alkuperän. Ainoa poikkeus ovat maanpuolustuksen kannalta merkittäviksi julistetut maa-alueet, joiden ostaminen vaatii etukäteen sotilasviranomaisen luvan.

Kuinka suuren osan Málagan asunnoista ostavat ulkomaalaiset?

37,01 % kaikista Málagan maakunnan kaupoista vuoden 2026 toisella neljänneksellä, kun vuotta aiemmin osuus oli 33,29 %. Se on Espanjan toiseksi suurin maakunta ulkomaisten ostajien osuudella mitattuna, vain Alicanten jälkeen.

Minkä maan kansalaiset ostavat eniten asuntoja Espanjassa?

Iso-Britannia on edelleen ensimmäisenä määrässä, 1 843 kauppaa ja 6,99 %:n osuus, mutta käytännössä tasoissa Alankomaiden kanssa (1 830 kauppaa, 6,94 %), jotka kasvavat 20,2 % vuodessa brittien 0,7 %:a vastaan. Nykyvauhdilla johtoasema voi vaihtaa omistajaa.

Jos kokonaiskaupat vähenevät, onko nyt hyvä aika myydä Costa del Solilla?

2,3 %:n lasku on valtakunnallinen luku, joka heijastaa ennen kaikkea espanjalaista ostajaa. Málagan maakunnassa ulkomaalaisten kaupat kasvoivat samalla ajanjaksolla 20,79 %, joten rannikolla eniten painava segmentti kasvaa eikä laske. Ratkaisevaa on tietty alue ja asuntotyyppi, ei maan keskiarvo.

Paljonko asunnon osto Marbellassa maksaa vuonna 2026?

Marbellan pyyntihintojen mediaani on 950 000 €, ja mediaani on 5 939 €/m² elokuun 2026 markkinaraporttimme mukaan. Haitari on hyvin laaja: Marbellan keskustan asunto ja Milla de Oron huvila kuuluvat eri markkinoihin, joten mediaani toimii viitearvona, ei arvioina.